利空中的房价还涨么?(图)
短短三年时间,中国楼市走出一轮典型的过山车式行情。
有房的没房的都应该怀念三年前的那次机会:2008年,金融海啸席卷十几米的大浪从欧美风暴中心一路席卷而来。那时候,中国正忙着控通胀。2008 年中共中央经济工作会议的主题是“要把防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀,作为当前宏观调控的首要任务。”货币政策调整为“从紧”。2008年上半年最困难的日子里,银行贷款总额被冻结,普通客户甚至一度无法获取贷款。内外双重打击下,房地产行业迅速从沸点转入冰点,房价普跌30%。深圳部分地段部分房产甚至跌幅接近40%。
2009年,去库存化的寒潮席卷中国,保增长成为摆在我们面前的难题。国民经济开始转向,四万亿经济刺激计划为经济增长注入一剂强心针,财政政策从 “稳健”转为“积极”,货币政策从“从紧”转为“适度宽松”,各地纷纷出台房地产扶持政策,比较典型有营业税免征优惠以及房贷利率下浮幅度扩大。宽松的货币政策助推楼市出现大幅反弹,以深圳为例,全是楼价普涨逾80%,一年价格翻番的楼盘比比皆是。
2010年,经济平稳复苏,保民生被赋予越来越高的权重,楼市调控再次进入经济当局的视野。温家宝两次表态要在任期范围内解决高房价的问题,控制住房价过快增长。此后,从中央到地方,各类调控措施轮番出台。但令人难以接受的是,楼市在调控中步履蹒跚,房价却不断走高。一时间,“空调”之声四起,越来越多人开始信仰楼市永远上涨。
问题是,真的能有这么一种投资品,它可以无视任何利空,永远涨下去么?
楼市调控真的是“空调”么?
我们来细数一下过去一年时间里,中国政府总共出台了那些政策。
2009年12月14,国务院提四措施遏制房价;
2009年底,五部委联手开始打击囤地;
2009年12月23,财政部:五年内住房转让全额征收营业税;
2010年03月18,国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案;
2010年04月11,银监会:银行不得对投机投资购房贷款;
2010年04月13,住建部:加快保障房建设 遏制房价过快上涨;
2010年04月18,“新国十条”出炉;
2010年04月20,住建部:未获预售许可项目,开发商不得收取定金;
2010年5月份开始,多个地方政府出炉限贷、限购政策;
2010年06月04,三部委发文明确个人房贷二套房认定标准;
2010年07月12,银监会:严格执行差别化房贷政策;
2010年09月18,李克强:加快公租房建设,坚决抑制投机性需求;
2010年09月29,多部委出台巩固房地产市场调控成果措施;
2011年01月26,“新国八条”出炉,随后重庆、上海开始房产税试点;
2011年1月到2月,限贷和限购进一步扩散至多个城市……
林林总总,不一而足。大致可以分为三类:增加供给、抑制需求和卡住房企融资渠道。增加供给方面,主要靠打击囤地和大规模保障房建设。尤其值得一提的是保障房,2010年580万套,2011年1000万套,规模之大出乎所有人意料。抑制需求方面的措施最多,也最杂。既涉及到贷款政策,也涉及到过户政策以及税收政策。至于房地产企业融资,更是股市、银行和信托三管齐下,就连销售回笼资金也要求专款专用。
众所周知的是,在“新国十条”和“新国八条”为代表的地产调控政策冲击下,各地楼市虽然成交量波动巨大,但房价却顽强向上走。由于流动性的较差,楼市不同别的投资品,价格波动惯性巨大。如果我们换一个角度来看待楼市,比如说一手楼库存,或许会发现一些不同的东西。
以上海、北京和深圳三地为例,2010年4月,北京可售新盘面积1171.5万平,深圳341.5万平,上海482.7万平;2010年9月,北京 1256.4万平,深圳366.7万平,上海619.8万平;2010年12月,北京1332.4万平,深圳379.1万平,上海644.9万平。
大家都知道,2009年是过去十年唯一一个商品房新开工面积负增长的年份。这意味着,2010年是新增供给最为紧张的年份,通过一系列调控措施,在供给最小的年份里实现了可售面积稳步上升。至少也说明,抑制需求的政策取得了明显成效,全社会对楼房的总需求实实在在的被控制住了。
“供给增加”能起作用么?
楼市的供给大致可以分为两大类:保障房和商品房。放在几年前,我们谈保障房是没有意义的,那时候保障房和商品房根本无法相提并论。但是现在,我们必须开始同时重视这两大渠道。
先看保障房,2008年全国建设231万套,2009上升到485万套,2010年580万套,2011年1000万套。按照2年建设期来推断,2009年建设的保障房将在今年逐渐入市。商品房总供给不过近千万套一年,如果增加500万套低价保障房,市场供求格局将发生多大变化?
再看商品房,商品房供给总规模取决于两个环节,一个是土地供应环节,一个是楼房建设环节。2004年,土地购置面积同比增加5.4%;2005年,土地购置面积同比增加-4.0%;2006年,土地购置面积同比增加-3.8%;2007年,土地购置面积同比增加11%;2008年,土地购置面积同比增加-8.6%;2009年,土地购置面积同比增加-18.9%;2010年,土地购置面积同比增加28.4%。从土地供给环节看,“增加供给”的政策并非停留在口头上,这么多年来,2007年和2010年是唯一两次土地供给大幅增加的年份。2004年,商品房住宅新开工面积同比增加9.78%;2004 年,商品房住宅新开工面积同比增加9.78%;2005年,商品房住宅新开工面积同比增加12.69%;2006年,商品房住宅新开工面积同比增加 17.64%;2007年,商品房住宅新开工面积同比增加22.92%;2008年,商品房住宅新开工面积同比增加2.24%;2009年,商品房住宅新开工面积同比增加15.74%;2010年,商品房住宅新开工面积同比增加40.02%;商品房生产环节,打击囤地的政策发挥了应有的作用。2010年新开工面积创历史新高,而且大幅高于历史同期水平。
综合来看,从2011年开始的几年之内,综合商品房和保障房后,房屋供给总量至少会在2010年的基础上再上扬50-100%。这种力度的供给增加,在中国商品房历史上,是绝无仅有的。
楼市还能无视地心引力涨多久?
