中国楼市内幕真相与最新趋势剖析(二)(组图)

2016-10-03 10:00 作者: 时寒冰
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【看中国2016年10月03日讯】(接前文)

5.蹊跷的高价地王

要推升房价,最关键的指引信号是土地拍卖价,土地拍卖价越低,购房者越期待房价下跌,而土地拍卖价越高,购房者越担心未来房价疯涨,越容易去疯狂抢房。

问题是,谁来扮演这个至关重要的角色?

在房价低迷的时候,许多地方政府突然一致地收紧了土地出让,像挤牙膏一样吝啬,这当然容易推升地价。而这并非仅仅是地方行为——2015年3月27日,国土部住建部联合发文救市,严格控制供地规模,改善供求关系。

推升地价必须靠娘家人。

2016年6月2日,上海某报总结了一个神秘地王的轨迹:6月1日,隶属财政部的上市公司信达地产以58.05亿元总价夺得上海宝山区顾村一地块,溢价超过303%,刷新今年上海土地市场溢价率纪录。而可售商品房部分高达4.8万元/平方米的楼板价,更是让业内感慨上海外环外房价恐将突破7万元单价。

被业界戏称为“钱袋子”的信达地产过去一年内在各地疯狂制造地王。2015年7月至2016年6月1日,信达地产通过公开招拍挂新增10宗地块,其中7宗是地王,分别是广州天河地王、合肥滨湖地王、上海新江湾城地王、深圳坪山地王、杭州南星桥单价地王、杭州滨江奥体地铁总价地王、以及昨天的上海顾村地王。

“地王”出现,谁与争锋?

蹊跷之处在于:当“地王”的钱从哪里来?

2016年6月19日,《21世纪经济报道》指出:市值不过几十亿却频频拿下数百亿“地王”,这便是信达。

作为承接四大行万亿呆坏账的四大资产管理公司(又称“四大AMC”)中唯一一家直系上市地产公司,自2015年以来,信达地产携天量资金高调入局一二线城市土地市场,以高溢价率地价横扫其他房企,将多块地王收入囊中。信达地产通过公开竞价的方式获得房地产项目总耗资高达352.03亿元(土地溢价率最高达到了303%),而其2016年的营业收入只有81.3亿元,总市值截至6月17日仅为74.1亿元!

后来,有新闻报道指出,一些地方所为的“地王”,得到了地方政府的“返佣”,即所为天价成交的“地王”,在完成了抬高房价的使命后,会得到地方政府返回的买地钱。

这种相互协助的关系,最终抬高了房价。众所周知,房屋每年是有折旧的,它的价值每年是逐年缩减的,尤其对于中国这样一个所谓买房其实就是一次性交清70年租金的行为,唯一在涨的是地价,拉抬房价的实质就是拉升地价。

“地王”的作用是使人们对未来更高的房价充满憧憬,不,是确信不疑。

于是,抢房潮开始:国内一、二线城市的房地产市场异常火爆,“352套千万级新房一天内被抢光!”,“北京南五环外地价近5万,上海库存仅剩3.7个月!”。与此同时,2016年1月人民币贷款规模较“四万亿”刺激政策期的2009年1月新增信贷1.62万亿元还超出8900亿,创下单月纪录新高,大大超出市场预期及历史同期均值水平。这实际上强化了公众对货币贬值的预期,这种预期又产生出恐惧心理,促使人们买房保值。央行放水,刺激个人住房贷款持续数月高位运行,支撑了房市的火爆。

6.房价上涨的惊人真相

任何一个经济体,当高房价涨幅远远超出做实业者的利润增长幅度时,就会吸引资金大规模流出实体经济而流向房地产领域——房地产属于虚拟经济。

国内许多媒体报道了这样一则新闻:1977年至今,30年间德国平均房价仅上涨60%(这种涨幅中国一年内就完成了),而同期个人收入已增长3倍(收入增长是房价涨幅的5倍);过去10年里,德国物价平均每年涨幅2%,而房价每年上涨1%。扣除物价因素,德国房价实际上在以每年1%的速度缩水。

《环球》杂志第六期封面的一个醒目的标题就是《德国房价缘何十年不涨?》。全球华语广播网驻德国的华语记者薛成俊说:“以去年为例,德国人的平均月收入在2400到3000欧元之间,而房价是每平米1000到1500欧元之间(德国人每年的平均收入可以买20多平方米房子)。和德国人的工资涨幅相比,即使不考虑通货膨胀的因素,德国的房价也是不涨反跌的。”

原因是什么呢?

