中国保障房战略出现松动迹象

发表：2011-09-14 12:14

在本轮房地产调控中，一个不同于以往的思路是建设保障房。理论上来说，通过政府力量扩大房地产市场的政策性供应，能够起到很好的价格控制效果。但实际情况却不容乐观。

今年保障房的开工数量目标为1000万套，住建部9日公布的数据显示，今年前8月，全国除西藏外城镇保障性住房和棚户区改造住房已实物开工868万套，开工率为86%。如此，完成今年的保障房开工目标并无悬念。但开工和建成是完全不同的概念，打个桩也是开工。去年的590万套保障房开工后，是否已完成？迄今为止，住建部尚未发布过任何有关保障房的竣工情况。

此外，采取种种迂回方式增大保障房建设数量的做法在各地屡见不鲜。提前完成保障房开工目标的陕西就存在不少疑点，据《华夏时报》报道，隶属于央企中石油的宝鸡石油钢管厂就正在进行一个自建房项目，此项目是按保障房中的经济适用房相关政策实施的。陕西省住建系统一位人士坦言，“这种项目现在到处都是，要不然保障房开工率怎么能上去。”

实际上，保障房建设让中央不停的督促，累得够呛；而地方政府更是牢骚满腹。究其原因，资金是最大的难题。上半年商业银行在新增4万多亿贷款的情况下，除国开行之外的商业银行新增的保障房贷款仅占新增贷款约1%，这充分说明商业银行对保障房贷款缺乏兴趣。相比之下，开发商更不愿意去搞什么保障房。住建部《中国房地产企业社会责任实践研究报告》显示，在百强名单中，仅有30家在2007－2010年间参与了保障房建设。这很好理解，保障房开发利润未达到开发商的利润底线。此外，保险资金一度被视为是解决保障房融资难的一大助力，北京市就曾召集7家保险公司筹集700亿－800亿元的保险资金实施所谓的“蓝德计划（LAND）”，投向保障房建设。但明显的事实是，从保障房的性质和保险资金追求安全性与收益性的角度来看，保险资金大举介入保障房建设的可能性并不大。而这一点在近日得到了证实。

《中国证券报》13日援引业内人士透露，监管部门在今年剩下的时间里可能不再批准险资投资土地储备的项目，原因是保障房土地储备收益前景不明，且未形成成熟的运营模式，政策风险很大。以上述“蓝德计划”为例，有消息称实际到位资金不足预计规模的40%。某保险资产管理公司的人士透露，到目前为止，“蓝德计划”的回报率连6%都达不到，甚至赶不上银行大额存款利率。尤其是在宏观调控持续偏紧的情况下，地方政府的压力很大。一方面是土地调控降低了开发商拿地的能力，造成地方政府土地收入锐减；另一方面，保障房则逼得地方政府对招标土地施加各种条件，又进一步降低开发商拿地的意愿。

无米之炊的结果一般都不会太好。从目前的一些动向来看，资金问题或许正在倒逼政策做出调整。早些时候有媒体报道称，明年保障房开工建设将下调至800万套，较此前计划目标缩减20%。虽然此后住建部有关人士予以澄清，表示明年的计划任务正在研究中。但“研究”本身就已经表明原来的目标发生了动摇。

而一个更为标志性的变化则是“轮候制”的出炉。据《中国经营报》报道，国务院总理温家宝、副总理李克强就对广东省政府上报的《建立健全公正的保障性住房分配与管理机制的建议》先后做出批示，并由国务院办公厅批转至包括住建部在内的各相关部委以及地方政府，要求尽快在全国范围内建立起符合当地需要的保障性住房“轮候”制度。所谓“轮候制”是一种对保障性住房申请人先行进行资格审核和准入的制度，并根据通过审核符合保障性住房资质要求的人员信息建立数据库，而后再根据保障性住房建设进度对已通过审核的申请人先后次序分配保障性住房或购买资质的管理制度。

在我们看来，这一做法实际上是改变了之前“一刀切”式的制定保障房建设目标的思路。说白了，就是根据实际需要的数量来筹建。一方面“轮候制”能够较好的预估出未来应建保障房的数量，避免无的放矢；但另一方面，鉴于申请和资格审核颇为费时，这无疑拉长了保障房建设的时间跨度，为整个计划赢得了喘息时间。此外，申请资格的制定如果由各地自行拟定，则不排除地方政府会提高相应标准，压缩保障房建设数量。这样一来，原先制定的宏大目标极有可能缩水，实际上也是完不成保障房任务的一种隐性表达。

这也符合“中国式”政策的特点：开始的时候雄心勃勃，随后因各种困难而虎头蛇尾。

中国保障房建设目标从一开始就充满了质疑，在资金问题无法得到恰当解决的情况下，建设目标只能是被迫做出调整。略微出乎预料的是，原先认为今明两年的问题不大，但事实证明还是过于乐观了。

来源:金融时报

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