「六個錢包」沒了 但預售制還在……(圖)

作者:路財主 發表:2022-07-20 08:30
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【看中國2022年7月20日訊】這兩天,看河南省的消息,心裏真的是堵得慌。

先是幾家村鎮銀行的事兒,本是監管機構的問題,結果硬是變成了讓儲戶承認自己是理財,自擔風險,還給儲戶賦紅碼……直到這些儲戶們鬧出來大動靜,才勉強給處理一下。

然後,又是鄭州的24座爛尾樓小區,業主們交了首付,背上幾十年的貸款,結果卻是交房之日遙遙無期,還要每個月給銀行還貸,無奈之下,鄭州、武漢等地,出現大面積的購房者集體停貸。

想起來,2018年4月,中國大城市房價處於歷史最高峰的時候,央行貨幣政策委員會委員樊綱,在CCTV2《大講堂》電視節目中提出,只要「六個錢包」能幫你湊夠首付的話,那麼,最好還是買房子。

曾經鼓吹「六個錢包」買房的中國央行貨幣政策委員會委員樊綱
曾經鼓吹「六個錢包」買房的中國央行貨幣政策委員會委員樊綱(網路圖片)

所謂「六個錢包」,是指男方的父母、祖父母、外祖父母加上女方的父母、祖父母、外祖父母共六個錢包——也就是說,就在中國大城市房價位於歷史最高價位的時候,專家聲稱,如果你把兩家人祖宗三代的所有積蓄掏空,「能幫你湊夠首付」,你就應該買房。

要知道,這可是央行貨幣政策委員會委員呢!

於是,很多人聽了專家的話,六個錢包湊了首付買了房。結果,現在很多項目爛尾了。「六個錢包」別說空了,連錢包皮都沒了,還欠著銀行的一屁股債呢!

追根溯源,出現業主集體停貸的根源在哪裡呢?

答案是:房地產預售制度。

1999年,香港TVB樓市題材電視劇《創世紀》裡,主角許文彪說了一句話:「我不是沒有嘗試過,我嘗試安分守己,拚命幹活!掙那麼一點點錢!我試過!但是外面那些人,外面那些人!他們只是拿一點點錢出來,花一點點時間,把房價炒高不斷地賺大錢!這叫做公平嗎?」

許文彪所抱怨的,是香港的「炒樓花」。而這個所謂的「樓花」,就是如今內地的期房預售制,而在香港,房屋預售許可證,就被稱為「樓花」。

1953年之前,全世界任何一個房地產商,要是想賣房子,肯定是要將房子建出來之後再說,房子都沒有的時候,你去賣房子,肯定是騙子嘛!但,就在1953年,一位姓霍的商人,在香港的油麻地新建樓盤的時候,因為缺錢,所以他就想了一個主意,號召民眾先交定金,以分期付款的方式來買房子,利用民眾預付的定金,來開展房地產建設的前期工作,這,就是全世界第一例「樓花」。

至於發明「樓花」的這位香港房地產商,就是著名的「紅色資本家」霍英東。

全世界的房地產商,哪有不缺錢的?

「樓花」這種新玩法,很快在香港的房地產商中流行起來,而無數的房地產投機者發現,通過期房炒作,交很少的訂金,就可以鎖定一座房子,在樓盤落成之前,訂下一套或者多套房子轉手賣給別人,只要房價能漲,就能賺大錢。

「樓花」的出現,意味著房地產商可以用購房者的錢來建房子,由此帶動當時香港地價暴漲,全民性的房價投機也由此而起,為了規範「炒樓花」的行為,1956年,港英政府出臺了《預售樓花同意書》制度,正式以法律的形式對樓花預售進行規範管理。

但是,因為天然的槓桿屬性,「樓花」的出現,徹底改變了房子的屬性——從原來的居住消費品,變成了金融投資品。

既然變成了金融投資品,那麼成規模的「炒房客」自然就出現了,舉國性的「房地產泡沫」,也從此出現於世界舞臺——

是的,在1980年代之前,房子在世界主要國家當中,都不過是民眾安家居所,是一個家庭最重要的消費品,主要國家從未出現過那種全局性的房地產泡沫。

中國住房制度改革初期,由於房地產開發企業普遍缺少資金,商品房供應量較小,於是借鑒香港房地產開發經驗,引入了商品房預售制度,並將其確定為法律——這就是1994年頒布的《城市房地產管理法》。

1995年1月1日,《城市商品房預售管理辦法》正式在全國實施,並於2001年及2004年進行了兩次修訂,可以說,房地產的預售制度,一開始就被作為推動中國商品房開發的主要方式——這也決定了中國的商品房更多是「金融投資品」屬性,而不是居住消費品屬性。

不過,隨著商品房制度的發展,到了2005年8月,中國人民銀行發布了《2004中國房地產金融報告》,其中提出建議,很多市場風險和交易問題都源於商品房新房的預售制度,目前經營良好的房地產商已經積累了一定的實力,可以建議取消現行的房屋預售制度,改期房銷售為現房銷售。

中國人民大學法學院教授、商法研究所所長劉俊海,更是拋出「預售制是商品房市場亂象的萬惡之源」的觀點,直指預售製成為開發商搞「空手套白狼」遊戲的配套工具,是房地產市場中各種失信、違約、侵權行為乃至欺詐行為的主要根源。

可惜,這些建議,因為只有利於一個個的個體購房者,所以沒用,因為——取消預售制「不利於」房地產發展。

2018年9月,網路上也一度傳出住建部將取消預售制的「傳言」,可惜後來再無下文。2019年下半年,《華夏時報》記者,曾就此事採訪了一位接近政策部門的專家,該專家表示取消預售制對房企的衝擊太大,多數企業無法承受,因此當時還不是時候。

預售制的問題在哪裡呢?