如果您相信楼价是由市场来决定的,您就应该接受供求关系决定楼价走势的观点。
从现在开始,在可见的两三年时间里,只要限购和限贷政策不变,全国楼房总供给大幅增加和总需求持续萎缩是可以预期的结果。中国整体楼价取决于一手楼价格的走势,而一手楼价格取决于当年新入市楼房的供求。未来两年,在房子供给数量翻番后,新增住房的供求关系逆转将是大概率事件。
2009年,中国楼市做了一次惊险的撑杆跳。当你接近空中最高点的时候,请记住:没有人真的可以无视地心引力,早晚,你是要回到地面上的。
来源:金融时报
短网址: 版权所有,任何形式转载需本站授权许可。 严禁建立镜像网站.
【诚征荣誉会员】溪流能够汇成大海,小善可以成就大爱。我们向全球华人诚意征集万名荣誉会员:每位荣誉会员每年只需支付一份订阅费用,成为《看中国》网站的荣誉会员,就可以助力我们突破审查与封锁,向至少10000位中国大陆同胞奉上独立真实的关键资讯,在危难时刻向他们发出预警,救他们于大瘟疫与其它社会危难之中。
看完这篇文章您觉得
- 【贯明专栏】台湾最美的海湾 人间仙境七星潭(视频)
- 水果皇后——草莓(组图)
- 战火无情 造化弄人 那一代人的离合沧桑(组图)
- 千年前的人类抵御矮人“他”化为恶龙(图)
- 龙年龙抬头地龙翻身 世界已现动荡不祥之兆(组图)
- 世界上最贵的歌 4句歌词火遍全球(组图)
- 胡锦涛还多年“欠账” 大批团派等升官
- 亿万富豪纷纷入人大 内部挑战温家宝
- 网管傻眼!“茉莉花”改为“三个代表” (图)
- 毛新宇称压力大 网友纷纷跟帖造句(图)
- 男子天安门广场举标语:共产党必须下台(图)
- 中央军委紧急行动委员会发布紧急通告
- 网曝本届中共两会最雷人提案
- 两会毛新宇成焦点 要为奶奶拍电视剧(图)
- 中共肺炎(又称武汉肺炎)
- 拜登
- 病毒
- COVID-19
- 疫苗
- 川普
- 特朗普
- 国安法
- 贸易战
- 习近平
- 华为
- 台铁
- 三峡大坝
- 新疆棉
- 长江
- 洪水
- 袁弓夷
- 港版国安法
- 汉光演习
- 国民党
- 退党
- 弗洛伊德
- BLM
- 中共
- 阎丽梦
- 金正恩
- 王岐山
- 赖清德
- 孟晚舟
- 关税
- 边境墙
- 彭斯
- 美国
- 贸易谈判
- 刘鹤
- 王沪宁
- 江泽民
- 崔永元
- 中南海
- 内幕
- 中共
- 反送中
- 贪官
- 情妇
- 腐败
- 反腐
- 打虎
- 官场
- 看中国
- 一国两制
- 法广
- 社交媒体
- 往事微痕
- 出卖国土
- FB
- 六四
- 朝鲜
- 加拿大
- 脱欧
- 央行
- 债务
- 杠杆
- 美元
- 货币
- 人民币
- 欧元
- 日元
- 港币
- 房地产
- 楼市
- 财政
- 财富
- 中产
- 海参崴
- 台湾
- 蔡英文
- 北京
- 刘强东
- 大妈
- 房价
- 疫苗
- 非洲猪瘟
- 大陆
- P2P
- 雾霾
- 基因编辑
- 防火墙
- 维权
- 709律师
- 上访
- 法轮功
- 网络审查
- 活摘器官
- 江东六十四屯
- 唐努乌梁海
- 长白山
- 白龙尾岛
- 江心坡
- SARS
- 新疆劳改营
- 言论自由
- 女主播
- 央视
- 华人
- 移民
- 华人
- 留学
- 海关
- 遣返
- 签证
- 回国
- 入籍
- 绿卡
- 民生
- 海外
- 加拿大
- 澳洲
- 民国
- 桂军
- 抗战
- 孙中山
- 蒋介石
- 宋美龄
- 邓小平
- 林彪
- 刘少奇
- 中共
- 皇帝
- 诸葛亮
- 易经
- 幽默人生
- 智慧
- 感悟
- 手机
- 预言
- 奇闻
- UFO
- 外星人
- 寿命
- 文革
- 养生
- 紫凤
- 贯明
- 李道真
- 轶飞
- 李云飞
- 云中君
- 辛思
- 夏闻
- 时代漫谈
- 沧海
- 东方纵横
- 唐柏桥
- 王尚一
- 江枫
- 黄清
- 李唐风
- 园丁
- 今涛拍暗
- 李青城
- 秦就石
- 中经研
- 秦天靖
- 江浩
- Eagle Vision
- 李子壬
- 马新宇
- 马来启
- 紫君
- 秦山
- 陈破空
- 戴东尼
- 曹长青
- 邢仁涛
- 瑜正
- 简易
- 肖川
- 伍凡
- 顾言
- 归瑜
- 乙欣
- 陈泱潮
- 徐沛