【看中國2018年8月24日訊】常識是個好東西，但我們往往忽略它。比如，我們用了十年的時間才搞清楚是誰推高了房價，如今房租也被推高了，人們歸咎於中介，可事實真的是這樣嗎？
一
十年前，有人把高房價歸咎於溫州人，認為是他們把房價炒高了；七年前，廟堂也在呼籲，房地產商應該流著「道德的血液」，好像是房地產商故意把房子賣了個好價錢；這幾年，我們才終於知道，真正推高房價的是那只看得見的手……
十年後，房價終於到了漲也不行，不漲也不行的尷尬地步，於是索性把流動性鎖死了，房價就這麼僵持了下來。
然後，房租起來了……
這一次，人們把矛頭指租房中介，事實真的是這樣嗎？
二
關於房租上漲，很多人沒有切身的體會。先上個數據吧：據統計，過去一年，在全國的一、二線城市中，有13個城市房租漲幅超過20%。漲幅最高的是成都，以30.98%的漲幅位列榜首。緊隨其後的是深圳，漲幅高達29.68%，重慶、西安、天津、合肥等二線城市，漲幅全線超越北上廣，而北京和廣州的漲幅也均超過20%。
過去一年裡國內房租暴漲，哪有表面看起來那麼簡單？（看中國攝影圖/Wei Zou）
房租上漲的背後邏輯是什麼？不妨來分析一下：
1、先從供給端分析：租房的房源變少了，比如整治群租房、隔斷房、地下室，比如清理那什麼，房源變少了，價格當然要上漲；
2、從資產回報率來分析：現在樓市被凍結了，房子要不就是賣不出去等著繳稅，想賣出去就得割肉，除此之外，只剩下出租。從目前的租金回報率只有1%-2%，未來如果不漲房租，所以房東都要虧錢。
3、中介哄抬：租客房租到期，續租時房東漲了5000塊，過了幾天想商量一下，結果漲了7000，為什麼？因為租房中介在搶房源，「自如」漲5000，「蛋殼」就漲7000，再來一家漲到一萬，房租就這麼漲起來了。
你可能會說，這些中介真可惡，把房子屯到手裡，隔斷精裝一下，就可以坐地起價，炒起房租了。
那是你想得太簡單了。
三
近日，作為踏空中國房地產、一直致力於地產租賃生意的潘石屹就說了：長租公寓根本不賺錢。
原因很簡單，因為做這個業務一定會有銀行貸款，銀行貸款的基準利率是4.9%，實際成本會更高，把款貸過來把房子建好租出去回報率只有1%。即使租金再翻一番，做這個行業依然虧本，這是不賺錢的生意。
難道租房中介「良心」發現，虧本賺吆喝？當然不是，下面要說的才是本文的重中之重。
大家還記不記得之前國家鼓勵的ABS：資產證券化，沒錯，這一切商業邏輯都是圍繞ABS展開的。
我們來理一下：
1、手裡有房源，就可以通過ABS發行債券，進行融資，不需要通過銀行就能拿到錢，再去高價拿房源佔地盤；
2、房租提高了，沒關係，租客加槓桿唄，中介通過ABS或者銀行以及其他金融機構提供貸款給租客，做個一年的分期，房租一次性給到中介，剩下的租金和利息租客慢慢還，利息你懂的；
3、房租的差額和貸款的利息就是ABS的收益，以魔方公寓信託受益權資產支持專項計畫（魔方「ABS」）為例，三檔的預期收益分別是4.8%、5%和5.4%。
看似是一個租房生意，其實賺的得是金融的錢，想不到吧，而且利潤看來還不少。但是，這個模式非常容易走偏，為什麼這麼說？
像自如、蛋殼這些成熟的公司，如果未來上市了，就更加規範，通過發行ABS債券，監管更加嚴格，基本不會出大問題。但是，有一些小的中介如果加入進來，他們無法發行債券，只能小額貸款公司簽訂合作，非常容易變成金融騙局，等到規模做大了直接跑路，剩下房東和租客都會傻眼。
最近，杭州就有一家叫鼎家鼎寓的中介，跟房東簽了託管合同，高價收房。然後，讓租客去小貸公司，做分期，支付了一年的租金給中介，之後中介公司就卷錢逃了。
弄不好的話，可能就是下一個「匹凸匹」（P2P）。
