房地產壓制與維持的「平衡術」

【看中國2013年07月17日訊】中國房價之高無可爭議。根據IMF最新研究成果顯示，世界十大最貴的房地產市場中有七個都在中國——北京、上海、深圳、香港、天津、廣州和重慶，其中5個中國城市名列前茅，甚至超過了東京、倫敦和紐約，中國房價之高，可以說已經達到了「高處不勝寒」的地步。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

誠然，在筆者看來，IMF的研究是建立在簡單的房價收入比之上，忽略了中國灰色收入以及不同收入階層購買力相差懸殊的事實。筆者認為，當前房價對於中國富人來講並不算高，對於中低收入群體而言卻遠遠超出其可承受範圍，實為豪宅不貴，陋室難求。但對中產階級而言，中國的高房價是不能承受之高。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

而且，每逢經濟減速之時，房地產市場的博弈都尤為激烈，這次也未有例外。今年上半年以來，雖然中國經濟持續下滑，但國內房地產市場卻異常活躍。上半年，百城房價指數上漲了5.6%；26家房地產企業銷售額突破百億；房地產企業拿地的熱情高漲，多地地王頻頻出現；海外資金看好中國房地產市場前景，通過債券、私募股權基金等方式，加快參與中國房地產市場投資。總之，種種跡象表明，中國房地產市場正在回暖，而這是否意味著新一輪泡沫的積聚？

上一輪房地產調控政策嚴厲程度可謂史無前例，且今年上半年並沒有放鬆跡象，那麼為何房價依舊上漲？部分原因是供給減少加上剛性需求與改善型需求的集中釋放所致，有其合理因素。以北京為例，限購政策持續至今，滿足納稅滿五年等條件的購房人逐漸增多。另外，城鎮化進程加快導致城市人口增加，對房屋的需求與舒適度也進一步增加，這帶動了新一批剛性需求與改善性需求。而且，當前中國按揭貸款佔GDP比重僅為15%，大幅低於國際水平的數據顯示更多需求有待釋放。當然，恐慌性購房與房價只漲不跌的預期作為非理性因素也從一定程度上推高了房價走勢。

特別值得一提的是，在當前經濟減速風險加大，地方政府財政捉襟見肘之時，房地產對經濟的支持作用尤為重要。實際上，今年二季度以來，中國經濟減速依舊，且硬著陸風險有所加大，海外經濟低迷對出口的影響及影子銀行爆髮式擴張兩大風險已經成為制約經濟的兩大主要因素。例如，前期的「錢荒」實質是央行出手警示影子銀行風險；6月出口同比增速在5月1%的微弱增長後，繼續下滑至-3.1%，出現了自2012年1月以來的首次同比下滑。因此，在筆者看來，實體經濟疲軟，看好房地產業的特殊定位與作用，恰恰是海內外資金進入房地產市場的重要原因。

同時，遏制投資投機性需求，並不等同於否定房地產對經濟的支柱作用。實際上，房地產始終是國民經濟的支柱產業，例如，房地產市場發展情況直接影響到傢俱、建材、裝潢材料的相關消費，並與上下游企業的發展，包括上游的鋼鐵、水泥，下游的裝潢、建築等行業密切相關；另外，在財稅體制改革尚未取得實質性進展階段，土地收入作為地方政府收入的重要來源，為地方政府穩增長政策提供大量資金。

當然，這絕非意味著我們必須要走刺激房地產的老路。畢竟資產泡沫化不僅一定程度上導致了財富的重新分配，也將吸引資本競相追逐，造成更大的金融風險。筆者認為，未來房地產政策需要將穩增長與打擊泡沫結合起來，即鼓勵房地產商為剛性需求、改善性需求提供房源。而通過不動產登記、房產稅擴容、保障房建設、收入分配體制改革與加大轉移支付等措施配套出臺，有助於改變房價暴漲預期，為地方政府尋找新的收入來源進而減少對土地財政的依賴。惟其如此，才能同時解決好壓制房價泡沫但維持房地產業對經濟支撐的兩難問題。

来源:經濟觀察網

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