2024年1月29日，人們走過北京一座部分營運的恆大商業綜合體內已關門的餐廳。營運成為國家經濟困境加深的象徵。（圖片來源：GREG BAKER/Getty Images ）
【看中國2025年2月11日訊】過年回老家，我第一次向我媽提出邀請，想和她聊一聊縣城房地產，沒成想，坐在旁邊的外婆更先開口：「那房價都跌成什麼樣了，現在還要在縣城買房，以後都脫不了手！」
外婆的語氣讓我覺得又好笑，又驚訝：這位七十多歲的農村女性，和田地打了一輩子交道，常年一個人生活在村裡，怎麼知道房價的情況？答案也不意外，短視頻。不識字的外婆不會用智能手機，但學會了刷短視頻，常常能刷到只需要一二十萬就能在縣城買到一套好房的消息。
外婆的反應大概是縣城房地產現狀最好的說明。在經歷十餘年的野蠻生長後，縣城房地產不再有以前的生機，已經是個人盡皆知的事實，而我老家——位於湖南西部的縣城也不例外。
老家並沒有支柱產業，房地產曾是人們能夠接觸到的、最為直接的投資方式。而相比城市，縣城房產又多了一些特別——人情社會，與房地產有關的消息通常是口口相傳，你總能在一個房地產項目上碰到不少熟人，而包工頭或是開發商一定是家族裡最風光的存在。到了現在，大家則會發現，不少親戚朋友栽在同一個失敗項目上，賣房廣告成了朋友圈最常被轉發的消息。
去年，社交媒體曾有過一陣「縣城熱」，與縣城有關的風格攝影、影視作品、歌曲寄託了許多人對縣城的想像，也有一些年輕人返回縣城。但縣城房地產，依舊是一潭死水。
只有學區房在苦苦支撐
對於好朋友小舒來說，2024年最大的好消息，就是把縣城的房子賣了出去。
賣房的過程遠比她想得要久。2023年年初，小舒就和我說決定賣房。房子是她媽1998年買的，在縣城人民大會堂旁，位置核心，還是學區房。更早幾年，有人曾出價38萬買房，被小舒拒絕。她說當時不急著用錢，並且房價還在上漲，她想再等等。
到了2023年，全國房價都在下跌，小舒也想盡快把房賣了。她對售出價有自己的預期，至少30萬——雖然房價已經下跌，但她覺得這個價格才符合房子的真實價值。
她找了中介，也拜託了身邊熟悉的長輩們幫忙轉發——在縣城，熟人是最好的宣傳。一開始，來看房的電話打個不停，但最高也只能出到27萬左右，小舒斬釘截鐵地說不賣，她不願降價。
漸漸地，看房的人出價越來越低，到2023年下半年，買家們只能出到23萬。那位開價23萬的買家很誠心，願意承擔中間所有的手續費，小舒決定咬牙賣了——她不敢再等下去。但這次輪到小舒的爸爸捨不得，他先是要求交一萬定金，後來又把定金提高到三萬，最後交易被拖得不了了之。
這筆最接近成功的交易失敗後，賣房便更加困難。好幾個月，小舒甚至都沒收到一通電話，心理閾值也一降再降。直到去年夏天，她給我發來消息，說房子終於以21萬的價格賣了出去，我們的第一反應都不是可惜，而是慶幸，終於脫手了，這一次連不動產登記中心的評估價格也只有20萬。
小舒囑咐我的第二個事，就是千萬別和任何人說，並且在微信對話裡把售出價給撤回了。她擔心親戚知道她賣了房，就會找她來借錢。
不只是二手房，新房房價也在下跌。整個2024年，縣城都沒開一個新盤。
我媽是買在最高點的冤大頭之一。2021年，她被朋友慫恿著買了家裡的第二套房，位置在縣城唯一的公園旁，風景好，帶電梯。朋友是為了給孩子買婚房，我媽則想著能和朋友們住得更近，以後老了相互照顧。更重要的是，她也不知道把閑錢放在哪裡更好，覺得投資住房大概不會出錯。當時她也有諮詢過我的意見，而我對樓市一竅不通，只說全聽她的。
