先行指標顯示中國房地產下行週期才剛開始(圖)

作者:齊俊傑 發表:2019-06-19 07:37
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房地產 投資 土地
房地產投資的拐點已經出現。(圖片來源:Getty Images/看中國合成)

【看中國2019年6月19日訊】最近,恆大地產研究院發布了一篇報告,也開始看空房地產投資,報告提到雖然上半年,地產投資表現強勁,1-5月累計投資46,075億元,同比增長11.2%,增速比2018年全年提高1.7個百分點。但其實在一片向好的數據中,房地產投資的拐點已經出現。

邏輯比較簡單,先拿地才能開發,而且土地支出也是分期付款,滯後於拿地,所以拿地是房地產投資的領先指標,土地成交會領先於房地產投資6-9個月,一線城市會領先於12個月,二三線城市差不多是9個月,再小的城市,就更短一些。

如果從拿地這個領先指標來看,我們發現指標已經基本上在2018年第三季度就開始見頂,隨後逐漸回落。但是房地產投資還在表現強勁,這兩個指標逆向而行不會太久,很快他們就會同向波動,更準確的說,房地產投資,會追隨土地成交,轉而下跌。從之前的10年經驗來看,都是如此,2007年底,土地成交快速收縮,隨後房地產投資斷崖式下跌,而到了2009年,因為政策刺激快速反彈,接著到2010年,又開始收縮,直到2012年底,土地成交才逐漸恢復,隨後就一直下跌,直到2015年7月以後,土地成交才活躍起來。

要注意的是,房地產投資並不能完全等同於房價,在房地產投資大起大落的情況,房價的走勢也出現了三浪明顯的上漲。第一波是2009年刺激經濟開始,到2010年結束,第二波是2012年政策轉向開始,到2013年底結束,第三波是2015年下半年開始。一直持續到現在。而在房地產投資收縮的情況下,房價在前兩個階段,收縮的程度並不明顯,或者說只是微微的回落,甚至走平。

如果分城市來看,就更有意思了,2010年之前,高房價基本只是一線城市的特例,在2010年以後,一線城市房價還迎來了一定的調整。這種波動也只體現在一線城市上面,如果用2010年定基,那麼在2013年之前,一線城市反而不如二線城市。但是2013年底開始,一線城市開始了又一波上漲,從而拉開了和2-3線城市的差距,這段時間,2-3線城市並未有效上漲,甚至在2014年以後的回調過程中,2-3線價格還是回落的。一直持續到2015年,隨後一線城市又開始大漲,一直漲到2016年5月,然後基本走平。在一線大漲的同時,二三線則繼續回落筑底。直到一線停漲,我們開始去庫存開始,二三線開始迎來接力大漲。這波上漲徹底拉崩了大家的心態。讓所有人意識到,房價上漲不再是一線城市的專利,全國人民都開始形成共識。

而根據領先指標來看,當所有人都覺得房價仍然上漲的時候,其實房地產投資的又一個拐點即將來臨,馬上就會進入,2010年,2012年甚至是2014年那樣的房地產收縮時段。這波2016年以來的大行情已經結束,未來幾年可能都會是調整週期。甚至我們能看到,上漲的時間越久,幅度越大,調整的空間和時間也就會越多。

另外,政策層面,這次有點不一樣,中國銀保監會多次將房地產行業列為了金融整治要點,甚至郭樹清在陸家嘴論壇上點名針對房地產,這意味著融資環境肯定會逐漸收緊,嚴防土地款融資、資金挪用於開發或購房等多類違規融資行為,預計房企到位資金增速將持續回落。在去年大家其實已經資金鏈不富裕了,這點還是從拿地的指標上就能看出來,沒錢拿地了,土地成交才會回落,現在大家都在加班加點,盡快開發,企圖盡快回款,守住資金鏈。但是這只是開始,後面當開發商發現回款困難的時候,就會逐漸的開始停工,爛尾。

所以,鑒於現在的形勢可以給大家幾個建議。

1、現在房地產下行週期即將開始或者是剛剛開始,而不是大家想像的那樣,已經調控了好幾年,該放鬆了。

2、經濟已經不樂觀了,但政策仍然沒有放鬆,甚至金融方面在持續收緊,還針對個別地區,比如成都提高了首套房貸的上浮比例。這就釋放了一個強烈的信號,政策這回會持續到底。不會半途而廢。不是我們不想刺激,而是槓桿率已經嚇人了,而且房地產也已經不帶動消費了。房地產行業已經沒有邊際效用了,只會帶來麻煩。所以失去了利用價值。

3、未來的地產政策絕大多數都會是偏空的消息,只有二線省會城市吸引人口是支撐因素,所以如果你還想買房,一定要看人口是否增長。只要人口持續增長,房價就會有支撐。如果相反人口流出,那麼房價肯定會出問題。

4、剛需最好早買,現在政策來看,不管是不是剛需,都不支持大家再去買房,所以如果繼續等,可能首付會越來越貴,貸款也越來越難申請。最後就怕你等不起。

5、如果能等的起的,比如最近5-10年租房也沒關係的,最好還是等等。房地產這波調整週期,才剛剛開始,現在大家心氣還高,預期還在,所以房價還降不下來。等真的冷卻幾年,就有空間了,比如在2008年,2012年,2014年,其實都有很好地議價空間。

6、如果沒有最後一波上漲,房價基本就合理了,所以我覺得,樓市調控成功的標誌就是讓房價回到2015年,回到2015年,樓市就重新具備了投資價值。看起來好像不可能,但其實一線城市每年10%,連續落3年就基本能夠實現,現在已經落了1年了,後面還有兩年就能成功了。而像北京現在7萬套限競房壓頂,供給明顯大於需求,再加上人口開始外流。所以回到2015年,也並非沒有可能。

責任編輯:辛荷

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