“六个钱包”没了 但预售制还在……(图)

作者:路财主 发表:2022-07-20 08:30
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【看中国2022年7月20日讯】这两天,看河南省的消息,心里真的是堵得慌。

先是几家村镇银行的事儿,本是监管机构的问题,结果硬是变成了让储户承认自己是理财,自担风险,还给储户赋红码……直到这些储户们闹出来大动静,才勉强给处理一下。

然后,又是郑州的24座烂尾楼小区,业主们交了首付,背上几十年的贷款,结果却是交房之日遥遥无期,还要每个月给银行还贷,无奈之下,郑州、武汉等地,出现大面积的购房者集体停贷。

想起来,2018年4月,中国大城市房价处于历史最高峰的时候,央行货币政策委员会委员樊纲,在CCTV2《大讲堂》电视节目中提出,只要“六个钱包”能帮你凑够首付的话,那么,最好还是买房子。

曾经鼓吹“六个钱包”买房的中国央行货币政策委员会委员樊纲
曾经鼓吹“六个钱包”买房的中国央行货币政策委员会委员樊纲(网络图片)

所谓“六个钱包”,是指男方的父母、祖父母、外祖父母加上女方的父母、祖父母、外祖父母共六个钱包——也就是说,就在中国大城市房价位于历史最高价位的时候,专家声称,如果你把两家人祖宗三代的所有积蓄掏空,“能帮你凑够首付”,你就应该买房。

要知道,这可是央行货币政策委员会委员呢!

于是,很多人听了专家的话,六个钱包凑了首付买了房。结果,现在很多项目烂尾了。“六个钱包”别说空了,连钱包皮都没了,还欠着银行的一屁股债呢!

追根溯源,出现业主集体停贷的根源在哪里呢?

答案是:房地产预售制度。

1999年,香港TVB楼市题材电视剧《创世纪》里,主角许文彪说了一句话:“我不是没有尝试过,我尝试安分守己,拼命干活!挣那么一点点钱!我试过!但是外面那些人,外面那些人!他们只是拿一点点钱出来,花一点点时间,把房价炒高不断地赚大钱!这叫做公平吗?”

许文彪所抱怨的,是香港的“炒楼花”。而这个所谓的“楼花”,就是如今内地的期房预售制,而在香港,房屋预售许可证,就被称为“楼花”。

1953年之前,全世界任何一个房地产商,要是想卖房子,肯定是要将房子建出来之后再说,房子都没有的时候,你去卖房子,肯定是骗子嘛!但,就在1953年,一位姓霍的商人,在香港的油麻地新建楼盘的时候,因为缺钱,所以他就想了一个主意,号召民众先交定金,以分期付款的方式来买房子,利用民众预付的定金,来开展房地产建设的前期工作,这,就是全世界第一例“楼花”。

至于发明“楼花”的这位香港房地产商,就是著名的“红色资本家”霍英东。

全世界的房地产商,哪有不缺钱的?

“楼花”这种新玩法,很快在香港的房地产商中流行起来,而无数的房地产投机者发现,通过期房炒作,交很少的订金,就可以锁定一座房子,在楼盘落成之前,订下一套或者多套房子转手卖给别人,只要房价能涨,就能赚大钱。

“楼花”的出现,意味着房地产商可以用购房者的钱来建房子,由此带动当时香港地价暴涨,全民性的房价投机也由此而起,为了规范“炒楼花”的行为,1956年,港英政府出台了《预售楼花同意书》制度,正式以法律的形式对楼花预售进行规范管理。

但是,因为天然的杠杆属性,“楼花”的出现,彻底改变了房子的属性——从原来的居住消费品,变成了金融投资品。

既然变成了金融投资品,那么成规模的“炒房客”自然就出现了,举国性的“房地产泡沫”,也从此出现于世界舞台——

是的,在1980年代之前,房子在世界主要国家当中,都不过是民众安家居所,是一个家庭最重要的消费品,主要国家从未出现过那种全局性的房地产泡沫。

中国住房制度改革初期,由于房地产开发企业普遍缺少资金,商品房供应量较小,于是借鉴香港房地产开发经验,引入了商品房预售制度,并将其确定为法律——这就是1994年颁布的《城市房地产管理法》。

1995年1月1日,《城市商品房预售管理办法》正式在全国实施,并于2001年及2004年进行了两次修订,可以说,房地产的预售制度,一开始就被作为推动中国商品房开发的主要方式——这也决定了中国的商品房更多是“金融投资品”属性,而不是居住消费品属性。

不过,随着商品房制度的发展,到了2005年8月,中国人民银行发布了《2004中国房地产金融报告》,其中提出建议,很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度,目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力,可以建议取消现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售。

中国人民大学法学院教授、商法研究所所长刘俊海,更是抛出“预售制是商品房市场乱象的万恶之源”的观点,直指预售制成为开发商搞“空手套白狼”游戏的配套工具,是房地产市场中各种失信、违约、侵权行为乃至欺诈行为的主要根源。

可惜,这些建议,因为只有利于一个个的个体购房者,所以没用,因为——取消预售制“不利于”房地产发展。

2018年9月,网络上也一度传出住建部将取消预售制的“传言”,可惜后来再无下文。2019年下半年,《华夏时报》记者,曾就此事采访了一位接近政策部门的专家,该专家表示取消预售制对房企的冲击太大,多数企业无法承受,因此当时还不是时候。

预售制的问题在哪里呢?