故事的結局可想而知。才剛交房兩年，業主群裡就常常有人要賣房子。我媽說，他們肯定很難賣出去，因為她發現對方總是過一個月，又重發了一次出售消息，她估計至少得降價10萬，才能把原價80多萬的房子給出掉。由於打算自住，我媽現在也不覺得後悔，只有我為這套還沒開始裝修的房子感到可惜。
至於縣城裡的商鋪，現在更是「豬都不會想投資」的項目了。
一位阿姨在十多年前砸了60多萬買的酒店房間和商鋪，現在連本金都還沒收完。我媽在15年前買的一處集體出租商鋪，早些年每個月能收到一千多的租金，到了今年，銀行卡的流水每月只有218塊。另一位姨媽則想把自己在步行街的店面給賣掉，卻怎麼也找不到買家。
這一慘淡的情況和我過年期間見到的景象不太一樣——商場、步行街的每個店面都擠滿了人，各類茶飲、餐飲店也十分火爆。「只是過年會這樣罷了。」長輩們說，平日裡商鋪的生意都很冷清，前年新開的萬達廣場幾乎沒什麼人，店舖換了不知道多少輪，賣衣服的都把折扣降到了二折，春節期間的火熱不過是曇花一現。
唯一還需要搶的，只剩下縣一中旁的租房——這是老家最好的學校，衡水式教育，去年還有學生考上了清北，是所有留在縣城高考的學生和家長們的理想學校。
一中在縣城的最東邊，為了讓孩子能晚點起床，下午放學能吃上熱乎的晚飯，晚自習結束後早點到家，家長們都願意在學校旁租房。其他地方的房子年租金是一萬多，中學旁的房子租金能到2萬，如果想搶到學校大門裡面的老房子（學生在中午午休可以回家休息），更考驗關係。租房前，家長們還會到處打聽上一任租戶的情況，到底是上了985還是211，希望能給孩子討個好彩頭。
「以前縣城房地產是什麼樣的呢？」
「當時我買商鋪，可是在售房處通宵了整整一晚上才搶到的。」阿姨說。
野蠻、大膽的過去
阿姨嘴裡的野蠻生長期已是十多年前。
那會，縣城不斷開發新樓盤，來滿足人們的購房需求，縣城也第一次出現商場以及更為現代化的酒店。人人都在搶鋪面，樓市黃牛成了一種新職業，定金轉手能賺10萬塊。大家最關心的就是如何能通過投資房地產來獲取收益，每天都在交換這些信息。
我媽從朋友手裡轉接了一個10萬元的小鋪面。朋友一口氣搶了6個，給自己留了一處人流量最大、租金最貴的鋪面，其他的都轉給了熟人。
阿姨則花了60多萬，搶到一處商業體的2樓商鋪以及11樓的酒店房間，總面積超過60平米——當時流行分割「產權+返租」的模式，開發商會把酒店房間或商場鋪面分割出售給個人投資者，再集體經營，給個人投資者返租、分紅。
阿姨說，開發商當場就返了10萬元，並承諾之後返租的年化收益率會達到9.6%，換句話說，每年能收入接近6萬元。我媽的一位同事也借了20萬給開發商，對方甚至保證利率能達到36%——這絕對是縣城裡難以拒絕的投資，沒人會思考是否能真的還上利息。於是，一傳十，十傳百，認識的不少朋友都參與到了項目裡。
高昂的回報，還催生了新的中間商。有人向自己的親朋好友借錢投資到酒店裡，拿出一半利息返還，相當於「空手套白狼」。
但只過了一年多，阿姨投資的那處商業體的開發商就還不上承諾的利息。在中國裁判文書網的判決書裡，開發商曾某和妻子「以項目資金短缺為由，以高額利益為誘，通過本人、親友、公司員工以及集資參與人以‘口口相傳’的方式傳播吸收資金信息」，通過多個房地產項目，一共向355人集資，累計吸收資金超過3億元，裡面不少是他們的親戚朋友，判決時僅償還本金3100萬元。
