一個中國房奴的體悟

【看中國2013年06月19日訊】為了比較直觀的記錄一下北京的房價，現在官方和各種機構關於房價的統計數字很多，不過看這些數字，遠不如我們的直觀感受來的更直接。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

10年間，房價出現了令人始料未及的飆升。2003年5月的數據顯示，當時北京地區商品房交易均價為6734元/平方米。去年5月，據中國社科院發布的2012年《房地產藍皮書》，2011年北京市商品房銷售均價為16845元/平方米，據安居客網站顯示，2013的6月北京房價平均為38000元。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

2006年，一組關注房貸族的藝術作品《包袱》走入了人們視線。畫面中的男子頭髮齊肩，一身最平常的職業裝：白襯衫、西裝褲、皮鞋、斜條紋領帶。

他的面色有些憔悴，黑色公文包掛在胸前。他穿梭於繁華喧鬧的都市中，與眾人一樣排隊等地鐵，在CBD核心區行色匆匆。與旁人不同的是，他身上揹負著巨大的房屋模型，因此始終佝僂前行。

於是，一個悲情的名詞出現了：房奴。事實上，定義這一群體時，有一個重要定語：真正的「房奴」，是指月負債還款額超過月收入50%以上的家庭。

自上世紀末推行住房分配貨幣化政策之後，10餘年間，中國貸款購房者群體日益龐大。雖然房價在近年間大幅上漲，但把「房」和「家」捆綁在一起的很多中國人還是選擇「花未來的錢買現在的穩定」。

關於北京房價，最近，公布了一項統計數據，告訴人們：你要不是三大式人物（大款，大官，大腕）而想在北京買套100平方米總價400萬的房，社會階層所付出的代價請看：

1：種三畝地每畝純收入400元的話要從唐朝開始至今才能湊齊（還不能有災年）

2：工人：每月工資1500元需從鴉片戰爭上班至今（雙休日不能休）

3：白領：年薪6萬，需從1960年上班就拿這麼多錢至今不吃不喝（取消法定假日）

4：搶劫犯：連續作案2500次（必須事主是白領）約30年。

5：妓女：連續服務10000次，以每天計算一次計算，需備戰10000天，從18歲起按此頻率到46歲（中間還不能休息)

以上還不算裝修、傢俱、家電等等費用.

這個除了「某部公布了一項統計數據」這句話是虛構的，其餘內容基本屬實。目前北京的房價，在五環以內的新房，基本上都在三萬或四萬每平米以上，即便是通州的房子，一般平均也都在二萬至三萬左右，所以一百平米的房子四百萬並非誇張。

為了更清楚地給大家展示一下中國房價的發展，我想先說說我在北京的一些事情。不為別的，只是為了比較直觀的記錄一下北京的房價，現在官方和各種機構關於房價的統計數字很多，不過看這些數字，遠不如我們的直觀感受來的更直接。

就以2010年的北京房價來說，我們誰都知道，從2009年到2010年的頂峰，漲了大概有百分之六七十，可是官方的統計數字愣是還不足百分之十。

我2003年大學畢業以後到北京工作。當時稅前工資一千五，外加補貼五百，扣除各種名目的稅、險、金之後，每月到手不足兩千。不過還好，當年公司提供住宿，宿舍在望京，九十年代的舊房子，四個人一個兩居室，兩人一間，雖然地方不甚寬裕，可是比起今天的畢業生們，已經十分滿意了。

當時我在東四環邊上的一個地產項目工作，項目在朝陽公園南門對面，是當年有名的高檔住宅。剛開盤時的價格是九千多，我到項目的時候已經漲了很多，大約是一萬三。一萬三的「豪宅」我們可是不敢問津的，當時我們公司有個中層領導，買了個七千多一平米的房子，我們都驚嘆他的富有。能買起這裡房子的人，都是絕對的有錢人，當年我在項目上看見好幾個經常在電視上露面的人來這裡買房子。

還有一些人，雖然在電視上沒見過，可是一看也是有錢人，有一次兩個穿著時髦的女人來看房子，看完房子後，其中一個人直勸另外一個人說：「哎呀，這裡的房子就是這麼小了，反正你也不是自己住，隨便買一套得了」。

