中國長租公寓爆倉 為什麼說這門生意很危險(圖)
原文標題:厲害了!長租公寓爆炒租金價格???
通過長租公寓看懂租金趨勢。(圖片來源:Pexels)
【看中國2018年8月26日訊】通過長租公寓看懂租金趨勢,抑或通過租金看懂長租公寓商業模式與運營成本。最近大家熱議租金上漲的話題,不過,在開始討論之前,我們首先花一秒鐘來思考,我們在討論的是什麼?
租金上漲、炒作租金上漲、炒作租金上漲的新聞,這是三件本質不同的事情,作為投資者,後兩件事情我們不予考慮。
因為,第一,平均租金本身是沒有辦法炒作的。一個小區也許可以,但是平均租金不能,因為平均租金是在一個巨大的自由市場中,無數人討價還價達到的均衡,平均租金是有效需求的體現,它的根基是由人均可支配收入來決定,如果誰能有辦法把人均收入炒上去,那我們倒是願聞其詳,洗耳恭聽。
第二點,長租公寓有沒有影響?以行業份額來看,中國最大的長租公寓供應商在北京的份額是8%,在上海的份額低於5%。在一個充分競爭市場中,你靠5%的份額,是根本沒有辦法擁有定價權的。如果你的定價明顯比市場高很多,那麼馬上先租出去的是樓下的阿姨,長租公寓就面臨巨大的空置成本。
長租公寓相比普通業主,多了一項成本叫做資本成本。它是依靠融資來收房源的,資本不是免費使用的,是每一天都在產生著的持續的巨大成本。而房子收來後馬上產生機會成本,如果不迅速出租,長租公寓馬上虧掉資本成本加機會成本。
但是樓下阿姨不同,業主只有機會成本,甚至很多業主沒有機會成本思維,覺得租不出去放著也無所謂。在雙重成本壓力之下,長租公寓首先考慮的是快速週轉、降低成本。
長租公寓這門生意的本質是規模效應,如果沒有規模,它就是一門虧本生意,隨著規模變大,它的盈利能力會變強,完全不是因為大了之後能壟斷,而是因為大了之後,他可以把固定成本平攤到更大的市場。
一個面向大眾市場的生意,首先第一位重要的是品牌的經營和維護的成本。品牌的維護成本是巨大的,這個成本是平攤進100間房子更划算,還是平攤進一萬套房子更划算?顯然是後者。除了品牌之外,還有裝修、運營、服務等其他成本,這些成本都會隨著生意規模的增大,而降低單位成本。
因此,長租公寓的發展戰略,一定是迅速擴大規模,提高市場的份額,這樣就可以鎖死競爭對手把成本攤薄進更大市場的空間,這樣,你能降低成本,但是對手降低不了成本,因為份額在你手裡了,已經被鎖定了!於是競爭優勢就出來了。
在充分競爭市場中,平均租金既定的情況下,唯一的利潤來源,就是儘可能的去擴大份額,從而降低成本。
如果你能看懂商業模式,一切就非常簡單了,短時間人為炒高租金,但是它會導致重資本的長租公寓的週轉率迅速下降,極大的影響份額的快速擴張,這對激烈競爭的長租公寓行業來講,喪失先發優勢是致命的打擊。
這就是為什麼很多長租公寓,有時候甚至低於市場價,也要迅速把房子簽出去,因為份額的意義,遠比當期財報利潤重要的多的多。
生意模式看懂了,但是大家不免還有疑問,從模式上來講,一家公司確實不方便提價,但是一群公司可以呀!會不會他們抱團提價呢?這是個好問題,這涉及到了另外一個問題,叫做寡頭聯盟。
什麼叫寡頭聯盟?當一個商品或者一項服務,這個市場只有掰著手指頭能數出來的少數人能夠提供,那麼寡頭聯盟出現,他們就合體擁有了定價權。最典型的例子是石油輸出國OPEC組織,這兩年國際原油價格的上升,就是因為他們寡頭聯盟協議減產。
不過你要知道,租賃住宅可不是一個稀缺的商品,這是一個大路貨的無差異化充分競爭商品,不僅同樣在長租公寓領域,各家公司為了先發優勢在爭搶份額,而且在城市中,千家萬戶的業主也都是競爭者,因此,在充分競爭市場,寡頭聯盟根本無法實現,他們還沒有緊緊抱在一起,就會立即被亞當斯密充滿力量的大手無情拆散。
亞當斯密拆不散,他還可以呼喚裁判念政策緊箍咒。所以,總的來看,只有稀缺商品,以及在成熟和衰退行業後期,才會出現寡頭聯盟,中國市場才只是大風起兮雲飛揚,競爭剛剛開始而已。
在這個領域,發展最成熟的國家之一是日本,日本最大的住宅租賃管理公司叫大東建托,1974年創立,管理房屋超過100萬套,它2017年財報的淨利潤率也只有5%。在行業成熟,拿到了巨大份額之後,也沒看到傳說中的壟斷利潤。這門生意最終是一門高槓桿、高週轉率的生意而已。
責任編輯:辛荷
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