樓市風暴：「金九」失色「銀十」無望(圖)

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傳統的樓市旺季「金九銀十」正在逐年失去其原有的成色。當然，按照近幾年的經驗，「金九銀十」一旦成色十足，引來的就是一場調控。因此，在市場看來，成色不足倒或許是好事一樁。這至少意味著能有一段可預見的「安靜日子」可過。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

開發商們或許對「金九銀十」也愛恨交加吧。除了上述原因外，開發商們還對「金九銀十」有著完成年度銷售額的寄望。尤其是今年，大多數開發商都在上半年憋足了「氣」，希望下半年調控形勢有所放鬆後「大幹一場」，但日漸趨嚴的政策形勢徹底澆滅了他們的一線希望，也使他們的後續銷售更趨被動。

從目前各地的情況看，只有降價才能換來成交量，而且，必須是至少10%以上的降價幅度才能吸引到一定的意向購房者，否則均難奏效。

也許，正是開發商們之前的僥倖心理害了他們自己。為了年度銷售目標，讓降價來得更猛烈些吧！

北京

促銷方能熱銷

9月28日，一個平常的工作日，位於昌平區北七家附近的金色漫香苑項目售樓處卻比預想中熱鬧許多。

「手裡拿著一張‘房票’，前前後後也看了不少項目。」正在售樓處裡換簽的購房者耿小姐對《第一財經日報》記者表示，該項目開盤前的對外報價是18000~19000元/平方米，開盤後各種折扣算下來最終每平方米合16000多元，「比預想的低了不少，所以還是決定出手了。」

據銷售人員介紹，該項目9月10日新盤入市以來，已認購了300套左右，認購金額超8億元。

正是在幾個類似金色漫香苑的熱銷項目帶動下，9月下旬以來北京樓市的成交量出現了今年以來罕有的回升。北京市房地產交易管理網的數據顯示，自9月19日~28日的十個交易日，北京商品住宅期房共成交1506套，日均成交150套，相比9月1日~18日的日均成交量上升38%。

於是，即將結束的「金九」北京樓市又重燃對「銀十」的幾分期許。　

促銷方能熱銷

「金九銀十」歷來是北京樓市的銷售旺季，因此在樓市成交量持續幾個月的低迷之下，開發商們本想在9月「絕地反擊」。

北京市房地產交易管理網的數據顯示，截至29日，9月已有22個項目取得預售許可證，累計供應住宅7624套，這一供應量創造了最近三個月的新高。而此前的8月和7月，分別僅有17個和15個項目取證入市。

但是，實際的銷售情況或許只能令大多數開發商失望了。

根據北京房地產交易管理網的數據統計，截至9月28日，北京商品住宅期房成交量為3454套，成交量依然維持8月的低迷狀態，同比去年9月的9583套，大幅下降64%。

在9月開盤的22個項目中，目前尚有11個項目零成交，7個項目成交不足20套。

「相比2009年、2010年動輒開盤售罄不同，2011年市場的去化率過低，即使是熱門項目當月的去化率也低於五成，這明顯影響了樓市整體的發展。」北京中原分析師張大偉表示，9月的確有幾個項目銷售狀況不錯，但可以明顯看出，銷售業績排名靠前的項目大部分都有顯著的價格優勢。

張大偉舉例說，如成交排名第一的遠洋一方簽約套數為235套，簽約均價為18277元/平方米，而之前一期的簽約均價則為22480元/平方米。排名第二的百合灣嘉園簽約均價僅為19461元/平方米，相比之前也有明顯下調。排名第三的純新盤翠林灣嘉園簽約套數為147套，均價為13828元/平方米，該價格為同區域內的最低價。

「實際上，相比於老項目後期，新盤的定價會更為從容一些。」一位不願透露姓名的業內人士表示，新項目要想走量，只要價格比周邊同類項目或比之前預期低一成左右就可以，但老項目後期出於各種考慮，目前大多數不會輕易下調售價。