還有一次，我們剛綁完樓板鋼筋，設計院忽然下發變更要求改圖紙，原來是有人買了兩層要做躍層，所以讓我們在樓板上留個口子。

當年這些人的有錢都讓我們羨慕不已，心想什麼時候我也能買的起一萬塊錢的房子就好了。

在我們旁邊也有一個工地，就是後來大名鼎鼎的棕櫚泉，當時也賣一萬多。我們項目的人都覺得棕櫚泉做的很土氣，又是個本地的土老闆做的，不像我們項目是美國公司開發的，設計的也很有品味。不過後來棕櫚泉因為賣的慢，名氣反而比我們項目大的多，而且因為價格一直在漲，所以棕櫚泉也因此比我們項目多賺了很多錢，棕櫚泉的老闆曾偉因此而大賺了一筆，一度在北京大有名氣。

2009年我回到北京，在東三環的燕莎友誼商城邊上的一個寫字樓上班，我們辦公室旁邊有個房地產項目，是九十年代末期有名的爛尾樓，當年叫做瑞城中心，停了十年一直沒有動工，在2009年時我們忽然發現這個項目又動起來了。後來知道這個項目原來是被曾偉接手了，和他合夥的還有香港鳳凰衛視的老闆劉長樂，重新開工之後的項目名稱是四季公寓，想必是四季酒店也有份參與這個項目，項目對外的業主公司是長青有限公司。

不過這一次的曾偉沒有做棕櫚泉時那麼幸運，先是趕上了國內調控房價，所以四季公寓一直賣的不好。而不久前，還因為行賄的問題竟然在香港被拘了。

說說當年其它一些地方的房價。2003年的望京還是一片荒涼，沃爾瑪、新世界的影子都還沒有看見，華堂、華聯也都沒有開張，我們當時能夠念出名字的小區就只有一個望京新城，房價五千多，我們當時覺得已經是天價了。只有通縣這樣的地方才是像我這樣的年輕人可以夢想的地方，2003年時的房價是三千多一平米。

買房子這個事情對於像我這樣剛畢業的學生來說，基本上是不敢想像的。我辦公室有個同事，比我早兩年畢業，2003年時正在到處看房子，我們正在做的項目他自然是不敢問津，所以只能去看別的項目了，當時工地附近正好有另外一個項目，陽光上東，還沒開盤，剛打出來廣告，我們覺得這個樓應該不會太貴，就攛掇他打電話去問，結果對方說他們的定位是一萬左右，我們那位同事是紅著臉挂電話的。

後來我們聽說2004年他在望京買了房子，五千每平米，我們已經覺得他很有錢了，能買得起五千一平米的房子。

因為實在是生活的太鬱悶了，2004年我就離開了北京，到外地工作了兩年，2006年初，我攢了十萬塊錢殺回北京，又開始到處看房子。

因為之前比較熟悉，再回來後我還是住在望京，跟人合租了一個房子，月租九百。2006年望京華聯剛剛開業，沃爾瑪也開始動工，機床研究所對面的正時傢俱已經遷走，那裡夷為了平地，準備動土蓋新樓，西門子正在蓋新辦公大樓，一切都已物是人非了。

一看房子才發現，雖然攢了兩年的錢，可是房價也水漲船高了，2003年望京的房子是五千，2006年已經漲到了八千以上，連通縣的房子都已經漲到了五六千了。這麼一算，如果我2003年不離開北京，在望京買一套八十平米的房子，總價大約四十多萬，可是到了2006年的時候就要六十五萬了，我這兩年攢了十萬，可是買一套八十平米的房子要多掏二十五萬。

這一次我看了不少房子，第一站是望京的嘉美風尚，當時網上的價格是八千五，我比較了半天，覺得這個比較合適，可是買不起太大的，最多隻敢奢望八十平米左右的兩居。到現場看房時，感覺十分慚愧，因為其它人都是西裝革履開車去的，我穿著圓領體恤步行著就去了，不過售樓小姐素質很高，還是很高興的接待了我，但是很遺憾的告訴我，八十平米的現在不能確定，需要等消息，如果是三居的馬上就可以定。我並不是不喜歡三居，但是沒有錢，所以只能失望而歸。數個禮拜之後，這個售樓小姐又聯繫過我，說兩居的是有了，不過要九千五一平米。因為憤怒售樓小姐的行為，而且也覺得價格有些貴，所以我最終放棄了這個樓盤。前幾天我和老婆一起路過這裡，看了二手房中介的標價，已經是兩萬五一平米了。