對於阿姨來說，這筆至今還沒回本的投資徹底打消了她投資房地產的熱情。商業體的管理者已經換了兩波，裡面的商鋪不知道換了幾回，中間很長一段時間，她甚至收不到租金。她和其他「投資人」討論過，項目失敗的原因會不會和酒店名字有關——酒店名叫「華天」，太大了，一個縣城小老闆怎麼能壓得住。
如果要計算資產，要不要把這處房產算進去呢？阿姨很糾結，畢竟什麼時候能回本，她完全沒有底。我媽安慰她好歹還有個地，她的幾位同事投資了縣城火車站的地下商鋪，後來商鋪連影都沒有。
按照判決書的記錄，兩年前，開發商已經刑滿釋放，沒人知道他現在在做什麼。
至於那位借錢投資的「中間商」，在項目失敗後，也徹底還不上親友的錢，「早就跑了」，沒人知道他去了哪。
保守者與冒險家
現在，我已經很難在過年飯桌上聽長輩們主動聊起縣城的房地產，大家都在尋找別的投資方式。但房地產的滑落，某種程度上也改變了一些人。
借給開發商20萬的那位媽媽的同事，最後本金都沒拿回來，如今在借錢和投資項目時也變得更加謹慎，總是追問項目的情況。不過，她最關心的也早就不是投資，而是女兒的婚事，她經常給我媽打來電話，焦慮女兒怎麼還沒找對象，如果有男孩看中自家孩子，她可以出全款買房——房子已經不再是追求回報的投資項目，而是女兒婚戀的籌碼。
想要把步行街商鋪盡快出手的姨媽，開始減少給服裝店進新貨，清倉處理。經過她的店面，我找到了去年就穿在表妹身上的羽絨服。
也有人還想做個冒險家，比如小舒的舅舅老舒。
老舒是個開發商。12年前房地產熱的時候，完全沒有經驗的老舒憑著開發水電站賺來的幾百萬，以及通過承諾年利率2.4%、從親朋好友那借來的幾百萬，投身於房地產開發中，小舒一家人就是出借人之一。
但沒人想到，這個項目會成為一場長達十年的家庭債務糾紛。由於老舒缺乏開發經驗，拿到的地涉及拆遷、房產證明辦理等一系列問題（沒人能說清具體是什麼問題），直到現在也沒有開發成功，欠親友們的錢拖了一年又一年。因為欠錢不還，小舒和舅舅鬧過不少矛盾，也是家族裡唯一一個公開和對方撕破臉皮的人，逢年過節在家碰到，兩人只會點頭打招呼，不多說一句話。更讓小舒受不了的是，家族裡其他親戚都還稱老舒是「富豪」。
老舒跟親戚們承諾，今年把自己開發的一處縣城新樓盤賣好，等資金週轉回來，一定還上親友的錢——樓盤位於縣城一所私立小學旁，許多不滿足公立小學入學條件的家長會把孩子送到這裡，學區房是為數不多還能賣掉的房子。老舒期待能借新樓盤翻身，小舒也希望舅舅能順利賣完房，把自己的錢給還上。
艱難賣掉的老房子、追不回的借款，小舒一家的生活都被縣城房地產深深影響了。
我問小舒後不後悔賣晚了，畢竟最後售出價只有最高峰的一半。小舒說不後悔，沒人能預料房價之後會怎樣，至少現在她已經成功把房子換成了流動資金。
我們都沒提到老房子內發生的故事。那是小舒的成長記錄，也承載了我們的友誼——註冊第一個QQ賬號，就是在小舒家；小時候家裡停電，我會跑去她家蹭空調；五年前，我們一起在老房子裡備考研究生，又一次一起度過了夏天、秋天和冬天，那是我們長大後相處最久的時間。
来源:博談網
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