薛城俊说:“原因很多,简单的说有以下几点:德国基本保证了人人居有定所,这样也就实现了供求关系的平衡,遏制了房价上涨的市场因素。第二点就是德国有一套专门针对房地产的法律,对投机性的房地产买卖做了严格的规定,并通过各种房地产税大大限制和压缩了房地产炒作的利润空间,甚至是让其无利可图。同时德国的房屋出租市场非常健全,另外还有房客协会等组织机构,极大的保证了房客的利益不受侵犯。”

全球华语广播网驻德国的华语记者薛成俊点出了最根本的一点:德国基本保证了人人居有定所,这样也就实现了供求关系的平衡,遏制了房价上涨的市场因素。

笔者在《时寒冰说:未来二十年,经济大趋势》中指出:2010年,欧盟27国工程机械制造业产值约为250.7亿欧元,同比增长19.2%。其中,德国工程机械制造业产值82.6亿欧元,约占欧盟总产值的32.9%。也难怪,德国何以稳坐欧元区老大的位置而无人撼动了。试问,如果德国的房价也常年保持高速上涨,炒楼炒房的收入远远超过踏踏实实从事制造业的收入,德国人还能那么踏踏实实地做制造业吗?在高房价的重压之下,德国的青年一代的理想会不会也被拥有一套房子的更现实也更具体的目标所替代?下图摘自《时寒冰说:未来二十年,经济大趋势》P259页:

7.困局

以拯救房地产为核心的政策选择,顺利完成了它的历史使命,但这并非棋局的终点。

2016年9月10日的《北京青年报》看法了一篇令人万分震惊的报道(下图):全球领先的机床制造企业——德克尔马豪吉特迈(上海)机床有限公司(以下简称“德马吉”)日前宣布上海工厂停产,员工解除劳动合同,引发网友唏嘘。有人乘机吐槽,“卖100台机床不如去离婚炒房”。

对于停产的原因,德马吉公司在公告中给予了解释:近年来,由于国内外经济增长趋势下滑,市场每况愈下,公司一直面临低产能利用率、高通货膨胀率、日益增高的生产成本以及日益缩减的市场需求等众多严峻问题,这些问题已导致公司发生巨大的长期累积亏损。鉴于此,公司股东已决定,自2016年8月29日起,公司开始停止生产。公司将依照法律规定向员工支付劳动合同解除的经济补偿。公告中还强调:自8月29日起,公司将关闭厂区,任何人员非经公司事先同意,不得进入厂区。

德马吉是由德克尔、马豪、吉特迈、森精机等四家著名的机床企业重组而成的一家国际品牌机床企业,是世界最大、最先进、机床种类最多的机床制造商,其在全球拥有21家工厂,年产机床超过20000台。德马吉在全世界和中国的制造业具有最广泛的用户群体,改革开放以来,中国的现代化急需提高制造业水平,对德马吉机床的需求愈来愈大。中国现代化的飞机、运载火箭、船舶、高铁及动车、汽车、各种家用电器、通讯设备、医疗仪器等的许多关键零部件都在使用德马吉机床制造,可以说德马吉的用户遍布中国每一个机械加工制造行业。

任何尖端的技术要变成现实的产品,不仅需要技术,需要尖端材料,更需要高精尖的机床。当生产高精尖的机床的世界最顶级企业都能被几个炒房客轻易打败的时候,可曾有人想过中国正在面临的危险吗?

2016年9月2日的《第一财经日报》刊发的“利润低成本高公司长期亏损德马吉上海工厂停产”的报道指出:“德马吉正在调整中国在公司产业布局中的地位,德马吉上海工厂此时停产某种程度上意味着德马吉逐步放弃了中国作为全球制造基地的作用,而是将中国重新定位为制造业市场。”

中国的高房价正在成为对实体企业最重要的驱赶力量——这是形成全球第五次大产业大转移的根本力量之一,这种力量有别于推动前几次全球产业大转移的力量。

上世纪90年代,日本房地产泡沫破灭,很多人在探讨这一个问题的时候,都忽略了,日本是主动刺破泡沫的。这其实跟朱镕基总理在1993年主动刺破海南、北海房地产泡沫一样,都产生了一个良性的后果:把资源重新驱赶入实体经济!试想一下:如果日本房地产泡沫不破灭,日本还能靠技术的不断进步来维持它的强国地位吗?

(待续)

责任编辑:靖晔

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