政府想的是,要把土地高价卖出去让房地产商赶紧建房子;开发商想的是,我要空手套白狼得到用户的资金;银行想的是,我既要放贷款又要把风险转移到购房者个人那里;这三方想的都是购房者“六个钱包”里现在的钱、乃至未来几十年的钱,但却没有一个考虑过他们需要承担的巨大风险——在购房者支付了首付(楼花)而楼还没有建成的这一段时间里,如果房地产商出了问题怎么办?

开发商巴不得吸引每一个人都来买他的预售房,然后和购房者签订期房出售合同:你把钱给我,我把空气卖给你——这份空气,就是约定几年后的一套房子。

购房者掏空了六个钱包之后,发现只够一个首付,剩下的钱不够付,不得不来到银行贷款,于是,银行先把剩下的房子钱打到房地产商的账户里,然后和购房者签订合同:你欠我一大笔钱,以后每年每月都要按期给我打本金和利息。

第一份合同,是开发商和购房者单独签订的,按道理说和银行没关系,假定期房的价格100万元,任何一个购买期房的人签订合同支付首付之后,房地产商已经到手100万元——只是因为购房者没有这么多钱,所以才要找银行贷款。

第二份合同,银行也是单独和购房者签订贷款协议,你首付40万给了房地产商,剩下60万你没有钱,所以签订房贷协议,我先给你垫上60万元支付给房地产商,这是给你的贷款,然后接下来的20年里,你要按月偿还这60万元的本金和额外的利息给我。

你看,在这个过程中,业主和开发商之间签订的是购房合同关系,而和银行之间的按揭贷款合同关系,均是单方面的。房地产商把期房(现在的空气)卖了100万元,银行得到了60万元的优质贷款,风险和责任,一分不拉的全部转移到了购房者这里。

最荒唐的是,即便是建房子这事儿,现在暴雷的那些房地产商,他们也根本没有出多少钱,而是让承建商垫资——这不,网上就有详细目录,恒大的承建商、供应商、装修商、家具商等,都被恒大拖欠几十亿的商票和债务,上下游都一连串的破产……

2015年开启的新一轮房地产大潮中,几乎所有的房地产企业都采取了高周转模式,从拿地、贷款、建房、销售到还贷,在很短的一个周期内完成,甚至这个项目还没有完成,就利用该项目销售回款资金进入下一个项目,如此这样,项目接项目,快速循环滚动赚钱。

显然,这些烂尾楼中,房地产商拿到购房者的钱,大部分都用去购买土地或者下一个项目的滚动中去了,进入到他们的高周转赚钱模式当中,直到如今出现问题。

整个过程的简单描述如下:用你的钱,建你的房子,然后,为了赚更多的钱,把很大一部分你的钱,去买了政府的地,去建更多的房子,赚更多的钱,结果,你的房子还没建完,钱不够了,于是,房子就烂尾了。

想想看,自2021年房地产行业遇冷以来,现在中国这么多的烂尾楼,很多购房者辛辛苦苦十年积蓄交了首付,还供了房贷好几年,突然被告知自己买的商品房烂尾,交不了房,而且还必须要继续供房贷。

谁能接受得了呢?

选择断供,当然不是什么好的出路——购房者的首付和前几年还房贷的钱肯定是泡汤了,更严重的是,还会被银行列入失信名单,这个问题在现代信用社会极其严重。但正如一位断贷的购房者所说:我们饭都吃不上了,还在乎那点儿征信?

购房者本身就是烂尾楼的受害者,政府应该出面帮助善后,但现在,反而可能因为断贷而被银行列为“失信人”(就像村镇银行的储户本来是受害者,结果还额外被人赋红码一样)。随着恒大、融创等很多房地产公司资金链断裂,极大概率会大面积的出现烂尾楼,业主们的断贷很可能会蔓延……

断贷情况蔓延开来,注定是中国房地产行业乃至整个经济的不可承受之重。

人生还有更悲催的事情:人还在,家没了,钱也没了,债还要还!

难道,中国的期房预售制度,从一开始,就没想到过这样的结果么?为什么能允许房地产商拿到了期房全部的钱,依然把房子搞成了烂尾?为什么能允许银行对当前不存在的期房发放贷款,把风险全部转移到普通人那里去?

很多人把当前的业主断贷与美国2007年次贷危机相比较,但其实大不一样。

人家“次贷危机”中,那些没有钱、没有工作、没有收入的0首付购房者,在支付了一部分房贷和利息的情况下,至少还白白的住了几年大房子,至少算是享受过“家”的感觉,而且,在联邦政府出面救市之后,还特意规定,不能随意驱赶购房者离开房子……

对比之下,在中国的期房预售制度下,购房者在房子都没遇见过呢,房子就烂尾了,两家人几代人的积蓄没了还不算,还要背上几十年的房贷,这放在哪个国家,算是合理的事情?

连“一手交钱一手交货”都做不到,这种荒唐的商品房预售制度,还要持续下去么?

责任编辑:宇真

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