房贷利率普涨 深圳楼市入冬(图)

2021-04-26 10:52 作者: 财经冷眼
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【看中国2021年4月26日讯】自从去年,中国金融体系开始组织将固定的房贷利率转换成浮动的LPR利率以来,笔者一直都在提醒大家,尽量选固定的利率,锁定你的购房成本,因为未来一旦通胀起来,货币收紧,那么你的房贷利率很可能会水涨船高,最终导致你的购房支出失控,这是很大的一个风险,必须规避。

现在情况的发展和之前的判断差不多,因为货币紧缩,中国房贷利率已经进入了上涨周期,非常确定。现在买房的人贷款利率越来越高了。而且,国内一些之前楼市比较火爆的城市的房价也受到了压制,未来LPR上涨的的概率越来越大。所以,不管是那些已经买房的,还是正在买房的人,将承担着越来越大的房贷压力。

1

近期,有媒体曝广州多家银行停止二手房贷。这是继4月中旬银行上调房贷利率后、买房人遭遇的又一沉重打击。

之前虽然贷款成本变高、月供压力增大,但最起码还能贷到钱、买到房,可现在,居然连高息的贷款也申请不到了……那二手房还怎么买?!后来有银行辟谣“二手房贷业务并未叫停,可能是部分银行网点暂停”。

这也正常,房贷客户接触的是暂停了二手房贷业务的银行网点、会以为该行暂停了所有房贷业务,而实际上其他的网点…也许是极少的网点并未停止。

不管银行如何澄清,一个不争的事实是:银行因信贷额度紧张而不得不提高利率、甚至暂停贷款。

银行没有钱,怎么放贷呢?

不仅广州的房贷利率涨,整个珠三角地区城市的房贷利率都在涨。不仅如此,整个长三角城市的房贷利率也在涨;同时,利率上涨的势头也逐渐向全国其他各城市蔓延。据贝壳研究院最新发布的60城主流房贷利率走势图显示,去年8月份前后是本轮房贷利率的最低点,随后一路上涨、直至目前没有停歇的迹象。其监测的60个城市3月份的平均房贷利率如下:

首套房贷利率为5.34%、较上个月环比涨了约2个基点(0.02%);二套房贷利率为5.62%、较上个月环比涨了约3个基点(0.03%)。这只是平均数,部分城市如成都、惠州等城市,其首套房贷利率甚至超过6%。很多房奴在遭遇房价上涨的同时,再次遭遇利率上涨的痛击,以为利率上涨只针对房贷。

而被定位于支持中小微实体经济的企业经营贷,其利率也在上涨。去年是经营贷的红利大年,一度出现了一年期到期还本、年利率3%的贷款,三年期到期还本、年利率3.6%的贷款,五年期到期还本、年利率3.85%的贷款,二十年期等额本息还款、年利率3.85%/4.55%的贷款……

很多小企业主真真切切享受到了低息信贷的红利,而现在这些低息贷款全部消失、且都有0.5%至1.5%的上调。什么原因呢?信贷紧缩周期正在开启。准确地说,是货币政策正在回归正常化,2020年那种大放水正成为过去。看看中国蹭蹭上涨的PPI、CPI,通胀来了,所有的货币政策都要用来对付通胀。

信贷政策回归正常化的蝴蝶效应,正在显现。

2

4月12日,在中国央行举行的一季度金融统计数据新闻发布会上,有记者提问“据称银行接到央行的通知、要控制今年总体的信贷增速,保持今年新增贷款额不超去年”,并问“是不是有这么一个要求?”央行官员虽没有正面回答,但稍早前的金融委会议已经明确这个要求。

4月8日召开的金融委会议,议题是研究加强地方金融机构微观治理和金融监管等工作,在优化金融供给侧体系目标时,其中的第三条如下:

地方金融机构要“强化审慎经营,不过度追求规模扩张和发展速度”……

金融机构的规模是什么?是资产。资产又是什么?是负债和所有者权益。当然主要指负债。

银行的负债就是存款,吸收存款后再对外发放贷款、从而形成了银行的资产。“不追求规模扩张和发展速度”隐含的意思是减少放贷量。当银行的放贷量被要求减少或规模被要求控制时,普通人的切身感受就是贷款更难了、利率更高了。而实际上,本轮货币宽松的流动性拐点在去年就已出现。

从2020年1月份,不管是M2增速还是社融增速都出现了一个大幅增长。这里说一下,M2主要是由贷款创造的,社融除了包括贷款等间接融资外、还包括股票/债券等直接融资。所以,社融额会大于M2额。这两项都是考察货币扩张的主要指标。