政府想的是,要把土地高價賣出去讓房地產商趕緊建房子;開發商想的是,我要空手套白狼得到用戶的資金;銀行想的是,我既要放貸款又要把風險轉移到購房者個人那裡;這三方想的都是購房者「六個錢包」裡現在的錢、乃至未來幾十年的錢,但卻沒有一個考慮過他們需要承擔的巨大風險——在購房者支付了首付(樓花)而樓還沒有建成的這一段時間裏,如果房地產商出了問題怎麼辦?

開發商巴不得吸引每一個人都來買他的預售房,然後和購房者簽訂期房出售合同:你把錢給我,我把空氣賣給你——這份空氣,就是約定幾年後的一套房子。

購房者掏空了六個錢包之後,發現只夠一個首付,剩下的錢不夠付,不得不來到銀行貸款,於是,銀行先把剩下的房子錢打到房地產商的賬戶裡,然後和購房者簽訂合同:你欠我一大筆錢,以後每年每月都要按期給我打本金和利息。

第一份合同,是開發商和購房者單獨簽訂的,按道理說和銀行沒關係,假定期房的價格100萬元,任何一個購買期房的人簽訂合同支付首付之後,房地產商已經到手100萬元——只是因為購房者沒有這麼多錢,所以才要找銀行貸款。

第二份合同,銀行也是單獨和購房者簽訂貸款協議,你首付40萬給了房地產商,剩下60萬你沒有錢,所以簽訂房貸協議,我先給你墊上60萬元支付給房地產商,這是給你的貸款,然後接下來的20年裡,你要按月償還這60萬元的本金和額外的利息給我。

你看,在這個過程中,業主和開發商之間簽訂的是購房合同關係,而和銀行之間的按揭貸款合同關係,均是單方面的。房地產商把期房(現在的空氣)賣了100萬元,銀行得到了60萬元的優質貸款,風險和責任,一分不拉的全部轉移到了購房者這裡。

最荒唐的是,即便是建房子這事兒,現在暴雷的那些房地產商,他們也根本沒有出多少錢,而是讓承建商墊資——這不,網上就有詳細目錄,恆大的承建商、供應商、裝修商、傢俱商等,都被恆大拖欠幾十億的商票和債務,上下游都一連串的破產……

2015年開啟的新一輪房地產大潮中,幾乎所有的房地產企業都採取了高週轉模式,從拿地、貸款、建房、銷售到還貸,在很短的一個週期內完成,甚至這個項目還沒有完成,就利用該項目銷售回款資金進入下一個項目,如此這樣,項目接項目,快速循環滾動賺錢。

顯然,這些爛尾樓中,房地產商拿到購房者的錢,大部分都用去購買土地或者下一個項目的滾動中去了,進入到他們的高週轉賺錢模式當中,直到如今出現問題。

整個過程的簡單描述如下:用你的錢,建你的房子,然後,為了賺更多的錢,把很大一部分你的錢,去買了政府的地,去建更多的房子,賺更多的錢,結果,你的房子還沒建完,錢不夠了,於是,房子就爛尾了。

想想看,自2021年房地產行業遇冷以來,現在中國這麼多的爛尾樓,很多購房者辛辛苦苦十年積蓄交了首付,還供了房貸好幾年,突然被告知自己買的商品房爛尾,交不了房,而且還必須要繼續供房貸。

誰能接受得了呢?

選擇斷供,當然不是什麼好的出路——購房者的首付和前幾年還房貸的錢肯定是泡湯了,更嚴重的是,還會被銀行列入失信名單,這個問題在現代信用社會極其嚴重。但正如一位斷貸的購房者所說:我們飯都吃不上了,還在乎那點兒徵信?

購房者本身就是爛尾樓的受害者,政府應該出面幫助善後,但現在,反而可能因為斷貸而被銀行列為「失信人」(就像村鎮銀行的儲戶本來是受害者,結果還額外被人賦紅碼一樣)。隨著恆大、融創等很多房地產公司資金鏈斷裂,極大概率會大面積的出現爛尾樓,業主們的斷貸很可能會蔓延……

斷貸情況蔓延開來,注定是中國房地產行業乃至整個經濟的不可承受之重。

人生還有更悲催的事情:人還在,家沒了,錢也沒了,債還要還!

難道,中國的期房預售制度,從一開始,就沒想到過這樣的結果麼?為什麼能允許房地產商拿到了期房全部的錢,依然把房子搞成了爛尾?為什麼能允許銀行對當前不存在的期房發放貸款,把風險全部轉移到普通人那裡去?

很多人把當前的業主斷貸與美國2007年次貸危機相比較,但其實大不一樣。

人家「次貸危機」中,那些沒有錢、沒有工作、沒有收入的0首付購房者,在支付了一部分房貸和利息的情況下,至少還白白的住了幾年大房子,至少算是享受過「家」的感覺,而且,在聯邦政府出面救市之後,還特意規定,不能隨意驅趕購房者離開房子……

對比之下,在中國的期房預售制度下,購房者在房子都沒遇見過呢,房子就爛尾了,兩家人幾代人的積蓄沒了還不算,還要背上幾十年的房貸,這放在哪個國家,算是合理的事情?

連「一手交錢一手交貨」都做不到,這種荒唐的商品房預售制度,還要持續下去麼?

責任編輯:宇真

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