四
正是為了ABS能融到更多的錢，所以中介不惜加價去搶優質的房源，直接推高了房租，最後這些都會轉嫁到租客身上，而收益的是ABS。這背後其實是資本在操控。
而且你也不那麼容易逃脫，你可以不去這些中介租房，那買理財也要注意了，因為一不小心可能你買的理財也有ABS在其中，這就等於在為它輸送彈藥。所以，希望政府能盡早監管起來，一是要防止出現金融騙局，二是要讓房租保持在合理區間，畢竟租房的人和買房的不一樣，他們貌似才是真正意義上的基本盤。
希望兩隻手可以協調起來，如果最後的情形是：看得見的手讓人買不起房，看不見的手讓人租不起房，那就只有一聲嘆息了。
五
2018年，我們遇到了一個住的問題，樓市被鎖住了，無法炒作了，但是按下葫蘆起了瓢，房租漲起來了。房租的上漲進一步說明瞭我們房地產面臨的困境。
什麼困境？
原先的設想是：通過房價和房租的背離，推高房價來拉動經濟增長，轉移債務槓桿，雖然房價高，但是有較低的房租來保證基本衣食住行和穩定。房價一直上漲的情況下，沒有問題，大家都不靠出租資產獲利，租幾年等房價翻一倍再出手，房租再低也沒關係。但是，現在房價不漲了，也不好賣，砸手裡了，這時候就開始考慮租售比，想想資產回報率了，一看，房租太便宜，得上漲。
現在的情況變成：房價和房租背離的情況不太好維持了，用潘石屹的話說，要不就做大分子，要不就做小分母，要不就繼續維持現狀等到一起爆掉。
下面來詳細解釋一下。
六
潘石屹說的用公式可以表示：租金回報率=房租/房價
上面我們說了，在房價快速上漲的那幾年，大家是不在乎租金回報率的，但是等到現在樓市被鎖住，大家要出租的時候才想起來：相對於房價，這幾年的租金真的是太低了。
怎麼解決這個問題呢？
1、讓房價繼續快速上漲，大家繼續不在乎房租，房租就不會上漲了，顯然是不可能的。
目前，中國的房價經過2016年那一波翻番之後，無論從任何角度來說都太高了。說個數字吧，深圳最貴的小區深圳灣悅府市值達到1181億元，超過了中國620個城市GDP，如果按照上市公司排名也能排到前50。
當然不能繼續推高房價，已經傳出消息：全面暫停房地產信託業務，民間資金無法再進入房地產。後來雖被證實是部分暫停，並非全面，但是也已經表明樓市不會放鬆。
2、按照公式，房價不漲的情況下，想要保持合理的租金回報率，只有兩個辦法：第一個就是做大分子，漲房租；第二個就是做小分母，降房價。
先說第二個好了：做小分母降房價？想想就知道不可能，為什麼？房價的使命已經完成，就是把地方債務轉移給居民和銀行，降房價就等於讓銀行和居民的槓桿爆掉，然後就是系統性經濟危機，想想也不可能。
再說第一個，做大分子漲房租。
也不太好做，為什麼？因為房租上漲不但會影響社會基層的基本盤穩定，而且隨之而來的「超級地租」效應，會對一切非地產行業進行吸血：房租漲了，物價也跟著房租一塊漲，員工要漲工資交房租，企業壓力也變大了……物價和實體都會爆掉。
3、可以把房價和房租都鎖住嗎？如果真的這麼做，房子就是沒有任何投資價值了，房價不上漲，租金回報率還那麼低，這不就是燙手山芋嗎？拿在手裡一天就虧一天的錢，到時候一樣會出現拋售。
到這裡，你才會發現，高房價帶來的問題，哪有表面那麼簡單，炒高房價那一天就應該想到這個兩難局面。
七
世上哪得兩全法，既要又要全都要。既要高房價，又要低房租，還要資本的充分流動和有效利用，哪有那麼好的事情。
要是你問我，未來會怎麼走？
筆者也不知道，但是從各種風險裡面看，想來想去，也只有漲房租的風險是最低的了。
責任編輯:宇真 来源:中產先生
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