在中国，再没有比房价问题更能裹挟大众的注意力。
从中央政府、地方政府、地产及相关产业从业者、消费者……房价的一涨一跌都会牵动太多人的利益。
那么究竟，最终左右房价的力量来自何方?
房价铁三角
“房地产市场就是高压锅。外部有上涨的压力，好像火在烤着：一把火是地价在涨，二把火是流动性过剩。但是调控政策就像锅盖，只留了一个口在冒气。火不撤，锅子就永远烧烤着。”阳光100置业董事长易小迪在年初的这个比喻清楚地表明：房价，是政府、房企、消费者三方力量博弈的结果。
但是，房价问题远非易小迪这个比喻般简单。
“住房价格是资产价格。通俗说就是，资产价格是依照这个资产能挣多少钱、能带来多大收益定的。这是经济学的基本常识。”在接受《英才》记者专访时，住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮一语点出房价的最原始属性。
那么，按照这一观点，资产价格本身就应该包含增值收益。但是，“一直以来，房价上涨后的增值收益都被那些买房后再卖掉的业主赚取了，开发商没赚到任何增值收益。有人天天喊房价高，但是买了房子的人谁亏了?”华远地产董事长任志强对《英才》记者表示出自己的看法。
海尔地产董事长卢铿则认为，在中国，房价受到的影响太多。“不动产含有投资属性、居住属性，在中国则多加了一层民生属性。民生属性本来可以有很多办法解决，但现实中很少会被采用，因为这些办法会影响到一些利益集团。”
任志强、卢铿对房价的这种“非市场”看法是建立在一系列的行政手段出台的基础之上的。自2010年以来，政府的调控政策直接以行政手段控制房地产价格，先是限购令在全国35个热点城市全面推开，限制投机性和投资性购房;接着，限售令控制了高价房的销售证;再次，不少城市公布了房价调控目标，全面限价。
条条规定将政策推到影响房价的第一因素的位置。
于是，在认同了“房价就是资产价格”、祭起“市场经济”大旗之后，地产商们纷纷将矛头指向了调控政策，似乎过去翻倍上涨的房价与他们无关。
但显然，在房价铁三角中，相较毫无话语权的消费者，地产商不可能在房价问题上置身事外。
“在一个成熟的市场里，房产是投资品而非消费品，是和股票一样的。而在中国，房价不完全是资产价格，因为在中国的房地产市场，在承载投资需求外，房子更承载了居住需求。”中国指数研究院研究副总监何田对《英才》记者指出，因为中国房地产市场本身具有特殊性，所以，所谓的经济学常识在中国并不适用。
“实际上，市场的定价权还是在地产商手里。”以何田为代表的理论界的看法与地产商们不同。
他们认为，最终影响房价的固然是宏观政策和货币政策，但是，在短期内，对于价格的上涨和下跌，开发商主动性更强一些。毕竟，开发商是市场主体，对市场信息掌握得最清楚。
可以看到，在这一轮的市场周期内，包括中海、万科等看清了形势的大公司，已经开始了一定幅度的降价。“对于开发商而言，抱怨政策是没意义的，与其抱怨，还不如多想想怎么活下去。中央的政策不会因为几个噪音而有什么变动，房企自己做好产品、加快周转，完全可以活得很好。”
根据国家统计局的数据，2011年5月，在70个大中城市，与上月相比，房价下降的城市有9个，持平的城市有11个。与4月相比，5月环比价格下降和持平的城市增加了6个。涨幅比4月缩小的城市有27个。而与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有3个，涨幅回落的城市有36个。
“总的来讲，地产业还是向着宏观调控目标在走的。在通胀背景下，不涨价，或者说涨幅缩小，实际上已经意味着降价。”中国房地产业协会副会长朱中一对《英才》记者说。
双轨制破局
“在英文里，啤酒泡沫和肥皂泡沫是两个单词。中国的楼市，泡沫问题和别的国家不一样。肥皂泡沫一定会破，而啤酒泡沫晃一晃就化掉了。”卢铿此话的言外之意是，中国的房地产市场顶多泛起一点啤酒泡沫。实际上，国务院文件里提到调控房价，一直定调为“防止过快上涨”，从未提到过“下跌”二字。
“一年积累下来，如果房价的涨幅能够在5%左右，我觉得政府能够接受。”何田说。
在专家的眼中，房价不是这次调控的最终目标。政府出台种种行政手段的最终目的，只是为保障性住房的建设提供空间。换言之，政府是希望借政策挤压开发商，以便让更多的开发商、资金转移到保障房一边。
“政府的最终目标是构建一个新的双轨模式。在这个模式下，房价也会形成双轨模式。那时候，房价问题仅仅是一部分消费者需要面对的问题，不足以成为衡量整个市场的标杆，也远远没有现在这么敏感。”何田说。
然而，如朱中一所说，国家长期的政策和短期内市场的情况，总会产生一些矛盾。实际上，限购、限售、限价——“三限”政策正是矛盾的焦点。
“全世界没有哪个国家让这么大规模的低收入家庭买商品房。美国让穷人买房，搞出了次贷危机。”在认同双轨模式的同时，任志强对于“三限”政策表示出了激烈的反对。卢铿则表示，在房价和购买力不对等的当下，“三限”政策只是暂时遏制了投资和投机性需求，而无法切实解决百姓的居住需求：“就算现在的房价降一半，大部分老百姓还是买不起房子，降价后真正高兴的是有钱人。”
正如两位房地产企业家所言，从1998年开始房地产市场化改革以来，政府给房地产市场定的发展基调一直是，“高收入群体购买商品房，中等收入群体通过经济适用房来解决住房问题，低收入群体靠廉租房或者保障性住房来解决”。
但是，十多年以来，由于制度化问题的羁绊，保障房占整个市场供应的比重一直偏低。“中国的房地产市场化程度太高了，所有的需求都只能通过商品房解决。房价当然饱受诟病。”
时至2011年，政府终于提出了年内建成1000万套保障房的计划。“从住房供应的角度来讲，政府第一次对保障房提出这么明确的规划。”
终于盼来了合理市场、合理布局的曙光，但是在“十年九调控”的中国房地产界，人们普遍担心的是保障房政策能否顺利实施?
“现在，市场已经进入了一个下滑周期。这个下滑周期中央能不能承受得住?也许某一天下滑得太厉害，政府又会出手救。我们国家，打压地产的时候广泛宣传，而救地产的时候则是悄无声息——闸门一开，钱就都出去了。”从一位地产企业董事长的这番态度似乎可以看出，商品房市场的兴衰，其实关系仍很重大。
“双轨制真正成熟，恐怕还要很长的时间”。何田语重心长地表示。
(文章仅代表作者个人立场和观点)
来源:南风窗
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