中國房地產市場「四大怪」
「房價比兔子跑得快,進城人口關在外,政府改行把地賣,開發商收錢房子自己不會蓋。」著名經濟學家、燕京華僑大學校長華生詼諧地以上述詩句囊括了中國房地產的「四大怪」。他認為,中國一線城市的房價遠超中國人平均收入的增長,甚至直追人均收入是我們5倍10倍的發達國家,這顯然是不正常的怪現象。他說解決高房價問題應當從供需兩個方面入手,我國的房地產稅收管理存在很大漏洞,而「土地財政」需要予以廢除。
需求管理存重大漏洞
記者:從今年起,上海市和重慶市已經開展房產稅試點,您如何看待稅收工具的房地產調控作用?未來如何進一步推進房地產稅收工作?
華生:在需求管理上,我國的房地產稅收體系是有重大漏洞的。房地產的稅收管理基本包括三個環節,第一個是交易環節,第二個是保有環節,第三個是繼承環節。目前我國的後兩個環節基本沒有,第一個環節在很大程度上也在「放行」。
第一個方面,目前交易環節的稅收重點是流轉稅,比如將營業稅提高至 5.5% ,但這個稅負實際全部轉嫁給買房的人了,而且也誤傷了自住房為改善的出售。要打擊投資投機,最重要的是徵收非自住房交易的非所得稅。所有投資和投機的目的是賺錢。所得稅不太好轉嫁的原因是成本不一樣。比如一個人前年買的房子,目前漲了50%,另一個是原先的「房改房」,已經漲了10倍了。這兩套房子的所得稅是大不一樣的,就沒有辦法轉嫁了。從所得入手才能有效抑制投資投機。
現在我國基本上沒有實際徵收房地產所得稅。儘管政策上規定,要按照 20% 的比例繳納房地產交易個人所得稅,但是又開了口子,可以不用這個方式去交,而是按照交易額的1%去交,這基本上就等於放行了。既便如此,全國普遍盛行「陰陽合同」, 執法部門熟視無睹,這樣就把交易環節的所得稅收基本逃光了。
第二個環節,保有環節的稅收剛剛開始搞試點。但上海的稅收政策僅針對新增住房,重慶包括了一些存量房,但範圍是高檔住宅,而且稅率很低。韓國的高端住宅稅率是5%、7%,而我國只是毛毛雨,而且大部分房子和它沒關係。
第三個環節,繼承也沒有稅收。國外有的國家規定,繼承房產的時候,如果子女有房子才徵稅,否則免稅。這樣如果父母有房子,子女就很可能不買房了。可以看出,目前我國上述三個環節都存在問題,所以稅收制度需要大的變革。
廢除土地財政是當務之急
記者:地價上漲同樣被看做是高房價的重要原因,對這個問題您怎麼看?
華生:土地供給方面,首先要廢除土地財政。政府的職責是提供社會服務和社會管理,對待房地產市場各利益主體,應該是不偏不倚的。政府也去收地賣地,牟取暴利,就喪失了自己的中立性,整個市場就亂了。改善供給的核心是要改變土地政策,改變住宅供地的盈利性。我國工業用地價格往往是成本價幾十塊錢一平米,而住宅用地則拍成幾千甚至幾萬元一平米。普通住宅屬於民生,帶有公益性,把住宅用地價格拍的那麼高,房地產價格能下得來嗎?而工商業用地本來是經營性、要賺錢的。因此商業和工業用地可以賣,但普遍住宅用地關係公益民生應當是成本價,而不能賣高價。這方面其他國家也已有成熟的經驗。
記者:目前賣地收入已經佔到不少城市財政收入的半壁江山,如果改變「土地財政」,地方財政會不會難以支撐?
大多是無房戶,房價大幅度下跌的可能性不是特別大。現在的不少調控政策屬於行政手段,如果房價下跌對信貸、經濟以及金融穩定有大的影響,肯定就會放寬。從發達國家的經驗看,只有在城市化基本完成之後,移居人口基本沒有了,房地產價格才會出現週期性波動。一段時期上漲,一段時期下跌,總體來說隨著通貨膨脹率逐步上升。 限購實際上主要限制的是成交量,對價格的影響是間接的。而我們希望的局面是價格下跌,成交量上升。城市化一般分為兩個階段,第一個階段主要是農村人進城,第二個階段主要是中小城市的人進入大城市。我國現在還處於第一階段的前中期。限購政策首先限制的是移居人口,把進城移居人口關在住宅市場之外,這和城市化的主流是不一致的,未來限購政策難以長期實行下去。 記者:除了限購,對於調控政策中的限貸、提高利率等金融槓桿的使用,您怎麼看? 華生:金融工具的適當配合,在各個國家都會有的。以往我們國家在這個方面控制得並不嚴格。從國際經驗看,首套房的購買應該給予優惠,享受低利率。只有鼓勵自住型的普通住宅需求,房地產市場才能夠火爆。然後對於二套房、三套房再進行限制。國外很多國家的二、三套房是貸不到款的。購房貸款要與收入掛鉤,根據年收入來決定貸款多少。但是一個居民只有一份薪水,從這個角度說,貸款購了一套房,以後就不能再貸了。我們對多套房貸太鬆,又誤傷首套自住房貸款,這是完全錯誤的。中國的房地產業亟待整體的制度變革和改造。
華生:現在經濟真正落後的地方,土地也賣不出多少錢,所以不要拿「政府沒錢」說事。賣地收入最高的是北京、上海、杭州等一線城市和熱點城市,這些城市如果日子過不下去,那中西部貧困地區怎麼辦?把土地財政推到分稅制上並無道理。這個問題是個偽問題。各國政府都不靠賣地支撐財政,而是靠稅收。而且我國房地產的所得稅、保有稅、繼承稅基本都沒有收,可以彌補地方財力的事情很多。
改變房地產業的生存生態
記者:開發商不會蓋房是否也並不奇怪?現代社會專業化分工,很多事都包給別人干、開發商賺土地的錢不能算怪吧?
