北京楼市一年内将进入下跌通道
【看中国2014年01月26日讯】多人以开发商拿地成本高来推论房价必然高,这实际是缺乏基本的经济学常识,因为影响房价的所有的因素都要归结于供求两大方面,土地成本影响的是供给,而目前房价高涨的关键因素却是需求,试想,如果需求为零,即使10万一平拿地,那销售价格也只能为零;相反,即使土地零价格出让,而需求很大,那么房价同样会暴涨。
投机需求绑架刚性需求
房子的需求可以分为两部分:投机需求和刚性需求,而衡量两者是否合理的经济指标分别是房价房租比和房价收入比。目前北京房价均价高于4万元,房租低于100元/月/平,人均收入5000元/月,每个家庭每年总收入12万元,三口之家刚需面积假设为80平,那么房价房租比是400,而合理值为250,房价收入比26,而合理值为5。由此看来,房子的投资价值已经丧失,投机需求只有依赖于房价上涨获取回报,也就是绑架了刚需;而刚需的收入早已不堪重负,只有依赖于按揭借贷,这蕴含了巨大风险。
捉襟见肘的货币增量
按揭贷款依赖于中国货币供应量的增加,在中国90%以上的货币投放是由顺差决定的,其中顺差又包括经常性顺差和资本顺差,由于人民币的持续升值,经常性顺差逐步缩小,而资本顺差也有外流的趋势,加上高达20%的准备金率收缩基础货币,因此,中国总体货币供应量不足,“钱荒”就是这种态势的首次演习。目前,北京以外的银行以及北京内的中小银行已经停止了房贷,压倒房价的最后一根稻草即将来临。
有人说,中国政府不会坐视房价泡沫破裂,会极力维护,但是经济规律是不以人的意志为转移的,即使是政府在房价崩塌面前也无能为力。由于市场经济存在天然的痼疾——消费不足,因此在市场经济周期末端必然大批的企业销售疲软,利润下滑乃至亏损,而大量的投机资本涌入房市,大幅推高了居住和生产成本,由此带动了人力成本高涨,从而形成成本推动型衰退,企业被迫减产保价,也就是滞涨,为了确保克强底线,货币当局必然收缩,结果进一步恶化了货币短缺态势,使房价下跌加剧。
房价预测失败的原因中国的房价谁说了算?不是总理而是华远地产老总任志强,因为他一直唱多房地产,而恰恰在过去的十年,中国房价涨了十倍。与之对立的则是谢国忠,他总是预言房价要跌,结果一直没有兑现,其独立经济学家的称号几近动摇。在中国,任谢都有无数的支持者与谩骂者,但可以断定,两人的预测都不正确。因为中国房价在08年有过一次大的下跌,只是被09年的4万亿带来的10万亿信贷反转了。08年美国次贷危机爆发,全国房产销售收入2.4万亿元,北京房价由高位回落,09年1月份至12000元一平,随后在10万亿信贷的拉动下,在10年3月达到24000元一平,这恰好和信贷量相吻合,09年全国房产销售4.4万亿元,商品住宅同比增近八成。应该说,4万亿投资对中国经济率先回复有积极的贡献,但由于忽略了中国房地产政策的天然缺陷,没有在消除其资本属性前放松货币,只能使资本涌入房地产市场,导致其暴涨,形成经济之癌,这是前政府一片好心却办成了坏事。
房产泡沫破裂造成的巨大社会财富浪费
极端脆弱的刚需在外熏内烤双重压力下,终将倒塌,裸泳的投机需求浮出水面,房价暴跌,泡沫破裂,断供、倒闭、破产不绝于耳,曾经的鬼城、空城成片的倒下,天量的水泥、钢筋、玻璃、建材、电力、农民工的血汗化为乌有,恍若梦境。房价涨到什么时候?股市能涨吗?人们焦急地问。事实上,房价与股市的涨跌完全是人们自身造成的。当刚需耗尽时,也就是没有多余的购买力时,房子落入普通人手中时,房价跌势来临。当大部分人都想逃离股市时,股价跌无可跌之时,股市牛市不期而至。这就是庄家和散户的游戏,这是李嘉诚抛售大陆房产的原因,这是华人首富的根源,这是远见卓识与盲从短视的对决。因为他知道,股市从6000点上升到8000点的难度比2000点回升到4000点大得多,既如此,何不在5000点抛售,2000点捡回?前者的风险远大于收益。既如此,卖出房产买入股票难道不是稳健投资所要求的吗?
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