看了幾個樓盤之後發現，從網上看到的價格，通常都比現場實際報價要低，在2008年政府調控房價時，情況則恰好相反，現場問到的價格總是比網上的標價低，還有各種各樣的優惠。回頭來看，2006年正是中國房地產泡沫開始風起雲湧的一年啊。

接著看過的一個樓盤是明天第一城，也是當年比較熱門的樓盤，當時標價七千，我當年好容易弄清楚了立水橋在哪裡，也去走了一遭，覺得還不如在望京合適呢，然後就放棄了，現在這裡的標價是一萬九。

還看過一個叫做炫特區的項目，當年的價格是八千五，去現場看了之後才發現，2003年剛畢業的時候就陪同事去看過這裡的房子，那時的房價是五千五，寫到這裡我特意上網去搜了一下，現在這裡的房價是兩萬四。

我也去不少的房展看過，不過房展的情況實在是太混亂了，浪費時間還找不到什麼有用的信息，還不如從網上看來的有用，有一次終於看到了一個房子，在西三環，價錢也算合適，長期以來，我一直活動於北京東部，很少到西邊，就和一個同事一起跑過去看了看，本來人家是有看房班車的，我們覺得坐他們的車去太沒面子了，就自己坐車過去，先坐一號線，出了地鐵之後又倒公交，然後又按照他們的地圖七拐八拐，走了半個多小時才終於在一堆立交橋交叉的拐角處看到了那個項目，可是我的朋友已經到了忍耐的極限，結果我們在幾乎就要到達目標的時候撤了。

當年在北京西邊還看過一個房子，叫做榮豐2000，2006年時大概賣八千多，這個項目不止房子的戶型十分奇怪，還建在火車道邊上，我一直很好奇，什麼人會買這樣的房子，不過現在即便是這樣的房子，房價也在兩萬以上了。

後來我也去過幾次北京西邊，一次是去看一個十年未謀面的高中女同學，還有幾次就是接送現在的老婆了。每一次去都是在晚上，總是感覺立交林立，陰氣森森，沒有留下太好的印象，所以也就放棄了在西邊買房子的想法。

2006年的看房史就這麼結束了，最後還是沒買，沒買的原因有兩個，一個是當年囊中羞澀，自己中意的房子都買不起，買得起的又不喜歡，另外一個原因，就是我當時覺得北京的房價已經很高了，應該是快要跌的時候了。

2006年之後，我又離開了北京一段時間，再次回到北京是在2007年底。進入2008年之後，房價在政府的調控下曾經有過一段短暫的下跌，可是即便如此，與2006年時的房價比也是不可同日而語了，2008年連通縣的房子都漲到了一萬以上，望京的房價最高曾經衝到了一萬五以上。

我認識的很多人都是在這段時間買得房子。我認識的一個女生，2008年時以一萬一的單價在望京買了套二手房，還有一個朋友以一萬三的單價在西四環買了一套新房。

我當時仍然堅信房價必跌。可是我的現任老婆不干，再加上雙方父母的壓力，雖然依然看空，可是考慮到愛情無價，所以也就忍痛出手了，在年中的時候，以一萬三的單價買了現在的房子，七十八平米，總價一百萬還多，首付了五十萬，還有十年的貸款，月還款六千二百一十八元。

說說之後的情況吧，誰也沒有想到，隨後中央政府就掉轉了矛頭，從調控房價變為刺激房價了，政府控制房價從來沒有效果，可是刺激房價的效果卻立竿見影，從2009年開始，北京乃至全中國的房價都一飛衝天。2009年初的時候，我買的那個房子單價還不過是一萬六七，2010年巔峰時期竟然漲到過三萬。通縣的房子，也都是動輒兩萬以上，我一個同事在六環買得房子單價都一萬以上。

