从房产维权到宪政民主

单位的宿舍有几个特征：一是宿舍的居住者对宿舍不拥有产权，宿舍的支配权在单位手里，单位随时有可能剥夺居住者的居住权，比如说，在居住者脱离工作，受到刑事或政治处分时；二是宿舍内居住的基本都是单位的同事，所以，工作单位内的尊卑长幼秩序，完全移植到宿舍里来。在楼道里碰到办公室的顶头上司，同样要点头哈腰。甚至，在宿舍推举非正式管理人员，比如“楼长”时，单位里的领导当选的可能性也远远超过一般员工。宿舍里发生的纠纷，经常要拿到单位的办公室去解决，单位的办公室无法完成的交易，也会转移到宿舍里来进行。

宿舍是单位的一个延伸，也延伸着以单位为终端的“国家”对个人无所不在的控制。宿舍当然很难让居住者愉快，也让国家付出了很高的代价：每年，国家和单位都要拿出大批资金兴建和维护宿舍，而宿舍的供应却总赶不上需求，宿舍的分配永远是单位内矛盾的焦点之一。
房改正是在这种背景下启动的。时至今日，房改似乎卓有成效，国家和单位卸下了建房买房的巨大财政包袱，因居民自购住房兴起的商品房开发销售行业则成了各大中城市最兴旺的行业之一。根据第五次全国人口普查的结果，中国城市居民中，购买住房户已达到45．2％，也就是说，有将近一半的人住在自己所有的房子里。

就在房地产成为官方所乐意见到的新“经济增长点”时，另一件事情也同时发生了：涉及房地产的投诉纠纷成为社会矛盾的热点。据中国消费者协会分析，商品房投诉连续6年来呈增长趋势，并逐年递增。在很多城市，房地产投诉的数量已在各类投诉中位居榜首。

和别的商品投诉限于消费者与商家单打独斗不同，房地产投诉涉及到购房者(业主)和政府、开发商、物业管理公司、业委会等多个主体之间的复杂关系，并往往因业主联合行动而酿成“群体性事件”，超出了一般消费投诉的范围，成为官方所不乐意见到的“不安定因素”。
引起房产投诉的常见因素包括：

业主与政府的矛盾：最常见的是政府强行拆迁或改变规划。上海市普陀区西苏州路1381弄小区，是闻名上海的“中产阶级社区”，业主入住不到5年，就被政府以市政建设需要为由，在未履行合法手续的情况下，强行拆除。

业主与发展商的矛盾：最常见的是合同欺诈，不按时交楼，交楼时货不对板，房屋存在严重质量问题，因发展商原因不能按时办理房产证，发展商在征得规划部门同意但未征得业主同意情况下改变小区规划。据广州市消委会统计，发展商合同欺诈是房地产投诉的最主要原因。在广州荔湾广场，因发展商不能按时交楼，不能为业主办理房产证，业主拒交电费，诉讼持续五六年之久。在广州富力半岛花园，因业主认为发展商擅自更改小区规划，在原拟建幼儿园的地方建垃圾站和变电房，业主群起反对，在自家阳台上悬挂抗议标语，管理公司保安在拆除标语的过程中与业主发生冲突，数名业主被保安殴伤，酿成轰动一时的“富力半岛花园保安殴打业主事件”。

业主与物业管理公司的矛盾：物业管理公司本是业主请来的“管家”，这管家却经常敢对主人大打出手。北京中国第一商城、九龙花园、现代城、鹏润家园、天通苑等商品房小区都发生过物业管理公司保安殴打业主的事件。保安打人这类事情在全国各地商品房小区持续、大量上演之后，有业主发出了“哪个小区不打人”的哀叹。管理公司如此胆大包天，最重要的原因是很多小区的物业管理公司并不是业主或业主委员会自主聘请的，而是发商代办的，相当多小区的物业管理公司与发展商是两位一体，他们当然只认开发商这个主人而不认业主这个主人。

业主与业委会的矛盾：业委会是业主的代表机构，但很多时候，业主认为业委会并不能代表他们的利益，常见的原因是业委会的选举没有进行充分的动员甚至是由发展商包办的。

多方矛盾激化的结果几乎都是多输的：业主权益被侵，甚至人身安全不保；发展商商誉受损，销售大受影响，整个楼盘甚至因此死火；政府为维持秩序免于混乱，要花掉大量金钱与警力。

