地價漲幅大於房價 消費者買房難開發商買地難(圖)
高企的房價迫使不少購房人望房興嘆,不堪忍受房價之重。高企的地價,同樣使開發商們陷入焦慮,不得不多種準備應對:有轉戰二三線城市的,有聯合拿地的,還有積極收購公司、收購股權的,一定要在北京這樣的一線城市拿地的話,也要動用多方關係爭取更改規劃,降低開發成本。
地價飆升
2009年是北京樓市乃至全國樓市房價飆升最迅猛的一年,雖然國家統計局的數據表明,2009年全國70個大中城市房價漲幅僅1.5%,但是市場呈現出來的卻是另一番景象,漲幅超過100%的項目至少有兩位數,超過50%的項目更是比比皆是。有業內人士認為,去年僅北京市而言,平均漲幅50%不算離譜,30%-40%絕對保守。
比房價更彪悍的是地價
據CRRC統計,2009年北京市住宅用地的樓面地價呈現非常明顯的上升走勢,全年平均值為5611.55元/平方米,是2008年年均值的 1.45倍。其中,去年2月份平均地價才僅為3202.63元/平方米,低於2008年的均值,到了12月,地價就已經飆升到8738.85元/平方米。面對這樣的漲幅和速度,房價也得認輸。
進入2010年,地價依然在穩步上升。據北京中原三級市場研究部統計,1月,北京住宅供應用地樓面均價達到了13305.4元/平方米。
如今,在開發商眼中,五環附近的土地已經成為優質地塊的代名詞,成交價正在直逼2萬元/平方米。而通州、大興、房山這些郊區的核心地段地價,基本已經進入萬元時代。
這意味著:要想通過公開出讓的方式,在北京像樣點的地段拿一塊稍具規模的土地,開發商至少要短期內拿出20億元以上的資金,再加上從去年以來對公開出讓地塊付款方式、付款節奏的監管日益加強,即便是財大氣粗的開發商,如此一筆巨款也不是能隨意拿出的。
窮則思變
高企的地價、巨大的資金壓力,迫使部分開發商開始尋找新找地辦法。
轉戰二三線城市
2009年,保利、中海、中鐵等一線房企和新興央企開發商頻頻出現在北京、上海這樣的一線城市土地出讓市場上,但領頭羊萬科卻很少露面,倒是二三線土地市場上,經常傳出萬科拿地的消息。
據萬科年報稱,2009年,萬科新獲取項目多位於房價上漲較少、自住需求佔主導地位的二三線城市,主動規避了部分熱點城市爭奪過於激烈的土地。
根據萬科地產總裁郁亮的解釋,這是因為萬科堅持了「寧可錯過,決不拿錯」的原則,綜合考慮土地價格、收益空間和開發風險後才出手。因此,萬科2009年新增項目的平均樓面地價約2401元/平方米左右,較2007年下降三成。
郁亮表示:2010年,萬科還將繼續堅持這樣的原則。萬科的選擇並非個例。樓市新秀龍湖地產在大舉進軍北京、上海這樣的一線城市的同時,悄然深入二三線城市布局。
據其高管解釋,一方面是看好了二三線城市的未來發展,另一方面也是為了平衡一線城市拿地的壓力。他表示:風險和收益是相對的,二三線城市地價成本低,但產品做好了收益率並不低。據其透露,龍湖在常州、無錫拿的土地未來收益率不會比一線城市低。
聯合拿地
2009年12月22日,由富力、雅居樂和碧桂園組成的「民企聯合體」,以255億的總價拿下廣州亞運村地塊!業內普遍認為,這一輝煌估計三五年內不會有地塊能打破。255億的成交額,不僅創了國內土地轉讓價最高記錄,也透露出面對高單價高總價的一線城市優質地塊,聯合拿地將成為一種必然的趨勢。
北京中服地塊起價就50億元,業內預計成交價格至少要在80億元。招標文件中規定,必須由一家房企和另一家金融機構聯合拿地的要求,引發了頗多爭議!但就算沒有這條,業內能一下拿出這麼一筆巨款的房企,絕對是鳳毛麟角。而且,如此一筆巨款壓在土地上,企業的經營壓力可想而知。
北京龍湖地產市場總監魏健認為:目前土地單價總價較高的現狀,和支付條款日益嚴格的監管力度,都是企業聯合拿地的原因。實力較差的企業沒有能力獨立拿地,大開發商則會考慮降低風險、減輕資金壓力。
「大龍地產如果是聯合拿地,也就不會因為交不起地價款導致土地被沒收了。」
聯合拿地就意味著分享利潤,如果企業能選擇獨立拿地肯定不會選擇聯合拿地。如今,迫使吃慣了獨食的開發商們聯手,只是因為地價太高了!
曲線拿地
中國的土地市場一直有明暗兩個:一個是政府控制的公開土地交易市場,還有一個就是二級市場。
據中原地產三級市場研究總監張大偉透露:最近很多公司都希望通過並購、股權轉讓的方式獲得土地。據其分析,開發商積極拿地主要還是看好樓市,但拍地成本太高,就不得不想別的辦法獲得相對低價的土地:「反正土地供應,也不光是拍賣的那些。」。
其實市場上一直存在這種方式,把有地但沒錢的公司、和有錢但沒地的公司結合起來各取所需。隨著地價的不斷飆升,這種方式增加的趨勢愈發明顯。
去年SOHO中國雖然在土地公開市場屢屢受挫,但是通過並購、股權收購等方式,卻獲得了多個北京、上海核心區域的項目。華業地產目前在通州熱銷的華業東方玫瑰,也是通過同樣方式獲得的。
有業內人士告訴記者:進入2010年以來,已經有10多家企業的相關負責人,向其打聽有沒有優質地塊轉讓的信息了。
「以前業內類似的情況也有,但是沒有現在這麼頻繁,現在地價的壓力太大了!」
来源:京華時報
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