據北京中原統計，9月北京商品住宅成交均價為21720元/平方米，相比8月份的21836元/平方米僅下調了0.5%，不過仍然延續了8月的下調趨勢。

鏈家地產首席分析師張月認為，目前開發商試探性降價的成分仍多，其中特價銷售的房源優惠雖多，但是數量較少，既為項目銷售造勢，又不會拉低項目整體均價，因此9月全市成交均價僅發生微降。

「銀十」無望？

種種跡象表明，儘管「金九」成交量依然低迷，但部分項目的熱銷讓一些尚在觀望中的項目決定入市。

「因為有‘十一’長假，預期看房人的時間更加寬裕。」張大偉表示，目前不少純新盤的入市積極性大漲。「開發商能夠利用的融資渠道目前幾乎都已被政策堵死，在最後一個銷售高峰期，‘金九銀十’必定會有大量開發商選擇降價衝量。」

據機構統計，國慶假期期間北京將有12個項目開盤銷售。而整個10月，預計開盤的項目數量達到31個，其中有20個項目為純新盤，31個項目提供的住宅套數將接近萬套。

「在‘十一’期間預計開盤的12個項目中，有6個項目尚未給出定價；已公布價格的項目中，有4個項目的價格明顯低於周邊同類型項目，佔比67%。」張月分析認為，假期將近，仍有半數項目尚未給出定價，可見「金九」銷售遇冷，使部分開發商再次陷入適度降價卻鮮有成交，而加速降價是否能成功謀求資金迅速回籠的矛盾抉擇中。「尤其是在售項目，面對高庫存、低成交、周邊項目降價入市的影響，很有可能與新項目形成‘對抗’降價的局面。」

但即使價格有所下降，也未必會帶來成交量的上漲。

「鏈家在線」調研數據顯示，「十一」假期期間七成消費者認為房價會繼續下降，有五成的消費者等到價格合適才會出手購房，僅有三成消費者認為成交量會出現回升。這說明國慶假期期間消費者降價信心高漲，但成交回暖信心不足，市場需求仍以觀望為主。張月表示，今年國慶假期形成樓市銷售「黃金週」的難度上升，預計成交量不會超過800套，較9月同期下降20%左右。

張大偉預計，在購房者信心已經降至谷底的情況下，10月的商品住宅成交量也將維持低迷的狀態，或將難以突破5000套。「在供應結構性變化之下，房價下調的現象可能在統計數據上被放大。預計五環和六環間將成為市場供應及簽約的主要區域。房價在通州、大興、房山等區域都有明顯下調的可能。最高下調幅度甚至可能超過10%。而五環內因為供應處於絕對稀缺，這使得房價下調幅度不會太大。」

張月則表示，目前北京樓市已經進入深度觀望期，成交量的持續下降，說明房價小幅下降難以被消費者接受，多數購房者仍在期待房價的進一步下降，這種觀望心理或推動四季度房價迎來深度回落。

國際評級機構標準普爾9月27日發布報告稱，如果2012年住房銷售驟降30%，諸多中國房地產開發商都將承受嚴重的現金壓力，該機構同時維持對中國房地產行業的「負面」展望。標普在當日發布的一份新聞稿中稱，如果中國房地產銷售額在2011年下半年下降20%、2012年下降30%，一半以上的地產商會出現流動性「虛弱」問題。攝影記者/吳軍 製圖/馬靜

深圳

萬科「以價換量」難挽整體市場慘淡

10月長假作為開發商衝刺全年業績的絕佳契機，一直被寄予厚望，低迷許久的深圳樓市上個週末在萬科的帶動下迎來了一個小高潮。

9月24日上午，位於坪山新區23萬平方米中心公園旁的萬科金域緹香項目正式開盤，開盤當天到場客戶約2000人，推出的219套房源短短2小時即全部售罄。

9月23日晚上，深圳萬科首座公園大盤公園裡開盤，共計270套房源。截至當晚10：00整，項目勁銷八成。

這給低迷已久的深圳樓市平添很多信心。實際上，在9月19日至25日，深圳一手房市場量價齊升，共成交459套，環比上升61.1%；成交面積3.71萬平方米，環比上升64.2%。同時，一手房成交均價為21691元/平方米，環比上漲23.1%。二手房市場成交量也出現了一定的回升，創造了近兩個月的新高。