我前面說，我只有一套房子，所以再漲也沒法賣，那是因為我很不幸有一張北京戶口，還捨不得放棄，總想著將來我的兒子在高考時可以少考個一百來分，還能上好大學。

但是還真有賣房子的，我一個同學的妹妹，2005年和男朋友一起在北京買了套房子，2008年兩個人賣了房子，帶著200萬的家產回老家去了。

不過，我們大部分人還是要在北京生活下去的，即便不在北京，也要在其它地區生活，也要買房子，於是很多人都會關心一個問題，房價到底什麼時候會跌？

我認為要回答這個問題，要弄清楚三個問題：

1.房子多不多

2.誰在賣房子

3.誰在買房子

想來想去，我的同學朋友中，似乎沒有房子的人還真是不多。說一個，是我在高中時喜歡過的一個女孩子，後來在我還獨自飄零的時候，她就找了個男朋友，不過現在還沒有結婚，不過人家是鐵了心指望男朋友買房子的。

還有一個，也是個女生，本來在2008年時買了套房子，後來考了個美國的MBA，手裡沒錢，在2009年七月份把房子賣了去讀書了，不知道她現在是不是覺得這個MBA的成本有點太高了呢，看來精通金融的美女也有失手的時候。

這麼算下來，有房人的比例還是很高的，我周圍人的基本情況是，三十歲左右，結了婚，有普通大學以上學歷，工作比較穩定的，普遍都有住房。當然，如果不是畢業的早，或者父母比較有錢，典型的情況是：房子在通縣、天通苑、回龍觀，2000年以前畢業的人，工作6-8年買房，房價35萬，首付十萬，大部分自己出錢，2000年以後畢業的人，一般工作3-5年買房，也就是買在2008年前，總價60萬，首付20萬，自己出5萬，雙方父母一共支持15萬左右。

不管怎麼說，在北京的青年們，擁有房子的比例還是比較高的，買房的最初年紀也都比較年輕。

當然，不可否認，確實有很多人是沒有房子的，哪些人呢：

1.民工；

2.學歷比較低的打工者們，如服務員，保安等；

3.民辦大學、較差的公辦學校畢業的大學生，工作不穩定；

4.工作時間不長的白領們，指普通大學以上畢業，工作穩定，未來前景較好的人群；

5.部分收入較高，但是工作區域不穩定，並不是置不起業，但種種原因尚未置業的人們。

如果考慮上麵人群中，大部分人只是來賺錢，最後並不打算待在北京，那麼實際上準備在北京安家立業的人群，房屋的擁有率還是很高的，如果考慮擁有兩套以上房子的人大有人在的話，而且隨著老一輩人的去世，還會空出很多房子，那麼就北京現在的情況，已經蓋起來的房子確實足夠人們居住了。

當然，我這裡說房子夠多了，絕沒有隱含房價一定會降的意思，如果放在其他國家，某種程度上可以這麼說，但是在非理性的中國，這樣說是會犯錯的，如果人們夠理性的話，房價就不會漲到2010年的水平，就不會出現現在政府使出各種手段調控房價，房價還不跌反漲的局面。

我的這個分析結果只是說，在房子這麼多的情況下，如果政府真的想讓房子降下來的話，是有可能的，或者說，房子夠多是房子能降的必要條件，而非充分條件。

要回答房子到底能不能降，或者說先回答為什麼屢壓不降，還要進入第二個問題，賣房者都是什麼人，這些人處於什麼狀態，有什麼心態。

其實，正在賣的房子無非兩種，新房和二手房。

先說賣新房的，當然就是房地產商了，說到這裡，需要先提及一個事實，如果放在歐洲和美國，其實二手房的才是房屋銷售的主力，因為這些國家城市房屋的存量夠高，城市人數也比較固定，很多國家的人口可能還在不斷減少，而且像德國、英國這些國家，產品質量做的又好，一套房子住了上百年了還不壞，所以這些國家基本不需要蓋太多的新房，房地產市場做的事情，通常就是你把房子倒給我，我把房子倒給你，所以其實看國外，房地產商成了頂級富豪的真是少之又少，房地產商成了巨富的，世界上只有兩個地方，一個是中國香港，一個是中國大陸。

不過在中國，房地產的大幕才剛剛拉開，雖然鄧小平1978年去新加坡等地方轉了一圈之後就羨慕不已，說要在中國搞房地產，不過隨後的二十年基本上是小打小鬧，主要是在深圳、海南等地方做個試點之類，中國的房地產政策基本上還停留在福利分房的年代，沒有出現太大的變化。不過就是這樣，那個彈丸之地海南，當年還只是個農業為主剛剛獨立的省份，經濟並不發達，在1992年時就在房地產上著實火爆了一把，當時是全民赴海南炒房子，就如今天的全中國似的，後來朱總理上臺，一記鐵拳，就把海南打下去了，從此之後海南經濟一蹶不振。