但我们应该看到其中最容易受到侵犯的是业主的利益，其它方利益受害几乎都是它们侵害业主利益而业主进行反抗的后果之一。

业主权益之所以容易受到侵害，是因为他们面对的是一个商业资本和政治权力的强大联盟。在政治权力仍控制大部分社会资源的背景下，要进入房地产这样的暴利投资领域，不寻求政治权力的支持几乎是不可能的，而在寻求或寻租的过程中，商业资本与政治权利的战略结盟也就自然形成了。如果发展商再在战术上控制了物业管理公司和业委会，则业主面对的几乎就是铜墙铁壁。好不容易从压抑的单位宿舍里逃出来的中国城市居民，又落入了这样的牢笼之中。真所谓才出虎穴，又入狼窝。

面对这样的铜墙铁壁，业主的自然反应是结盟，想靠单兵作战挑战对方几乎是没有取胜的可能。在实践中我们也容易看到，和其他消费领域的维权活动比起来，房地产维权活动往往表现为业主的联合行动。而业主们的对手，惯用的手法之一就是拆散他们的联盟。广州某花园小区，入住不到几年，新修的内环路就在他们的窗户旁穿过，业主不堪其扰，集体起诉发展商要求赔偿，法院首先裁决集体诉讼不成立，要求各住户分开起诉，这一裁决吓跑了一大半要求起诉的业主，谁有那么多的时间、精力去应付诉讼，承受压力？

但不可改变的一点是，和其它消费品的消费者零星分布不同，房产的消费者有良好的组织纽带－除了共同的利益之外还有共同的居住地，而且，在结社权利受相当限制的大背景下，业主却有个最合法不过的结社条件：组织业主委员会。

著名宪政学者刘军宁认为：“私有财产权的纽带作用表现在产权制度能够产生奇特的合作功能。 没有一个公有制度会只剥夺产权而不剥夺结社权。财产权被剥夺之后， 在民众之间很难产生有组织的行动，因为大家已没有共同的财产需要保障。允许私有财产权，就要允许结社，先是非政治（性）结社，后是政治（性）结社。”
所以很多社区的维权活动，就是从业主组织业委会，控制业委会开始的。

在业委会组织阶段，发展商和普通业主争夺业委会控制权的事情经常发生。在楼盘没有完全售出的时候，出现一个不受自己控制的业委会，对发展商是很不利的，所以，发展商总试图控制业委会。这通常很容易办到，因为根据有关物业管理条例，小区业委会选举的投票权是以面积来计算的，发展商手里未售出的楼盘，小区内的公用建筑，都纳入计票范围。在缺乏充分动员的情况下，在投票过程中，零散业主投票比例很低，而发展商手里掌握的房屋面积的投票率则可以达到100%，所以，发展商只要还掌握着小区内10%的建筑面积，就可以轻易控制业委会。希望掌握业委会以跟发展商斗争的业主，只能在小区办进行充分的动员，而这种动员，已基本上具备了现代政治竞选动员的特征。

而业委会的合法地位，业主的投票权得到承认的前提是，商品房是业主的私有财产而不是随时可能被收走的单位宿舍。就象不可能在集体化生产的农村推行村民自治一样，不能想像在单位宿舍中搞城市社区民主。《宪法》第13条规定“国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权”。到现在为止，房子是中国大多数城市居民所拥有的最大一笔私有财产，也是较早得到国家法律明文保护的私有财产之一。只要财产是不可轻易剥夺的私有财产，附着在它身上的投票权也就表现为不可剥夺。“风能进，雨能进，国王不能进。”这是英国宪政史上的一句名言，意思是说，穷人的茅庐，风雨能侵，但没有主人的允许，国王也不能进去。中国的中产阶级市民，既然花了几十万元买下了可以挡风遮雨的房子，办理了房产证，当然会想方设法阻止“国王”侵入他的领地。

私有财产的确立成为宪政民主的一个前提，重要的原因之一是，在私有制下，征税是需要得到纳税人同意的。1214年9月，英国国王约翰开征盾牌钱，导致贵族的拒绝和军事反叛。第二年6月，约翰王和贵族代表签下限制王权的著名的《自由大宪章》，确立了征税必经被征者同意的税收法定原则，也一举开创了英国君主立宪的宪政开篇。