根據深圳中原市場研究部的觀點，「金九銀十」的消費規律對市場還是有一定的影響，開發商為了年底衝刺銷售目標，加大推盤量，這在很大程度上促使成交量上升；而價格方面，比較貼近市場的，相對有較大幅度下跌的樓盤，都比較容易讓市場接受，剛需推動市場的趨勢越發明顯，後市價格將進一步下跌，從而刺激更多的需求釋放。

值得關注的是，在萬科火爆銷售背後是聲勢浩大的營銷攻勢。繼7月份高調推出「萬團大戰」促銷行動之後，深圳萬科在9月一舉推出11個項目、1萬套房源入市，其總價優惠措施更是從此前的5000元上升至1萬元。

萬科的舉動引發同行紛紛跟進，繼萬科大張旗鼓地啟動「萬團大戰」之後，招商地產緊隨其後。

《第一財經日報》從招商地產獲悉，公司旗下三個新盤的推盤計畫相繼公布，預計10月將共計推出逾1000套房源，幾乎相當於今年上半年招商地產在深圳的總推貨量。

招商地產董秘劉寧表示，市場形勢較上半年還在惡化，加速銷售是當前策略。新盤都將以能撬動市場的較低定價入市。劉寧同時稱，有信心完成年初制定的今年200億元的銷售目標，目前此任務並未調減。

招商地產為此「高舉高打」。9月17日，招商果嶺項目啟動「網上賣房」，被當地業界稱為深圳房地產行業「第一電商」，開創了深圳房地產營銷之先河。與潘石屹每次幾套、十幾套試水不同的是，招商果嶺將一次性拿出近500套單位進行網上銷售。

更多業內人士把招商地產此舉看成是營銷造勢，其背後折射出淡市下開發商的無奈之舉。接下來的三個月，深圳開發商都將「背水一戰」。

儘管開發商對「金九銀十」寄予厚望，但這種大好行情在深圳卻只在個別年份體現得較為充分。根據世聯地產統計，2006年~2010年期間，深圳房地產市場的「金九銀十」效應只在2010年出現過。2010年9、10月份，深圳新建商品住房的成交面積分別為46.31萬平方米和45.46萬平方米，「金九銀十」期間的成交量佔整個2010年成交量的28.6%。

但是在2006年至2009年的9月份和10月份，深圳新建商品住宅成交量佔全年的比重均未超過16%，所謂的「金九銀十」效應並不存在。

儘管「金九銀十」已經過半，但9月份前四周深圳新建商品住房的總成交量近1745套，而2011年前8月的月均成交量將近3000套，9月份的成交數據難以達到2011年的月均水平。單從統計數據判斷，9月份開局慘淡，更無所謂的「金九」。

有意思的是，在市場低迷的年份，深圳房地產市場的供應和成交傾向於在下半年集中釋放。根據世聯地產統計，2008年和2010年深圳房地產市場分別遭遇了金融危機和房地產調控大幕的正式開啟。這兩年的9月至12月，深圳市商品住房的成交量佔全年成交量的比重分別為47.5%和47.8%。

世聯地產監測的數據顯示，今年1至8月，深圳新建商品住房僅完成供應面積200.6萬平方米，尚不及近5年供應最低谷的2009年全年供應量的一半，預計今年第四季度供應潛力巨大。

目前深圳房地產市場中的觀望情緒仍然較為濃重，在供應偏少且被限價的情況下，新入市樓盤的開盤銷售率較之前出現了一定的下降。之前市場中頻繁出現的，只要打著「限價」旗號就能熱賣的情況已經較為少見，購房者的預期正在悄然轉變。

