一年一度的3·15消费者权益日即将来到，每年老百姓对于央视315晚会的关注丝毫未逊于春节联欢晚会。日常生活中，我们遇到的侵害消费者权益事件不胜枚举，而在购房入住的过程中，消费者权益受侵害更是层出不穷。
在楼市中，多多少少有一些潜规则存在，总有各种虚假宣传骗取消费者的信任，总有各种霸王条款让消费者难以接受。今天我们邀请律师支招，看看如何面对买房过程中的各种纠纷，将维护购房者合法权益进行到底。
猫腻
乱改小区规划 绿地变成停车场
近年来，随着地价与房价的持续上扬及国家政策的调整，有些开发商为了楼盘出货，往往采取隐瞒或者欺诈的方式进行销售。其中，隐瞒小区的规划或设计就是常见的手段之一。买家购房后往往会发现小区突然冒出垃圾站、居委会，抑或是原本的绿地变成了停车场等。
一卖完房就立即拆会所
今年年初，TCL康城四季花园开发商隐瞒业主，拆小区半山会所的消息在惠州本地知名网站传出。业主方面认为，开发商在售楼时以山顶会所为噱头吸引业主购房，而在房子销售得差不多的情况下，又将广告牌上宣称5000平方米的山顶四季会所拆除。
说好的会所突然被开发商拆除，一期的业主们当然不愿意了，他们认为开发商擅自更改规划，纷纷抗议。仲恺区住建部门对此回复称，该会所位于“TCL康城四季花园”二期用地范围，尚未办理《建设工程规划许可证》，属违法建筑。原来业主所说的会所是属于开发商该项目的二期，并不是业主们认为的一期会所。
封闭式小区冒出居委会
买了房子，也入住了，住了两个星期才发现自己住的封闭式小区原来有居委会，这是周先生的经历。周先生以每平方米7000多元的价格买下东平天鹅湾一套80平方米的房子，当初买房是看中该小区的封闭式管理，结果入住后才发现小区将有对外办公的桥东街道东河居委会入驻。
业主们一致认为，在封闭管理的小区内设立居委会，势必会导致办事人员频繁出入，门禁系统便形同虚设，将给小区带来一系列治安隐患。对于业主们的反对，开发商则解释称，一开始的规划中就已有居委会。于是，双方的争执焦点集中在小区规划图上，业主说买房自始至终没见过有居委会的规划图，销售人员也没有告知；而开发商则坚称早已公布了总平面规划图，双方僵持不下。
事情发生后，开发商以小区规划已通过住建部门审批难以更改为由，拒绝给居委会更换地址。
小区绿化变成停车位
业主陈先生看中某小区高达39%的绿化率，心动之下买了房子。然而，收楼时陈先生却发现，部分工人正在将原来建好的绿化拆掉做成露天停车位，地下停车场只有一层而并非宣传的两层。
售楼时销售人员称，该小区几栋楼前的空地均为绿化用地，是业主们以后的私家花园，未来小区实行人车分流和封闭式管理，小区内3000多平方米的高级会所也仅供576户业主使用。但记者调查发现，该小区规划效果图中设有2个出入口，地面并未有任何的停车位标识，小区中央有明显的绿化区域。业主们知情后十分愤怒，直指开发商虚假宣传，更改规划。
惠州市住房和城乡规划建设局管科相关负责人告诉记者，该小区正式通过工程竣工验收，工程质量等级评定为合格，并已在惠备案。该负责人还解释道，工程竣工验收并不包括通气、绿化完工等项目，主要是查看建筑质量、消防、人防、电梯、通水、通电等项目是否达标。
律师支招
购房前查看规划图
把广告内容写进合同
买家往往冲着某一楼盘的广告宣传签下合同，而所有问题都集中在收楼前后爆发，宣传的情况与实际规划完全不一致，如所谓“现场实景”中的湖泊、绿地、园林景观，在规划中根本就不存在，甚至有可能实际是道路、垃圾中转站等。
对此广东衡仁律师事务所律师韦世州认为，根据《商品房销售管理办法》，对于楼盘的规划，开发商有明示、告知、说明的义务，但开发商为了楼盘能更好地销售，往往采取隐瞒整体规划或在广告中作虚假宣传的方法。韦世州认为，开发商应全面履行自己的合同义务，包括按照合同规定的规划许可证建设和交付房屋，履行当初出售房屋时宣传的房屋配套承诺，而开发商违反此义务显然构成违约。对此，业主可要求开发商承担诸如停止违约行为、赔偿损失等违约责任。