而全中國的房地產大業，是從1998年才開始的，這一年政府正式宣布徹底停止福利分房，將房地產市場化。據說當時潘石屹剛剛在北京開發了SOHO現代城，可是賣的不怎麼樣，任是請什麼專家大師做銷售策劃，就是賣不出去，可是國家的政策公布不久之後，潘石屹忽然發現，他的房子賣的快了，很快就供不應求賣完了，也成就了一代房產明星大亨的大業。

房地產商們是就做賣房子生意的，所以當然是很著急賣掉房子的，當然，在狀況好的情況下，比如說2006年時，很多房地產商確實在捂盤，捂盤是為了賣個更好的價錢，不過房地產商們的捂盤還是有限的，因為對於企業經營，現金流很重要，你就是利潤再好，現金流出了問題，公司還是要倒閉的，順馳當年那麼牛，結果在房地產最熱的時候倒閉了，不就是資金鏈出了問題了嗎，所以房地產商們捂盤是捂盤，但是捂的差不多的時候還是著急賣的。

說到資金，我因為喜歡研究股票，正好又是做房地產相關行業的，所以對於房地產的股票就比較關注，對各個房地產公司的年報我全都門清。

關注多了，我就發現，雖然這十年來中國的房地產行業很火爆，可是從2006年來，大部分上市房地產公司的總現金流雖然是正的，可是所有房地產公司的經營淨現金流都是負的，請一定要注意是所有的房地產公司的經營現金流。

這說明瞭兩個問題，第一是大部分房地產公司都在大規模擴張業務，這一句似乎是廢話，不用我說大家也明白；第二就是所有的房地產公司都是靠貸款度日的，而且是大規模的貸款。

按說貸款那麼多的話，房地產商應該小心自己的現金流，可是現在的現象很奇怪，2008年時，中國打壓了那麼久房地產，可是房價就是不降，銷售量都降到冰點了，可是還是死撐著。現在又是這樣，從三四月份政府開始打壓房地產了，銷售量又是大幅度的萎縮，可是房地產商就是死命撐著，後面我會分析道，為什麼房地產商們銷售量都這麼低了，寧可冒著資金鏈斷裂的巨大風險，就是不敢降價，而即使降價，也一定要以各種優惠明目，就是不明明白白的降價，原因在於現在房產持有人的結構和買房人的構成，造成現在中國的房價，要麼繼續漲上去，要麼就是暴跌。

可是關鍵在於，為什麼房地產商們資金鏈這麼緊張，硬是撐的住呢，我開始一直沒想明白，不過後來潘石屹把原因給說出來了，回到2008年，房地產商們能夠挺那麼長時間，硬是等來了政府改變政策，開始拉動房地產，是因為銀行們一直在給房地產商補充血液，增加貸款，所以房地產商們能夠一直維持資金鏈不斷，這裡面地方政府是給了房地產商很大支持的，當然，除了動員銀行給房地產商貸款，還有一些其他方式的支持，比如購地款的緩繳，從其他渠道協助房地產商融資等等。

2010年房地產商們又在撐著了，跟2008年如出一轍，道理還是一樣。所以，如果想讓房地產商急著賣房子，只有一個辦法，就是斷了他們的資金來源，讓他們不得不著急賣房子，著急賣房子就只有降價一途，一旦降價就會如同失了韁的馬一樣，一發而不可收拾。

問題在於，斷房地產商的資金是很難的，雖然現在政府出了些辦法，可是只要看一下2010年中國天量的信貸，就知道房地產商們拿到錢是很容易的，只要有貸款出來，他們就有辦法以各種明目把錢拿到，關鍵問題就在於，地方政府肯定是要在暗中幫忙的。

當然，這件事情不能怪地方政府，對於現在以GDP為綱的中國政府來說，企業可是關係到地方政府的政績，更何況，現在地方政府的錢，一多半都是靠賣地給房地產商們的，你說從自己的利益出發，他能狠下心來動真格打壓房地產市場嗎。