10月即將來臨，新增項目的市場表現或將成為房地產未來走勢的風向標。

上海

降價不「給力」多數樓盤滯銷

根據中國房產信息集團的數據統計，9月份上海公寓成交排名前100名的項目中，除去21個新開盤項目，其餘79個項目中，成交均價較一季度出現下降的項目已經達到47%。然而，面對開發商的讓步，購房者依舊表現淡然——德佑地產提供的數據顯示，8月底至今，整個上海市商品住宅周供應量持續穩定在20萬平方米以上，其中上週的新增供應量更是達到了35萬平方米。但近幾週的周成交量卻一直在15萬平方米上下的低位徘徊，供過於求現象依舊嚴重。

市場分析人士指出，時值上海傳統「金九」樓市，市場中優惠噱頭雖然眾多，但實際上真正價格下跌的只佔到市場半數左右。且由於降價幅度普遍較小，尚難以攪動目前市場中濃郁的觀望氛圍。

促銷只是噱頭

傳統「金九銀十」正當時，雖然開發商的推盤意願明顯提高，但挑剔的購房者還是「很不給面子」。

位於寶山的美岸棲庭，新開出一批樓盤均價為1.9萬元/平方米，較前期房源售價低了近6000元/平方米，最大降幅達24%。《第一財經日報》記者在美岸棲庭售樓現場看到，此次推出3棟樓的低層房源已基本售罄，報價為17000~22000元/平方米不等。現整體去化率為50%左右。銷售人員告訴記者，這批房源大部分是46~70平方米的小戶型房源，價格可比標價再優惠500元/平方米。

此外，位於郊環線以外朗詩綠島，從年初的近20000元/平方米的成交均價下跌至9月的17300元/平方米左右，價格跌幅在15%左右，而同區域的上置香島原墅的價格也出現了10%左右的下跌。

可見，單從目前樓市成交來看，有價格下調可能性的項目多位於地段偏遠、交通和生活配套相對較差的區域。

不過，雖然打折優惠是目前市場的普遍現象，但是由於力度不大，大多數項目成交沒有出現明顯回升，只有個別價格調整幅度較大的項目，引起購房者的興趣。

從德佑地產市場中心的監控數據來看，寶山的項目美岸棲庭成交均價出現15%左右的變化之後，9月該項目成交了216套；南匯的項目綠地景匯成交均價出現10%左右的變化之後，9月也出現了45套的成交。

業內建言：捨不得孩子套不著狼

德佑地產市場中心監測數據顯示：2011年1~3月和9月都有房源成交記錄的100個上海樓盤中，項目成交均價跌幅超過5%的項目有21個，均價相對穩定在5%以內的項目有45個，均價出現上漲的項目為33個。

德佑地產研究主任陸騎麟指出，從開發商的推盤節奏來看，其推盤速度逐漸在加快，但是成交量卻無法跟進，最主要原因還是開發商的報價相對較高，嚇退了很多意向購房者。

種種跡象顯示，由於市場上的項目已經普遍給出了優惠政策，因此小幅的調價已經不足以吸引購房者。

中國房地產信息集團分析師薛建雄認為，總體上看，儘管供應在上升，但上海樓市成交依舊未見起色。「在這個時點，佔領市場需要付出更大的代價。實際降價出現15%的幅度，應該可以獲得市場快速消化的。但是目前市場上給出這種力度的項目並不多見，這也是大部分房源銷售速度緩慢的主要原因。」

「加大優惠力度是多數開發商不敢也不願嘗試的。一方面開發商還沒有摸準市場的底部，降價多少可以獲得熱銷還不好判斷。另一方面對於融資和降價的機會成本要權衡考慮。這也是目前市場僵持的一個原因。」薛建雄如是說。

「在當前情況下，房價出現10%以上的降幅，都能受到購房者的關注，」陸騎麟亦預測，如果出現有15%以上的實降，其成交量必然能夠回升到去年年底的水平。「從當前來看，部分項目已經用實降10%以上的動作來做營銷。因此，未來大量開發商跟進降價的話，‘銀十’的到來還是值得期待的。」

来源:第一財經日報

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