牛刀：中國未來房價走勢的分析和預測

發表：2011-09-21 12:03

就一線城市來說，這十年，中國的房產和黃金大約漲了3.6倍左右，主要是貨幣的作用，而同期的地產股票和黃金股票很多收益達到30倍到40倍，如果像持有房產黃金一樣持有股票，放著不動，股票投資收益是房產和黃金的十倍。相比起來，投資房產是一項很低效能的產品，僅僅只能跑贏通脹。中國是個大國，人口眾多，衣食住行不解決好會出大亂子，維穩是沒有用的。所以，住宅就不要炒了。未來十年，中國經濟結構會有所調整，房地產的投資效能還會減弱。現在持有住宅比較多的家庭，可將住宅用於出租，保持一定的收益。

房產稅會開徵嗎？

回答是肯定的。時機會在公租房平抑租金以後，政府肯定要開徵房產稅來增加稅源，因為公租房的啟用，政府將重建誠信，取得大多數人的支持。如果這一輪房價下降到能夠解決夾心層居住的改善問題，那大多數人的居住問題，就不會成為主要的社會矛盾。隨後，開徵房產稅不影響大多數人的利益。我現在正在研究房產稅的開徵辦法和時機選擇，提出我們的看法和觀點，爭取儘可能的科學一點，取得社會財富的新平衡。

房價還有上漲動能嗎？

從週期性來判斷，這一輪的房價已經見頂。這個見頂，不是什麼限購帶來的，而是全球經濟和中國經濟即將進入一輪新的循環的使然，再加上中國婚齡人口大幅減少，購買力急劇下降的結果。新的購買動能重新聚集，不是三五年能夠完成的。但是，我在《窮人通脹富人通縮》裡面講了，中國房價的漲跌取決於政府，如果什麼時候政府突然發昏，又來救市，那就是天要下雨娘要嫁人的事，沒辦法。我想不會到那個地步。從人口結構出發，95後婚齡之時，將徹底告別高房價。

泡沫破滅和房地產崩盤是一種什麼關係？

我想把這個問題講的通俗一點，泡沫破滅，大約是指我們所講的軟著陸，是指房價下跌體現真實購買力的水準時，成交量有明顯放大，在市場供求關係均衡的情況下，達到價格和價值關係的新平衡。而房地產崩盤則是指硬著陸，就是指房價在上漲時，扭曲了與房價的一切經濟要素之間的關係，達到無法平衡的地步而發生的一種經濟現象，導致市場供求關係徹底破裂，造成資金枯竭，市場崩潰。

這兩種經濟現象，會給經濟帶不同的後果，後者可引發經濟大蕭條，前者頂多隻會引發經濟結構的調整。根據中國國情，宜選擇軟著陸。目前，政府選擇的是軟著陸的模式。由於政府不肯放棄房地產的巨大利誘，最後的結局可能是硬著陸。

房地產崩盤對我們有什麼影響？

如果是房價泡沫破滅，影響最大的是投機客和開發商，其次影響的是有房貸的家庭，對其他經濟關係影響不大。房地產崩盤，大家都是輸家，利益方政府、開發商、有房家庭和炒房客都會慘遭財富縮水，這就是大炒家和開發商逃頂的主要原因。房地產崩盤會引發金融風險、相關產業鏈發生斷裂、宏觀經濟受到影響，同時會影響社會就業和社會財富的再分配。

作為私人和家庭，不妨購買一些美元，應對房地產的崩盤。因為中國沒有經過經濟危機，應對能力較弱，最後會亂髮鈔票，因此，法幣可能面臨貶值，通貨膨脹會爆發。日本、拉美和全球其他國家發生房地產崩盤後，解決之道都是美元，而且，是唯一的解決之道。在目前情況下，華南地區不妨持有一些港元、加元和澳元。

收尾的話：

說了這麼多，都是本人思考的結果。僅供大家參考，不做買房依據。我想，經濟的規律不可抗拒，違背經濟規律，總有一天要吃苦頭。

還有一個最大的風險，改日再談，那就是國際資本如何攻擊人民幣，這是我在這半年傾盡心血在研究的事。首先要問的什麼是熱錢？央行對此諱莫如深，外管當局甚至說，熱錢只有350億美元左右。我和國內許多金融專家最後一致認為，所謂熱錢，廣義來講，所有外匯儲備都已經轉化為熱錢；狹義來講，只是出口未結款部分。如果這個定義成立，那人民幣的風險敞口非常巨大，進入房地產的熱錢對我們是致命的。不過，這不在我們今天討論之列。

来源:博客

【誠徵榮譽會員】溪流能夠匯成大海，小善可以成就大愛。我們向全球華人誠意徵集萬名榮譽會員：每位榮譽會員每年只需支付一份訂閱費用，成為《看中國》網站的榮譽會員，就可以助力我們突破審查與封鎖，向至少10000位中國大陸同胞奉上獨立真實的關鍵資訊，在危難時刻向他們發出預警，救他們於大瘟疫與其它社會危難之中。