其實，哪個娘不心疼自己的孩子呢。此前，國資委發了個文件，要求78家央企退出房地產市場，有人說這是政府為了打壓房市，所以要求國資委這麼做，這麼看你就太單純了，你見過打壓物品價格的話，還要減少供給的嗎。

其實，這說明政府這次是想要動真格的去打壓房地產市場，國資委怕傷了自己的孩子，所以要求這些企業提前退出，以免傷著了。果不其然，這個命令下來不久之後，政府的打壓政策就是一招接著一招，雖然說至今沒起了作用吧，可是也能看出政府對自己的孩子是多麼偏心。

說完了新房，現在說二手房吧。二手房的持有情況比較複雜，我覺得大概有以下幾類：

一類是我們說的最熱鬧的外資，人們也一度把這個原因說成是房地產泡沫的罪魁禍首，不過其實外資炒房地產的確實有，也有一定的規模，但是畢竟對中國不熟悉，所以基本上集中在高檔的住宅和寫字樓，後者可能更多一些，而且，最近的一年中，外資已經大量收手，這個線索很難琢磨，不過看新聞比較多，也比較喜歡琢磨這個事情，有段時間，我曾經看到一些報導，說的是一些炒房客們大規模接手外商們的高檔物業，我突然意識到，其實這是外資們已經在出售物業了。其實外資熱錢流入國內一直是個熱門話題，熱錢流入的關鍵原因是賭人民幣升值，可是進來了，就不能閑著，中國的利息又低，股票2007年之後一蹶不振，所以總要炒點什麼吧，房地產無疑是最好的選擇。不過，現在外資該是流出的時候了，人民幣升值的事情現在雖然還很熱鬧，不過，如果是放在三四年前，我也認為人民幣還有很大升值空間，可是現在的情況已經變了，過去美國催人民幣升值，是因為人民幣兌美元幣值過低，所以要升起來，可是解決這個問題的辦法有兩個，一個是直接調整匯率，讓人民幣升值，這個人們看得很明白，還有一種選擇就是對內通貨膨脹，把人民幣的價值降低，那麼原來的匯率也就不低了。比如說，人民幣對美元匯率是8：1，可是實際上人民幣的價值兌美元是4：1，我再多發一倍的人民幣，那麼現在的匯率和人民幣的價值不就相等了嗎。

對於一個將GDP看的很重的政府來說，選擇前者，會立即打擊拉動GDP最重要的對外貿易，GDP增長率就會大降，問題很麻煩。可是選擇後者，會在暗中慢慢解決人民幣估值過低這個問題，還不會突然對對外貿易造成打擊，而且還能變相的對人民手中的錢征一筆鑄幣稅，何樂而不為呢。

（在通貨膨脹時，社會的總物質沒有變少，可是人們手中的錢能買到的東西少了，這就相當於發鈔票的政府向人們征了一筆無形的稅）

其實，通貨膨脹的好處還不只是針對外貿，對於現在把人民搞的水深火熱的房價來說，同樣可以採用這個套路，如果你一下子把房價打壓下去，那些房地產商們都倒霉了，至少也是門前冷落了，那麼這拉動GDP增長的第二條腿也就斷了，同樣是政府不願意看到的，可是採用另外一個辦法，通過通貨膨脹不斷的把其他產品的價格抬上去同時不要讓房價繼續漲，那麼最後的房價看起來，就沒那麼高了，同時也不至於對房地產市場造成毀滅性的打擊。

所以，你看政府在打壓房價的時候，從來都不說要把房價降下去，而是說要穩定房價，而對於人民幣升值，也一直是遮遮掩掩，實在不行了，就升上那麼一點點，應付應付美帝國主義。

2010年以來中國的通貨膨脹率剎都剎不住，正是因為政府的智囊們早就想到了我說的通貨膨脹的招數，而且已經暗中實行了很多年了，只是現在弄的有點過頭了，所以又開始想辦法控制，凡事總是有利有弊。

說了半天，扯的有點遠，總之來說呢，外資其實並不是炒房者的主力，而且現在很多都已經撤場了。由此看來，外資都還是聰明的，就算是再怎麼熱鬧，往後的房地產也很難恢復2009年到2010年這段的風光了，其實，在股市裡，最後瘋狂上漲的那一段，正是大投資者們出貨的階段，在房地產市場上，道理是一樣的。

