中國樓市與旅遊:一半是海水一半是火焰(圖)
【看中國2023年5月5日訊】即便是房企花樣促銷及政策端持續加碼,疫後的首個「五一」,樓市也沒有出現火爆之勢。
根據中指研究院數據,2023年「五一」期間(4月29日-5月3日),重點城市新建商品住宅成交面積較去年五一假期增長約25%,較2019年同期降幅仍超兩成。同比增幅較大的原因在於多個城市去年樓市成交基數太低。
相比於居民出遊消費意願的強烈,樓市與旅遊市場形成了鮮明的反差。今年「五一」假期,全國國內旅遊出遊合計2.74億人次同比增長70.83%,按可比口徑恢復至2019年同期的119.09%。
在樓市需求熱度方面,2023年「五一」假日期間新房和二手房需求熱度都出現了同比20%以上的回落,為近4年「五一」假期以來的最低點。業內相關統計顯示,一線城市的一、二手房需求熱度跌幅相對較小,二線城市的二手市場跌幅相對最大,而三、四線城市新房需求熱度同比跌幅相對最大。
對此,有專業人士指出,2023年以來,在防疫政策優化疊加樓市利好政策持續顯效作用下,前期積壓購房需求集中釋放,重點城市在2-3月啟動了樓市「小陽春」行情,全國房地產市場亦出現修復態勢,但4月房地產市場活躍度持續性不足,購房者置業情緒下降,重點城市新建商品住宅成交規模環比回落。
也有分析人士認為,今年「五一」假日出遊人數是近幾年相對最高,「五一」出遊熱拉低了整體看房需求。有數據顯示,一線城市2023年「五一」期間日均成交面積同比實現42%的增長,相比於2019年同期實現59%的增長。二線城市及三、四線城市2023年的日均成交面積分別同比2022年實現12%、33%的增長,相比於2019年同期均呈現大幅下滑趨勢,且三、四線城市降幅遠大於二線城市。
由此可以看出,一線城市的成交吸引力不斷增強,而一、二、三、四線城市日均成交面積同比大幅增長是因為2022年成交基數較低導致。
事實上,為積極去化,「五一」假期積極引流、蓄客成為房企常規操作,而樓盤價值成為市場獲客的根本。
越秀在北京新盤——越秀·星樾於五一假期之前售罄,創下北京77天從拿地到售罄最快日光碟記錄。究其原因是國企品牌加持及樓盤位居科創高地朱辛莊的價值,讓項目在還未開盤之時便引發市場提前關注。此外,保利、中海、華僑城、金茂等諸多房企在全國各地推出「一口價」房源。為吸引客流,諸多樓盤推出露營燒烤、砸金蛋、來訪禮等花樣營銷活動。
位於深圳福田香蜜湖的頂級公寓項目——深圳東海國際公寓更是祭出「甩貨」優惠殺手鐧,假期推出5套特價房源,面積在193-425平方米之間,折後總價在1888-7188萬元之間,優惠幅度從534萬元至1012萬元不等。降幅最大的是一套約425平方米的大平層公寓,原價8200萬元,折後7188萬元,降幅高達1012萬元,折後單價約16.91萬元/平方米。
但即便如此力度優惠,樓市整體去化效果仍不及預期。
與此同時,在北上廣深為代表的一線城市中,「五一」假期的分化也同樣存在。上海項目到訪量相比節前明顯增加,因三批次新房項目陸續推出,市場供應較為充足。其中,楊浦區江浦板塊保利建工海玥天匯,認購率達383%。北京、廣州及深圳諸多樓盤皆有營銷動作,但是除個別項目去化較好外,整體去化水平一般。
中指院數據顯示,五一期間,北京商品住宅網簽僅114套,成交面積為1.40萬平,較去年五一假期降幅超六成。
樓市需求熱度同樣延續了分化的趨勢。58安居客研究院數據顯示,一線城市方面,上海新房需求熱度同比出現了23%的增長。二線城市方面,杭州和西安新房需求熱度出現小幅上漲,其他城市都出現了不同幅度的回落。三、四線城市方面,淄博成為四線城市中新房需求熱度同比唯一上漲的城市,並且「五一」假期城市需求熱度相比4月初上漲20%。
對此,有業內人士指出,當前購房者觀望情緒仍較重,同時分化也十分明顯,市場信心仍有待提升。儘管各大房企紛紛推出特價房,優惠力度增加,但成交量並未取得預期效果。
相比於一、二線城市的需求熱度及成交的相對火熱,三、四線城市庫存積壓成為目前樓市痛點。但是亦有熱門城市脫穎而出。
以目前借燒烤出圈的淄博來看,數據顯示,其「五一」假期城市需求熱度相比4月初上漲20%。尤其是板塊內的高端產品宏程雲棠(均價在17000元/平方米),是「五一」假期間搜索量最高的樓盤,而其他項目的均價多在9000-12000元/平方米之間。
城市熱度的提升能夠拉動區域新房需求回升,尤其是以杭州為代表的二線城市,淄博為代表的三四線城市,不過要把這部分需求轉化為真正的成交有待觀察,如杭州關注較高的樓盤為城市改善型需求項目,而淄博關注最高的樓盤為城市價格標桿。
某濟南央企房地產員工告訴媒體,淄博樓市比之前成交量劇增,一方面是因為去年樓市實在太差,另一方面與濟南有很大關係。該員工分析稱,因為濟南房價漲得太猛,剛需去年150萬主城以內就可以「上車」,今年150萬只能去郊區買房,類似於在北京去年能買昌平的房子,今年只能去懷柔密雲置業。所以,在濟南買不起房子的一部分便可以在淄博購房,實現跨市通勤。濟南與淄博挨著,高速開車就1個小時。而就全市均價來看,淄博8000元/平米,濟南18000元/平米;核心CBD方面,淄博房價15000元/平米,濟南房價40000元/平米。淄博在價格上有明顯的優勢。
業內分析人士指出,三四月份購房需求得到釋放,在五月份旅遊需求的外溢之下,樓市呈現階段性環比回落屬於正常現象,同比去年疫情期間樓市肯定呈現的是回暖。當然,對於三四線城市而言,激活樓市的關鍵是盤活存量、改善流通。我們的三四線城市開發商也推出了鉅惠活動,聚焦剛需及改善人群的訴求,爭取獲得客流。
樓市需求的復甦需要地方當局的支持,寬鬆的政策也會刺激樓市成交。旅遊需求刺激進而引流至樓市值得三四線城市借鑒。例如,以淄博及杭州市為例,通過燒烤流量的助力也在刺激城市經濟的發展,帶動城市品牌效應。因為區域經濟發展在某種程度上決定著樓市的走向。城市熱度能夠持續,必定會對樓市成交帶來促進作用。
責任編輯:宇真
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