開發商謹慎全國土地市場「集體焦慮」

作者：張艷紅發表：2011-06-11 13:03

土地曾經被認為是驅動房價不斷上漲的主要原因，隨著樓市不景氣狀況的持續，這個上游市場已經明顯感受到寒意。

中國房地產信息集團剛剛披露的研究數據顯示，2011年5月，儘管不少城市的土地成交面積較上月有所上升，但相比去年同期，有六成城市的土地成交面積和成交金額同比下降；今年1至5月，多數城市的土地成交面積和成交金額同比有所下降，土地市場整體表現仍較為平淡。尤其以北京、杭州、上海等房價較高的城市的土地市場降溫最為顯著。

此種背景下，依賴土地財政的地方政府變得更加揪心、更加費心，買方市場的特徵初步顯現。在2011年即將過半的當下，如何完成今年的用地出讓指標，又成為地方相關部門的一項「大考」。

土地市場疲態盡顯

一家位於上海的研究機構統計顯示，1~5月128個城市土地出讓金總額約6659億元，相比去年同期下滑5%；住宅土地出讓金約5193億元，同比下滑14%。據悉，1~3月，全國土地市場仍保持較好局面，但到了4月份後情形快速逆轉，5月土地市場延續4月較弱水平，土地出讓金以及溢價水平仍然較低，流拍率提高。

「土地市場會有降溫的跡象，尤其是環比的波動更為明顯。」中國指數研究院副院長陳晟預計，土地市場會繼續保持平淡的格局，但鑒於地方政府根據市場的節奏推地，預計價格依舊保持平穩，不會過多出現流拍。

儘管如此，土地流拍的信息依舊開始見諸報端。不久前，南京和成都兩個過去頗受開發商追捧的城市，相繼出現土地流拍，儘管原因各不相同，但大城市土地流拍已經為這個市場蒙上陰影。

中房信集團土地運營諮詢中心總經理郭玉良認為，從今年各地推地的節奏上看，可以判斷截至目前的推地力度並不算太大，這說明地方政府異常謹慎，希望維持土地價格在合理水平。

開發商興趣轉向

儘管無論開發商還是業內專家，都認為眼下是最好的拿地時機，但開發商拿地興趣已經因為調控政策而大打折扣。

經過頻繁與眾多開發商的接觸，郭玉良作出「現在開發商的資金面偏緊，拿地態度趨於謹慎」的判斷。這正是土地市場降溫的直接原因。

開發商的銷售數據也證實，行業資金狀況並不怎麼「給力」。中原地產監測的10家標桿房企2011年1~4月銷售目標的完成率平均為30%。最新數據也顯示，銷售完成較好的華潤置地1~5月共完成銷售額126億，佔全年目標的42%；相比之下，綠城同期完成銷售額152億，僅佔全年目標的約28%。

鑒於開發商自身的資金回籠力度不夠，中原地產認為，土地市場的持續低迷顯示出在調控不斷深入的背景下，房企已深感壓力，布局擴張日趨謹慎。

種種跡象顯示，國家對開發商融資已經進一步收緊，原本在信託市場上「長袖善舞」的開發商們，恐怕不得不更加警惕地看緊自己的「錢袋子」，而減少土地擴張。

開發商拿地熱情繼續減退已是不爭的事實，但這背後，還不僅僅因為資金的困擾，大發展商們在前幾年攢下的家底，使得很多企業暫時不會面臨斷糧之虞，並且對土地變得更加挑剔。

陳晟透露，目前開發商看項目時更挑「地段」，無論一線還是二三線城市，優質地段的項目更容易被拍出理想的價錢。

郭玉良則總結稱：「市場的變化已經改變了企業的策略，目前，大公司們最喜歡的拿地方式仍是在二級市場上去併購，這樣支付的土地成本相對低。」當然，一級市場還是開發商獲得土地的主要途徑，但過去對住宅地塊的偏好已經改變，具體表現為「一二線城市更看重商業，三四線城市更偏重旅遊」。

地方姿態變暖

被市場改變的，不僅僅是開發商的喜好，還有地方政府的態度。

6月8日，廣州市政府在當地的五星級酒店擺下會堂和酒席，邀請了200來家開發商及企業的500~600名嘉賓出席，目的便是向外界發布今年的土地供應計畫和供地表。在場來自上海的開發商自稱：「（國土部門）打了好多個電話，不來都不好意思了。」

位居全國一線城市之列的廣州市，以如此高調的方式來推介土地，堪稱全國之最。一葉落而天下知秋，廣州一隅的微弱變化，折射的是全國土地市場的集體焦慮。

「土地市場的現狀，還是讓地方政府相當揪心的。」郭玉良告訴記者，今年以來，很多政府都已經改變做法，逐步引進市場化的方式，加強與開發商之間的溝通，也與一些專業的中介機構加強了合作和聯絡。「這是個好現象，可以避免政府和開發商之間因為信息不對稱而出現的地價暴漲和暴跌。」

根據《關於公布廣州市2011年市轄區經營性用地出讓計畫的通告》，2011年廣州市計畫推出佔地3.37平方公里住宅用地和2.2平方公里商服用地。而在廣州市2011年預算草案中，要求全市國有土地使用權出讓金收入計畫646.5億元，比上年增收190.8億元，其中市本級國有土地使用權出讓金收入計畫502.5億元。而廣州市2011年1~4月出讓的商住和商服用地總佔地面積才51.23萬平方米，總成交金額34.7億。因此，廣州要完成上述土地出讓計畫還面臨著非常大的壓力。

合富輝煌研究部預計，5月開始廣州大規模向市場推地，而且，在現時較為低迷的住宅市場和土地市場背景下，政府有意識地推出更多的優質地塊，從而吸引更多開發商參與拿地，保證土地出讓成績理想。

中國指數研究院披露的數據顯示，2011年全國土地供應量較去年上漲明顯，從2010年的18萬公頃上升到今年的21萬公頃。鑒於此，陳晟認為，一些急於城市化的地區可能已經出現「買方市場」，土地出讓的壓力不小。

如果房地產市場在短期內無法回到繁榮的軌道，那麼很多地方相關部門的官員將過上一段難熬的日子。郭玉良說：「以前是開發商主動找政府，未來將是政府更主動去找開發商了。」

来源:第一財經日報

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