可到了去年6月份之后,M2的增幅首先见顶,到了9月份社融的增幅也到顶。请记住,只是增幅见顶、增加的总量(这是个累计值)却一直在增加,可印钞放水的速度已经放缓了。

增速逐渐放缓、增速没有之前那么猛了,虽然总量也在增加、但增加幅度却一步步缩小,这就是货币政策回归正常化的结果。

可以毫不夸张地说,本轮的大放水就此结束,低息贷款获取低成本资金的机会就此结束,端着盆子顶在头上接住央行放出水的阶段就此结束。

有些人会疑惑:媒体上整天说央行放水印钞,为何我就没有切身感受?为何我就接不住水呢?这里其实有一个经济学的常识在里面。

3

我们要知道一个最基础的知识:贷款就是印钱。

所谓印钞放水,就是银行向企业或居民发放贷款,发放贷款的过程就是印钞放水的过程。

央行可以通过正回购、逆回购、MLF和SLF的不做/续做/增做等来减增基础货币的数量,再通过存准率和利率的高低来增减信贷货币的数量,从而影响最终印钞放水的数量。你能贷到款,就说明你接到了央妈放出来的水;你没贷到款,则说明你错过了央妈放出来的水。

你可以成为央妈放水的受益者,如因为信贷宽松央妈放水、你的房子卖出了更高的价格,相当于买房人接到了央妈放出去水再转手倒给你了;着就是你在受益于泡沫,在享受泡沫的过程。当然你也可能成为央妈放水的受害者,如因为货币数量增幅快于商品数量增幅、而造成了物价上涨,那你就得承受物价上涨的损失。这就是通胀对你财富的洗劫。

央妈印钞放水,一定程度上会造成财富的转移再分配。这就是我一直说的,富人通胀,穷人通缩。大家看看去年一年,全球亿万富豪财富增加了多少就知道了。

我们言归正传,再说如何接住央妈放出的水。

以前印钞放水是大水漫灌,如2008年和2016年。经历过这两次货币宽松周期的人都有切身感受,那时候贷款很容易、尤其是买房贷款很容易。征信卡得松、几乎不怎么看银行流水,只要交得起首付(2008年的时候首付是可以刷信用卡的)就能贷得到款、且利率是最低的。

人人感觉到贷款很容易、人人都接住了央行放出来的水。现在的印钞放水是定向流动、精准滴灌,如2018年开启的这轮信贷宽松周期。定向谁呢?

定向实体、定向中小微企业、定向大基建、定向消费领域,如果你不处在定向放水的领域,对不起,你接不到水。这也是近两年部分人群的真切感受:为什么天天说放水,可自己就是没贷到款、没赚到钱?因为有的旱死、有的涝死……专业术语就是“结构性货币宽松”。

如果你是中小微实体企业、如果你准备装修房子,大概率能获得低息的贷款…2020年出现的经营贷红利,就是定向放水的结果。

话虽然这样说,但是实际情况是,很多为了支持小微企业的经营贷,最终还是通过各种途径,流向了房地产这个最大的黑洞,推升了南方一些城市的房价。尽管中国银行等监管机构想了很多办法,比如说中国央行为了控制信贷流入楼市,先是有房地产企业融资的三道红线、再有银行等金融机构的房地产贷款集中度管理,最后又是要求银行“不追求规模扩张和发展速度”……所以房贷审批更难、利率更高。目前来看,打击经营贷流入楼市,效果还是立竿见影的。比如说全国房价的龙头深圳,过去火爆的趋势已经不再,目前已经整体降温了。从网签数据来看,深圳整体二手房市场有所降温。深圳市房地产中介协会最新公布的数据显示,4月12日至18日那一周,深圳二手房网签998套(含自助网签),环比上升11.4%。周网签量自新政以来,一直维持在1000套左右的水平,4月份的网签量大概率会低于3月。

而今年3月份也是非常惨淡的一个月份。深房中协的数据显示,深圳3月网签量共计4869套(含自助网签),同比去年3月份二手房网签量则较大幅下滑了23.6%。其中,二手住宅网签量占比首次跌破8成,是自深房中协有二手房网签数据统计记录以来的最低值。4月份比三月份还惨淡,可以看出深圳楼市冬天的意味越来越明显了。主要原因除了制定参考价之外,打击经营贷流入楼市功不可没。

因打击经营贷非法流入,深圳楼市初显入冬迹象……
因打击经营贷非法流入,深圳楼市初显入冬迹象……(图片来源:Adobe Stock)

目前,全国房贷利率的上涨,又是一个重锤。货币政策已回归正常化,蝴蝶效应如涟漪般向外扩散,而这会影响到信贷松紧、资金多少、利率高低、房价涨跌……

对于房地产这个金融产品来说,对资金的松紧是最为敏感的,因为资金是房地产的命门。为了应对快速上行的通胀,利率的上行是大势所趋。房地产更强大的冲击还没到来、这才刚刚开始……

责任编辑:宇真

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