其實對於現在房地產市場的狀態，房地產商和一些尚未脫手的職業投機者們都是很清楚的，倒是那些有些閑錢，買了兩套三套甚至是五套六套房子的人，並不是真的看清情況，只是看這些年房子一直瘋漲，就跟著買進來了，可是不知道很多人都是接了別人的盤，聰明人現在都已經脫手了。

不過即使看不清局勢，這些人也明白一個事實，如果徵收房地產稅的話，會對他們的利益造成嚴重衝擊。所以，我一直在說，就現在的局勢而言，房價不一定會跌，關鍵要看中央政府的政策是否正確，而且，就算中央政府的政策正確，還會受到地方政府的暗中抵制，所以效力會大大降低。可是即便如此，已經有人受不了我的分析了，當我在網上發文分析房市的時候，已經有人對我表示不滿了，更有人給我發消息，說我不要胡說八道，之所以這樣，其實是因為我說到了很多人的痛處。

現在轉入正題分析第三個問題，那就是還有什麼人在買房子。不過，在說這個問題之前，我先說點別的：政府現在為什麼要打壓房價。

有人說，現在房價過高，導致大部分人都買不起房，人民怨聲載道。其實，問題沒有這麼簡單，就算大部分買不起房子住，還能租房子，只要那部分有錢人還在繼續買房子，政府就不會著急，而且也不願意打壓房地產。因為從九十年代末，中國GDP增長率就主要靠兩件事情撐著，一個是對外貿易，另外一個就是房地產，中國政府的領導們又十分重視GDP增長率，所以一般情況下是不願意打壓房地產市場的。

我們來看幾件事情，2003年時，本來年初的時候，央行開始提高利息，是想要控制房地產泡沫的，可是很快政府就出了一個政策，要把房地產作為支柱產業，從此開啟了房地產快速上漲的道路。

2006年前後，政府也曾經出過很多政策控制房價，可是最後還是不了了之。最明顯的是2008年，本來房地產調控政策已經見了效果，如果按照那時的趨勢走過來，中國的房地產市場也不會像今天這樣災難深重，如果不是政府臨時改變了政策，房地產從那之後應該是在下行的趨勢，可是由於遇到了美國的次貸危機，為了拉動經濟，政府調轉了矛頭，從控制房地產價格轉而刺激房地產市場，結果才帶來了2009年之後的報復性上漲，其實，如果當時政府不改變政策，那麼就不會出現今天的局面。

那麼現在為什麼又開始控制房地產價格呢，主要是因為這一年中房地產價格上漲的太快了，凡事都有個度，現在的房地產中充滿了泡沫是無疑的，可是即便是泡沫，也需要有起碼的支撐因素，至少要人們心裏相信，房價還會繼續漲，這才有可能維持住繼續上漲的趨勢，如果做不到這一點，那就必然會下跌，其實縱觀歷史，哪一次泡沫最後不是以暴跌而收場，而一旦這樣收場，對經濟的殺傷力就是毀滅性的，現在政府擔心的就是出現這樣的情況，所以忍著心疼，也要控制房地產價格。

現在正式開始說我提到的第三個問題，那就是到了現階段，還有什麼人在買房子。

我前面提到，中國的房地產市場開始大規模發展是在1998年，不過，在此之前，其實房地產改革從80年代初就開始了，但那時都是小打小鬧。原因有兩個，一是人們手裡缺錢，就算是那時房子很便宜，大部分人也買不起，第二是，其時還沒有停止福利分房，所以在國家機關、國有企業工作的人，還在指望著分房呢，所以即便有些閑錢，也不會去買房，最初買房的人，通常是那些在香港、海外有個親戚，或者是早期的下海者，手裡有些錢，並且也沒有指望從國家分房的人。

可是到了1998年，政府頒布了新政策，停止福利分房，並且大力推行購房按揭。這兩個政策可謂擊中人們的要害，停止福利分房，把大部分人都推到了房地產市場上，而按揭買房，使很多人買房成為可能。

不過，在1998年到2003年這一階段，房地產還沒有隨後那麼熱鬧，因為大家收入比較低，能夠買的起房人並不多。房地產真正比較熱鬧，是在2003年之後，出現這樣的情況，有幾個原因。