而在小区内部，情况也极其相似，业主相当于纳税人，物业管理费则相当于国家的税收，从业主中征集，用于小区的公共开支，管理公司则是业主(纳税人)供养的政府，支配这笔开支并向业主负责。在通常情况下，业主应按时交纳管理费，否则小区的公共事务无法运转。但如果业主有充分的理由认为管理公司不称职，或开支不合理，他会拒交管理费。在一两户业主拒交管理费的情况下，管理公司会采取停水停电等暴力措施，但如果多数业主都拒交管理费，则管理公司的管理只能破产，需要另请管理公司，这相当于国家发生了革命，要另组政府。

广州北秀花园的业主长期以来试图炒掉令他们不满的，由开发商控制的物业公司，另选高明，然而物业公司却称小区尚未通过综合验收，物业管理权不能移交，令业主们束手无策。为此，该小区业委会主任黄健崧黄女士向省人大常委会建议在物业管理法规中加入一条：小区未经综合验收，物业管理费由开发商负责！省人大常委会采纳了黄女士的建议。后来，这一条成了业主们手中有力的武器，北秀花园、嘉怡苑等小区先后通过不交物业管理费，迫使开发商早日完成综合验收，业主们最终炒掉了开发商指定的物业公司。

治大国如烹小鲜，小区内的政治演练，足以模仿现代国家、政府的运作。然而这绝不仅仅是演习。尤其是那些小区政治的组织者们，往往要承受远超过现实政治活动中的政客们所要遭受的风险和压力。

2001年4月，深圳首批上市公司之一的“深振业”状告其开发的振业景洲大厦(民选)业委会主任邹家健，索赔名誉侵权损失费500万元，理由是邹受业委会委托制作的维权网站上有“振业死猪不怕开水烫”、“振业：我是流氓我怕谁”等字句，邹还“多处散发失实材料”。

邹案尚未判决，如果悬在他头上的500万还只是一把“达摩克利斯之剑”的话，广州奥林匹克花园业主田卉头上的剑则已落了下来。2001年12月，广州市番禺区法院作出的一份一审判决书认定，业主田卉夫妇因在小区内以及小区公交车上派发传单构成侵权，应赔偿广州奥林匹克花园的开发商名誉侵权损失费10万元。

被称为“中国房地产第一品牌”的深圳万科企业股份公司，分别在沈阳、深圳将它的3名业主告上法庭，都是告业主侵害其名誉权，索赔金额从20万元至100万元不等。诉讼的结果是万科屡战屡胜。

无论这些被判赔偿的业主、业委会主任的行为是否足够正当，可以肯定的一点是，他们的行为，目的都是争取小区内的“公共产品”，如果他们斗争胜利的话，获益是小区内大数业主均沾的，而失败的话，后果却要自己独自承担。这额外的精力、风险和压力，个人可以靠道义和冲动支撑一时，但如果长期没有合理补偿的话，则小区内的维权活动就不能持久，业主的利益就无法保证。

那么补偿有什么办法呢？无非两条：一是让这些小区政治活动的领导者成为小区内的正式官员，比如说业委会委员，从小区业主缴纳的税收中支付报酬给他；另一种是将小区政治与小区外的政治，比如市区政治对结起来，成功的社区领导者，可以以小区为他的政治出发点，去竞争更高层次的政治利益，竞选区的、市的人大代表(议员)，甚至市长。显然，后一条道路比前一条要宽广得多。如果这条路能走通的话，则房产纠纷很可能成为中国城市社区民主以至宪政自由的萌发点，甚至可以这样说，当“国家”不再给它的公民分配住房而是让他们到市场上购买住房之时，一种政治变革的萌芽已经悄然产生了。

直接选举在中国迟迟得不到推行的原因之一是认为中国国情复杂，人民的受教育程度低，“人口素质低”。构成对这一说法反讽的事实是：中国的直接民主实验村民自治就是首先在将近10亿受教育程度最低的农民中推行的，“素质”比农民高的城市居民，没有在这方面落后的理由。
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