韦世州提醒，作为业主千万不要只等着发展商来主动告诉你小区的整体规划，而应在合同签订前就要求发展商出示相关的规划图纸及建设工程规划许可证等资料，仔细审阅规划许可证及其附图的内容。除此以外，业主也可到规划部门查阅小区规划设计的核准图，其中建设工程规划许可证的平面图反映了小区整体建筑面貌。业主从中可确定小区的出入口、楼间距、变电站、车库出入口、停车场、通风口等公共设施的位置、小区道路、绿化等情况。
另外，如果购房者是被楼盘广告中的规划内容所吸引而决定买房的，就一定要把这些规划写到预售合同中去，并可要求在合同中注明：“楼盘规划与宣传资料应完全一致，否则视为出卖人欺诈，应按已付房价款的＿%承担违约责任。”
猫腻
质量问题一箩筐 迟迟无法收楼
近年来，房地产市场以惊人的速度发展，质量跟不上发展脚步成为房产的一大诟病。包括一些全国知名房企，或多或少都被曝出商品房质量不过关的丑闻。
“入户大门朝外开，关闭不严实，墙壁补丁多，部分单位出现漏水、渗水情况。而小区电梯、花园、大门等配套也未做好，消火栓箱装在电梯过道或大门口，这让我们如何收楼？”惠州仲恺某楼盘30多名业主集体向开发商讨要说法，要求协商处理方案，请开发商回应和尽快处理楼盘出现的问题。
一位不愿透露姓名的业主告诉记者，他的房子位于6号楼，尽管去年12月31日起已开始收楼，但电梯的照明装置仍无法工作，电梯运行时黑漆漆一片。出了电梯，偌大的消防栓箱安装在电梯出口处，并没有做任何的隐形处理。该业主对此表示不满，这样的消防设计非常不合理，不仅影响电梯过道形象，如果是老人和小孩一不小心，还很容易造成磕伤、碰伤，他听说还有邻居的大门口就装了一个消防栓箱。
该业主的房屋只配了一扇朝外开的消防门，门两侧有明显的重灌泥浆修补痕迹，而门柱也沾上了泥浆，门漆遭到损坏。室内地板不平整，厨房没有安装地漏，墙壁出现多处补丁，阳台天花板有漏水痕迹。
据业主们反映，该小区存在多处质量问题，包括全部单元的入户大门朝外开，质量差，关不严实，业主后期将无法安装防盗门；因消防栓箱档道，部门户型的入户大门无法完全开启；窗户玻璃薄，达不到国家规定的5毫米；室内墙壁补丁太多，部分厨房漏水，部分楼栋外立面瓷砖剥落。对于存在的问题，业主认为如果开发商不解决问题，将拒收收楼。
律师支招
房屋出现质量问题
业主可解约并索赔
韦世州表示：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，或者因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
因此，对于开发商交付使用的商品房，在保修期限内，由开发商承担质量保证的责任。如开发商交付使用的房屋存在屋顶、墙壁漏水、渗水，室内地坪空鼓、开裂等的一般质量问题，业主在验房后可拒绝收楼，并要求开发商对房屋进行整改维修后再进行收楼手续。
如业主已经收楼，在保修的期限内，也可要求开发商按照《住宅质量保证书》的约定，对房屋存在的质量问题进行维修整改，如果开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。而因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格或因房屋质量问题严重影响买受人正常居住使用的，买受人可请求解除合同和赔偿损失。
(文章仅代表作者个人立场和观点)
来源:信息时报
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