一是在2003年時，政府又出了一個政策，原來在1998年時，雖然說要停止福利分房，可是政策的基調是以保障房為主，到了2003年，因為非典的影響，政府再一次調整政策，改成了以商品房為主。

其次，這一段時間隨著經濟的發展，很多人手裡開始有錢了，特別是98年、99年畢業的那些人，他們是最早一批趕上停止福利分房的，也是房屋需求的最大群體，他們在剛畢業時不具備購買能力，但是在畢業了四、五年之後，開始逐漸具備購買能力了。

我認識的一些1998年前後畢業的人，買房時間大部分都集中在2003年、2004年這段時間。

不過，相比2005年之後的中國房地產市場，則2003年實在還算不上熱鬧。這裡有個重要因素，那就是城市人口的變化，我們知道在1998年時，除了房地產改革之外，還有一項改革措施，那就是開始了擴招，擴招之後，對於中國最大的一個影響就是城市人口的飛速增長，在99年之後上大學的這批人，他們的畢業時間是在2003年以後，具有房屋購買能力，恰好是在2005年、2006年。

我們現在常說，中國的房子是一對年輕夫婦加上雙方父母三家一起供，其實就是在2005年以後。

現在人們說房地產上漲的原因，有「剛需論」「炒房論」「外資論」，其實最初房價上漲的直接原因，確實是人們的真實居住需求，這也是房地產泡沫的誘因，其實如果你仔細觀察，你會發現，每一次經濟泡沫的開始，最初的原因都不是投機，而是真實的需求，但是在事件的進展過程中，投機因素會逐漸參與進來，並成為主要因素。

中國的房地產市場發展到2006年之後，投機性的因素開始逐漸濃了起來，原因就在於由於房價的不斷上升，而且速度開始加快，很多人開始意識到，投資房產是一件非常有利可圖的事情。

炒房的人有外資，有職業炒房者，還有就是我提到的，也是最重要的一類，一些收入比較高的人，開始買自己的二套房、三套房、四套房做投資。這一類人對於房地產市場的影響，要遠遠大於外資和職業炒飯者，原因就在於中國的貧富分化比較厲害，而且大量人有灰色收入，很多人說是腐敗官員導致了房地產價格的上漲，不無道理，不過還要加上很多人，比如企業高管、高級白領、海外華人等。

對此我是深有體會的，在2003年前後，我聽說的都是一些首次買房的人，即便是一些有錢人，也不會買很多房，最多是多買一套房子改善下居住環境，個人投資房子的事情還真是不多。

可是到了2006年之後，擁有多套住房的人忽然之間多了起來，似乎一個人最成功的事情，不是工資漲了，升了官了，而是擁有幾套住房，事實也確實如此，如果你有五套住房，比如說我的一些同事們，按照300萬一套計算，那資產就有1500萬了，試問即便是高級打工者，有幾個人一輩子能夠掙到這些錢。所以，一些錢不是太多的人，也會跑到比較遠的地方買個第二套房，我在望京買不起，我可以去通縣再多買一套啊，結果弄得通縣的房價一度比朝陽區還高呢。

那麼發展到2009年以後呢，買房的人基本上都是比較有錢的人，買自己的第三套、第四套房了，我認識的人，在2008年時，還是有很多是不太有錢的人買第一套住房，但是09年之後，真正買了自住的人，已經非常少了，我倒是看到很多人都在盤算，不過大部分人都放棄了，不是不想買，是買不起。

現在人們一說到房地產，經常是言必稱「剛需」，其實這不過是賣房的人忽悠忽悠別人而已，經濟學上說的需求，不只是說你想買什麼東西，還包括了限制條件，就是你真正能夠付諸實際行動的需求。如果不考慮經濟限制，只說希望和夢想就算需求的話，那我希望在北京擁有一套1000平米的大房子，房子裡面擺滿了高檔的傢俱，古董之類的也要來它幾件，最好是從故宮弄出來的，差的咱還不稀罕，問題在於咱沒有那能力。你要說需要房子，那需要的多了，我的初中同學們，除了我算是念了個正經的大學，剩下的都是從高中、民辦之類的學校畢業，他們很多人也在北京，可是大部分人從沒指望過在北京買房子，現在每年不管多少，還是有些畢業生來北京，可是他們現在還能買的起房子嘛，過去是三家合起來買一套，現在就是三家也不行了。

来源:BWCHINESE中文

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