華生:現代市場經濟是有專業化分工,但每一個廠商都要有他對商品價值鏈增值的獨特貢獻,這樣才有自己的生存之地。土地是不可再生、具有壟斷性的社會資源,它因外部環境變化的增值應當由社會分享,並不需要中間插入一個階層拿走增值的大頭。所以歷史上地主階級對土地的壟斷就被打破和替代了。房地產市場打擊囤地捂盤的道理也正在這裡。但是我們應當做的更徹底才會真正奏效。如學習一些國家土地價格公示的立法,使土地成本透明化。這樣所謂房地產業暴利不暴利的問題根本就不用爭論,誰有誰沒有,陽光之下,一目瞭然。
記者:房地產開發商不能靠土地增值,他們怎麼賺錢?
大多是無房戶,房價大幅度下跌的可能性不是特別大。現在的不少調控政策屬於行政手段,如果房價下跌對信貸、經濟以及金融穩定有大的影響,肯定就會放寬。從發達國家的經驗看,只有在城市化基本完成之後,移居人口基本沒有了,房地產價格才會出現週期性波動。一段時期上漲,一段時期下跌,總體來說隨著通貨膨脹率逐步上升。 限購實際上主要限制的是成交量,對價格的影響是間接的。而我們希望的局面是價格下跌,成交量上升。城市化一般分為兩個階段,第一個階段主要是農村人進城,第二個階段主要是中小城市的人進入大城市。我國現在還處於第一階段的前中期。限購政策首先限制的是移居人口,把進城移居人口關在住宅市場之外,這和城市化的主流是不一致的,未來限購政策難以長期實行下去。 記者:除了限購,對於調控政策中的限貸、提高利率等金融槓桿的使用,您怎麼看? 華生:金融工具的適當配合,在各個國家都會有的。以往我們國家在這個方面控制得並不嚴格。從國際經驗看,首套房的購買應該給予優惠,享受低利率。只有鼓勵自住型的普通住宅需求,房地產市場才能夠火爆。然後對於二套房、三套房再進行限制。國外很多國家的二、三套房是貸不到款的。購房貸款要與收入掛鉤,根據年收入來決定貸款多少。但是一個居民只有一份薪水,從這個角度說,貸款購了一套房,以後就不能再貸了。我們對多套房貸太鬆,又誤傷首套自住房貸款,這是完全錯誤的。中國的房地產業亟待整體的制度變革和改造。
華生:他們的主要功能本來就是整合資源,設計和蓋出高質量的房子。和其它產業一樣,如果你什麼都外包了,你就只能靠自己的品牌和整合能力賺錢,差的就只能賺一點微薄的管理費。想多賺,往往就得同時做設計、做建築。所以國外的開發商多是承建商。像中國現在這樣,許多開發商自己沒幾個人,主要靠土地賺大錢,而建築業利潤微薄,層層轉包,建築質量隱憂重重,絕不是房地產業的正常現象。
房地產需要整體解決方案
記者:目前我國房地產調控的措施實際上還是很嚴厲的,您認為房價會出現有效下降嗎?
華生:目前購房需求受到壓制,再加上保障房建設加快,房價有可能出現一些回落。但是從大趨勢來看,我國繼續處於城市化過程中,還有好幾億人沒有進城,進了城的也大多是無房戶,房價大幅度下跌的可能性不是特別大。現在的不少調控政策屬於行政手段,如果房價下跌對信貸、經濟以及金融穩定有大的影響,肯定就會放寬。從發達國家的經驗看,只有在城市化基本完成之後,移居人口基本沒有了,房地產價格才會出現週期性波動。一段時期上漲,一段時期下跌,總體來說隨著通貨膨脹率逐步上升。
限購實際上主要限制的是成交量,對價格的影響是間接的。而我們希望的局面是價格下跌,成交量上升。城市化一般分為兩個階段,第一個階段主要是農村人進城,第二個階段主要是中小城市的人進入大城市。我國現在還處於第一階段的前中期。限購政策首先限制的是移居人口,把進城移居人口關在住宅市場之外,這和城市化的主流是不一致的,未來限購政策難以長期實行下去。
記者:除了限購,對於調控政策中的限貸、提高利率等金融槓桿的使用,您怎麼看?
華生:金融工具的適當配合,在各個國家都會有的。以往我們國家在這個方面控制得並不嚴格。從國際經驗看,首套房的購買應該給予優惠,享受低利率。只有鼓勵自住型的普通住宅需求,房地產市場才能夠火爆。然後對於二套房、三套房再進行限制。國外很多國家的二、三套房是貸不到款的。購房貸款要與收入掛鉤,根據年收入來決定貸款多少。但是一個居民只有一份薪水,從這個角度說,貸款購了一套房,以後就不能再貸了。我們對多套房貸太鬆,又誤傷首套自住房貸款,這是完全錯誤的。中國的房地產業亟待整體的制度變革和改造。
来源:中國證券網
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