地价涨幅大于房价 消费者买房难开发商买地难(图)
高企的房价迫使不少购房人望房兴叹,不堪忍受房价之重。高企的地价,同样使开发商们陷入焦虑,不得不多种准备应对:有转战二三线城市的,有联合拿地的,还有积极收购公司、收购股权的,一定要在北京这样的一线城市拿地的话,也要动用多方关系争取更改规划,降低开发成本。
地价飙升
2009年是北京楼市乃至全国楼市房价飙升最迅猛的一年,虽然国家统计局的数据表明,2009年全国70个大中城市房价涨幅仅1.5%,但是市场呈现出来的却是另一番景象,涨幅超过100%的项目至少有两位数,超过50%的项目更是比比皆是。有业内人士认为,去年仅北京市而言,平均涨幅50%不算离谱,30%-40%绝对保守。
比房价更彪悍的是地价
据CRRC统计,2009年北京市住宅用地的楼面地价呈现非常明显的上升走势,全年平均值为5611.55元/平方米,是2008年年均值的 1.45倍。其中,去年2月份平均地价才仅为3202.63元/平方米,低于2008年的均值,到了12月,地价就已经飙升到8738.85元/平方米。面对这样的涨幅和速度,房价也得认输。
进入2010年,地价依然在稳步上升。据北京中原三级市场研究部统计,1月,北京住宅供应用地楼面均价达到了13305.4元/平方米。
如今,在开发商眼中,五环附近的土地已经成为优质地块的代名词,成交价正在直逼2万元/平方米。而通州、大兴、房山这些郊区的核心地段地价,基本已经进入万元时代。
这意味着:要想通过公开出让的方式,在北京像样点的地段拿一块稍具规模的土地,开发商至少要短期内拿出20亿元以上的资金,再加上从去年以来对公开出让地块付款方式、付款节奏的监管日益加强,即便是财大气粗的开发商,如此一笔巨款也不是能随意拿出的。
穷则思变
高企的地价、巨大的资金压力,迫使部分开发商开始寻找新找地办法。
转战二三线城市
2009年,保利、中海、中铁等一线房企和新兴央企开发商频频出现在北京、上海这样的一线城市土地出让市场上,但领头羊万科却很少露面,倒是二三线土地市场上,经常传出万科拿地的消息。
据万科年报称,2009年,万科新获取项目多位于房价上涨较少、自住需求占主导地位的二三线城市,主动规避了部分热点城市争夺过于激烈的土地。
根据万科地产总裁郁亮的解释,这是因为万科坚持了“宁可错过,决不拿错”的原则,综合考虑土地价格、收益空间和开发风险后才出手。因此,万科2009年新增项目的平均楼面地价约2401元/平方米左右,较2007年下降三成。
郁亮表示:2010年,万科还将继续坚持这样的原则。万科的选择并非个例。楼市新秀龙湖地产在大举进军北京、上海这样的一线城市的同时,悄然深入二三线城市布局。
据其高管解释,一方面是看好了二三线城市的未来发展,另一方面也是为了平衡一线城市拿地的压力。他表示:风险和收益是相对的,二三线城市地价成本低,但产品做好了收益率并不低。据其透露,龙湖在常州、无锡拿的土地未来收益率不会比一线城市低。
联合拿地
2009年12月22日,由富力、雅居乐和碧桂园组成的“民企联合体”,以255亿的总价拿下广州亚运村地块!业内普遍认为,这一辉煌估计三五年内不会有地块能打破。255亿的成交额,不仅创了国内土地转让价最高纪录,也透露出面对高单价高总价的一线城市优质地块,联合拿地将成为一种必然的趋势。
北京中服地块起价就50亿元,业内预计成交价格至少要在80亿元。招标文件中规定,必须由一家房企和另一家金融机构联合拿地的要求,引发了颇多争议!但就算没有这条,业内能一下拿出这么一笔巨款的房企,绝对是凤毛麟角。而且,如此一笔巨款压在土地上,企业的经营压力可想而知。
北京龙湖地产市场总监魏健认为:目前土地单价总价较高的现状,和支付条款日益严格的监管力度,都是企业联合拿地的原因。实力较差的企业没有能力独立拿地,大开发商则会考虑降低风险、减轻资金压力。
“大龙地产如果是联合拿地,也就不会因为交不起地价款导致土地被没收了。”
联合拿地就意味着分享利润,如果企业能选择独立拿地肯定不会选择联合拿地。如今,迫使吃惯了独食的开发商们联手,只是因为地价太高了!
曲线拿地
中国的土地市场一直有明暗两个:一个是政府控制的公开土地交易市场,还有一个就是二级市场。
据中原地产三级市场研究总监张大伟透露:最近很多公司都希望通过并购、股权转让的方式获得土地。据其分析,开发商积极拿地主要还是看好楼市,但拍地成本太高,就不得不想别的办法获得相对低价的土地:“反正土地供应,也不光是拍卖的那些。”。
其实市场上一直存在这种方式,把有地但没钱的公司、和有钱但没地的公司结合起来各取所需。随着地价的不断飙升,这种方式增加的趋势愈发明显。
去年SOHO中国虽然在土地公开市场屡屡受挫,但是通过并购、股权收购等方式,却获得了多个北京、上海核心区域的项目。华业地产目前在通州热销的华业东方玫瑰,也是通过同样方式获得的。
有业内人士告诉记者:进入2010年以来,已经有10多家企业的相关负责人,向其打听有没有优质地块转让的信息了。
“以前业内类似的情况也有,但是没有现在这么频繁,现在地价的压力太大了!”
来源:京华时报
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