廣州商業地產冰火兩重天

作者：李鳳荷發表：2011-10-03 14:33

住宅限購令下，黃金週期間很多手中有閑錢的投資者都把目光轉向了投資商業地產項目。於是，數百人搶購過百萬元一間的商鋪、投資者通宵排隊霸頭位買鋪，這種近來難得一見的「墟冚」(粵語「熱鬧」)場面再次在黃金週樓市上演。康王路某商城十一開盤，當天收金過億元，其中20多平方米的「鋪王」叫價過千萬元，絕大部分鋪位的價格都過百萬元一間。不過，像這個商場這麼銷售火爆的項目並不多，據一位商業地產投資公司的高層人士透露，假期頭兩天僅僅是電話訪問量比平常多一些，銷售現場人氣並不旺，希望假期後段會多一些買鋪投資者出來看盤。

另一邊廂，二手房市場的淡靜比商鋪市場更加厲害，據記者在廣州市巡城所見，許多向來「年中無休」的中介行在十一黃金週頭兩天也拉上了大門，開門營業的地產中介行也全力投入到對商鋪和住宅的一二手聯動上。有中介人士透露：「以往十一假期雖然買賣成交不濟，但好歹也能促成幾單租賃交易。可今年十一假期頭兩天卻連一張租單也沒能簽成，行情淡得一塌糊塗。」

熱！數百萬買鋪竟要搶

住宅限購加上股市低迷令投資渠道愈顯狹窄

十一黃金週頭兩天，商業地產銷售最旺的要數康王中路的鈺瓏薈。據項目有關人士介紹，該商城位於住宅樓盤的兩層商業裙樓，3000平方米分拆成400多個鋪位。在10月1日正式開盤前，已有300個鋪位內部認購，回籠資金3億元。10月1日開售100多個鋪位，成交金額過億元。

百萬買鋪竟不知面積多大

由於10月1日當天開售的是「鋪王」單位，位置較好，一些投資者甚至連夜排隊，希望排前面一點能選好一點的鋪位。銷售開始認購時，投資者爭先恐後上前認購鋪位，工作人員甚至抱怨刷卡機不夠用。記者現場採訪一位家住龍津中路的街坊，這位投資者排10多號籌，認購一個位於內圈層的鋪位。當時他剛簽完認購書，急於搶鋪的他竟然不知道面積多少，只知道總價90多萬元。

據記者現場所見，前來購鋪的主要是兩類人：一類是在華林玉器商圈從事玉器批發生意的老闆們；另一類是身家「深不可測」的「有米」一族。一對老年夫婦拿的籌號在前10位，認購兩個面向康王路的臨街商鋪，相信總價過千萬元。據項目有關人士透露，該項目的投資者大部分採取一次性付款，且大部分為自主經營，不需要委託投資商做固定經營，一次性付款會比按揭優惠幾萬元。

多數商鋪項目銷情一般

十一期間在市內還有幾個商場鋪項目在售，但從頭兩天的銷情看非常一般。記者在荔灣某商場鋪項目看到，銷售中心只有幾臺客人與銷售人員在商談。商場還特意請了幾個年輕女子扮成拉拉隊員在表演，也絲毫帶動不起熱鬧的氣氛。

一位商業地產投資公司的高層人士透露，十一假期頭兩天僅僅是電話訪問量比平常多一些，銷售現場人氣並不旺，他們寄希望予假期後段會多一些買鋪投資者出來看盤。

商場拆零散鋪關鍵要有商圈支撐

投資提醒：小投資者買鋪尤其要慎重

面對多如牛毛的商場鋪項目，手拿閑錢的人士難免會心動。市民張小姐已有兩套房屋在手，住宅買不了，唯有看商鋪。她告訴記者，之前她也對荔灣路一個項目感興趣，當時心想，幾年前買住宅都沒料到價格會狂升，或許現在買個鋪位，以後也能像住宅那樣漲上去。後來她到現場去看了後，才發現普通一個內街商場鋪的一樓鋪位都要賣到7萬元/m2，覺得以後能漲的可能性非常少，於是就放棄了入市的打算。

一位熟悉華林玉器商圈的市場人士告訴記者，該市場幾年前開售鋪位，當時單價10多萬元/m2，許多投資者對高價入市一直都提心吊膽，直到最近附近的新商場開售才放下心來，因為這個新商場鋪首層售價超過20萬元/m2，二樓售價也要10多萬元/m2。

一位經驗豐富的商業地產人士提醒投資者，購鋪要看同區域同類型商鋪的供應情況，若短時間內有大量供應，未來轉手市場上可能難以消化，且市場上的租客並非那麼多，租賃回報不一定如固定經營期那麼高，他建議普通投資者入市需謹慎。

中原地產物業部副總經理潘婉霞表示，現在許多大投資者都轉型變成商場鋪的投資商，批發購入大面積的商業裙樓再分拆小鋪位出售。她提醒投資者，商場鋪的後續經營是投資關鍵，首選因素是地段，周邊商圈成熟的商場鋪比較可靠。

冷！一張租單都開不出

面對低迷的成交，二手中介黃金週期間主攻一二手聯動，二手房業務倒變成「副業」。

二手樓市太淡，中介轉攻一二手聯動

黃金週市民不是外出旅遊，就是看一手新盤，二手樓市從業人員早就「打定輸數」，但他們也沒有料到市場如此淡靜。

據中原地產區域營業總監楊小姐透露，今年十一假期頭兩天的行情比中秋節要淡靜，甚至比去年十一假期的行情還要冷清。以往十一假期雖然買賣成交很淡，但好歹也能促成幾單租賃交易，可今年十一假期頭兩天卻「連一張租單也沒簽成」，行情淡得一塌糊塗。據記者巡城所見，一些地產行在黃金週頭兩天乾脆拉閘休息。

合富置業東逸新世界分行主管告訴記者，他們分行附近有一個一手盤推新貨，十一頭兩天也有不少客人看完一手盤再看二手房，看樓量有所回升，不過客人絕不會像過去幾年的黃金週那樣迅速下決定。他表示，現在阻礙二手房成交的最大一個因素是稅費重，雖然天河公園次新二手房價格2.5萬元/m2，比一手房每平方米便宜幾千元，但算上一手房的折扣以及二手房的稅費，一二手房價格非常接近，故此二手房買家都在掂量該買一手房還是二手房。

面對低迷的樓市，目前二手房中介主力應變的方向是爭取多做一二手聯動，黃金週期間地產分行的聯動項目多達七八個，二手房業務變成「副業」。

中原地產人士認為，受房地產調控政策的持續影響，二手房交易過戶稅費成本加重，外加銀行房貸越發困難，預計從10月份到明年年初，二手樓市的行情將更不樂觀。她預測，未來幾個月內，市內會有不少中小型中介公司面臨「執笠」(倒閉)的危機。「以10月份的行情來看，可能會比許多行家想像中的更困難。」

来源:廣州日報

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