北京商品房降價範圍可能擴大
中原地產根據北京房地產交易管理網數據統計,9月全月,北京商品房住宅成交量為5236套,二手房住宅成交量為8750套,成交量依然維持8月的低迷狀態,總套數環比微漲了2.4%,其中二手房上漲了7.3%,商品房住宅則下調了4.9%。
對比三年來的「金九」可以發現,今年的「金九」成交量屬於最低迷狀態,總成交量不足1.4萬套,比2009年9月成交量下滑了65.6%,比2010年的9月下調幅度達到了51.4%。
新房降價是主流
北京房地產交易管理網數據顯示:9月份成交的商品房住宅均價21735元每平米,相比8月份的21836元每平米微降0.5%,延續了下調趨勢。
從9月成交套數排行榜可以看出,目前成交情況較好的項目中大部分價格深幅下調。以排名第一的遠洋一方項目為例,該項目8月份成交均價為21311元/平方米,9月份跌至18337元/平方米。除遠洋一方外,位於排行榜前20位的項目當中,中建玲瓏山、加州水郡、住總萬科金域華府、華業東方玫瑰、天時名苑、金地仰山等均出現成交價格下降。
不過,在市場一片看跌的聲音當中,9月入市樓盤仍有部分保持價格穩定甚至不斷上漲,如東湖灣、金茂府、譽天下等項目分別有2000元—5000元/平方米的漲幅。亞豪機構副總經理任啟鑫認為,這幾個樓盤的共同特徵是均為高端項目,售價多在30000元/平方米以上,它們的逆市上漲,又一次驗證了高端樓盤高抗壓性的特質。
二手房量微漲價微跌
9月全月二手房住宅成交量為8750套,環比上漲7.3%。從9月前28天的價格統計來看,二手住宅成交均價為23739元/平方米,環比降4%。
「鏈家地產」首席分析師張月認為,在成交量連續走低5月後,被寄予厚望的「金九」成交量未能有明顯上漲,市場需求沒有明顯增加,預計短期之內這種成交狀態不會有改變。預計10月份也將會延續這種成交狀態,價格可能會繼續小幅回落。
探因
限購限貸抑制投資需求
「樓市在國八條調控之下,市場出現了微妙的變化。」中國房地產學會副會長陳國強分析,在供應層面,去年以來土地的大規模供應、高開工率增加了樓市庫存;在需求層面,一方面以限購限貸為代表的政策極大地抑制了投資投機需求,另一方面購房者普遍處於觀望態勢,整個供求關係發生了逆轉。
今年出臺的樓市調控是成交量價發生變化的主要原因。一家大型開發商日前作出的調查報告顯示,在國內最嚴限購令下,北京市想買、能買的購房者數量只有數十萬。
亞豪機構市場總監郭毅表示,限購令一方面排除了投機需求;另外,隨著有購房資格的購買力日漸消化,市場上的有效購買力將會越來越少。
後市
10月降價範圍可能擴大
10月因為有長假,預期看房人的時間更加寬裕,這使得純新盤項目入市積極性大漲。預期將有31個項目入市,其中20個項目為純新盤。預計其提供的住宅套數將接近萬套。郊區項目數量明顯佔比過大。
北京中原地產市場研究總監張大偉認為,在今年的「金九銀十」,市場出現成交量明顯萎縮,這很可能影響即將上市的純新盤定價。目前,開發商能夠利用的融資渠道幾乎都已被政策堵死,在最後一個銷售高峰期,必定會有大量開發商選擇降價衝量。而二手房市場也就能出現明顯的價格下調。降價的範圍將逐漸從遠郊區向核心區蔓延,從大戶型向中小戶型蔓延。
北京前三季土地出讓金超800億
北京前三季度土地出讓金再破800億元,僅比去年的歷史最高值下降7%。9月30日,北京土地市場各有一宗住宅用地和一宗工業用地出讓,推動前三季度土地出讓金總和達到803億元。雖然比去年前三季度的867億略有下降,但仍超過此前年份。
記者根據北京市土地整理儲備中心數據統計,前三季度北京共成交居住用地41宗,土地面積合計約486.7萬平方米,其中建設用地面積315.8萬平方米。按照建設用地面積計算,前三季度北京商品住宅用地完成全年供地計畫的26%。業內據此預計,年底三個月北京將加快普通商品住宅用地供應。
前三季出讓的41宗宅地中,23宗地塊配建了保障房。北京中原地產市場研究總監張大偉認為,北京近年來明確加大保障房供應,也使商品房地塊配建保障房成為趨勢。這也影響到宅地出讓價格。綜合考慮地塊位置等因素,包括配建面積在內,前三季度住宅平均樓面價5078元/平方米,同比下降3489元/平方米。宅地出讓金總額325億元,同比減少46%。
来源:新京報
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