法院拍賣房已經讓中國房價跌回到了2015年(圖)
法拍房的拍賣價格是市場價格一半。(圖片來源:Adobe Stock)
【看中國2019年11月25日訊】法拍房的拍賣價格是市場價格一半,很多房價已經回到了2015年之後,很多朋友產生了濃厚的興趣,主要問題有2點,第一真的有這麼便宜嗎?第二法拍房能不能買,該怎麼買?
首先,房子通常只有三種情況會被司法拍賣,(1)因債權糾紛無力償還被拍賣的房(2)因罰沒收的資產(3)無主資產被國家收回拍賣
其次,你得瞭解法拍房的價格形成機制,一次拍賣價格,基本上是按照評估價來敲定,一般不低於評估價的70%,但是要知道評估價就已經要比市場價低10-30%了,所以一套房子的一拍價,基本就是市場價60-70%左右,如果一拍沒有拍出去,那麼30日內,法院會安排二拍,價格也將進一步降低20%左右。所以二拍的房產基本都是市場價格的一半。
我們找了個例子,北京廣渠門金茂府,這算是頂級豪宅了,房齡也比較新,2009年的,381平米的在售市場價5600萬,而11月19日,法拍了一套382平米的評估價4949萬,差不多是88%,一拍價是3959萬,是市場價的70%,最後只有兩個人競拍,成交價就漲回到了4510萬,相當於比市價低了1000萬。打了8折拿下。
還有一個在團結湖的富力愛丁堡,這都是三環邊上的房子,101米,1100萬的市場價,評估價比市場價還高1176萬,估計是有豪裝。但是11月16日拍賣,一拍價只有753萬,結果流拍了,二拍價是603萬,最終只有一人出價,以603萬成交。相當於市場價格54%,不算稅費的情況下,幾乎半價拿下來。所以法拍房肯定是便宜,但能便宜多少,就得看機會。價格降一半並非不可能。關鍵要看,有多少人看好這個房子,如果無人競拍,那麼撿漏的概率就比較大了。相反如果知名小區,關注度較高的樓盤,即使拍賣價降下來,最終成交價也會上去。
第三,法拍房能不能買,該怎麼買?
大家都聽說這麼一個極端的例子,一個網友花了369萬,搶下了一處市場價566萬的房子,要過戶的時候才知道,要交242萬的稅費,加在一起達到611萬,比市場價還要高45萬。
這就是法拍房的弊端,也是他之所以便宜的原因。
1、法拍房的稅費,全部都是買家來承擔,這個很好理解,賣家但凡還有錢,也不至於落到法拍的境地。法拍房也得遵循滿五唯一的規定,對於那些多套房原值低的,稅費可能會非常的多。如果這個房子之前還是由公司持有的話,那麼稅費可能還會更多,因為他被視為了經營行為,所以還要交一個土地增值稅。所以,法拍房到底有多少稅費,在你舉牌之前,必須要瞭解清楚了。
2、你要提前瞭解,當地法拍房是否限購,比如北京法拍房同樣限購,你如果舉牌了,但最後沒資格,人家也是不退你保證金的。同樣限購的還有,廣州、深圳、廈門、南京,但是上海杭州合肥就不限購。此外,還有是否支持貸款,各地方政策也都不一樣,具體能貸多少,也要根據房子而定。這些都得提前找機構問清楚。
3、一定要實地看看房子,到底怎麼樣,房子朝向,是否有遮擋,瞭解房子的使用狀況,一定要落實,房子裡是否有租約,有的房子房主很壞,他明知道法院拍賣,故意把房子租給親戚朋友,租約幾十年,這樣的房子你買到手了,也住不進去,法院只管過戶,並不負責清人。所以有長租,裡面住著人的房子一定不能要。
4、瞭解這個房子是否還有其他的工程款未結清,甚至是否做了多次抵押,有的房子不但在銀行抵押,還在民間高利貸那裡抵押,你買下來之後,天天都會有人上門催債。這樣也會不堪其擾。
5、要瞭解原房主的身份職業,通常來講,房屋之所以會被抵押或者沒收的,大多是因為債務人無法履行到期債務,導致被債權人起訴、查封抵押房產,最終被法院強制執行拍賣,很多一部分是由於理財失敗,資金鏈斷鏈或者沾染高利貸跑路的,如果是普通做買賣失敗,人品尚可還行。也就不用擔心入住後會有什麼麻煩的糾紛,但是,如果你不幸遇到流氓房主,可能會返回來鬧事、找麻煩,就後患無窮了。
所以,綜合來看,法拍房價格雖然便宜,但是裡面的坑也不少,不過這些坑其實只要稍微注意一下就能避過。最簡單的方法,你在當地找一家法拍房服務機構,花點中介費,基本就都能調查清楚了。淘寶上每個城市都有類似的服務機構可以去找。能讓你避免很多的麻煩。如果這個錢都不想花,那就得自己知根知底,比如你跟要拍賣的法拍房是同一小區,或者隔得不遠,時不時就能過去溜躂溜躂,看看情況的,總之這個事必須要線下去打聽,跟物業打聽房主信息,跟鄰居打聽租賃情況,跟中介打聽房子怎麼樣。都搞清楚了再交保證金舉牌。
未來隨著資金鏈緊張,法拍房可能會越來越多,這裡面有不少撿漏的機會,所以那些想買房自己住的朋友,不如關注一下淘寶上的法拍房,只要操作得當,會幫你剩下不少錢。至於投資,我們還是那個觀點,即便是價格降了一半的法拍房,也不具備投資價值。大家還是死了投資這條心吧。
責任編輯:辛荷
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