【看中國2023年5月5日訊】即便是房企花樣促銷及政策端持續加碼，疫後的首個「五一」，樓市也沒有出現火爆之勢。
根據中指研究院數據，2023年「五一」期間（4月29日-5月3日），重點城市新建商品住宅成交面積較去年五一假期增長約25%，較2019年同期降幅仍超兩成。同比增幅較大的原因在於多個城市去年樓市成交基數太低。
相比於居民出遊消費意願的強烈，樓市與旅遊市場形成了鮮明的反差。今年「五一」假期，全國國內旅遊出遊合計2.74億人次同比增長70.83%，按可比口徑恢復至2019年同期的119.09%。
在樓市需求熱度方面，2023年「五一」假日期間新房和二手房需求熱度都出現了同比20%以上的回落，為近4年「五一」假期以來的最低點。業內相關統計顯示，一線城市的一、二手房需求熱度跌幅相對較小，二線城市的二手市場跌幅相對最大，而三、四線城市新房需求熱度同比跌幅相對最大。
對此，有專業人士指出，2023年以來，在防疫政策優化疊加樓市利好政策持續顯效作用下，前期積壓購房需求集中釋放，重點城市在2-3月啟動了樓市「小陽春」行情，全國房地產市場亦出現修復態勢，但4月房地產市場活躍度持續性不足，購房者置業情緒下降，重點城市新建商品住宅成交規模環比回落。
也有分析人士認為，今年「五一」假日出遊人數是近幾年相對最高，「五一」出遊熱拉低了整體看房需求。有數據顯示，一線城市2023年「五一」期間日均成交面積同比實現42%的增長，相比於2019年同期實現59%的增長。二線城市及三、四線城市2023年的日均成交面積分別同比2022年實現12%、33%的增長，相比於2019年同期均呈現大幅下滑趨勢，且三、四線城市降幅遠大於二線城市。
由此可以看出，一線城市的成交吸引力不斷增強，而一、二、三、四線城市日均成交面積同比大幅增長是因為2022年成交基數較低導致。
事實上，為積極去化，「五一」假期積極引流、蓄客成為房企常規操作，而樓盤價值成為市場獲客的根本。
越秀在北京新盤——越秀·星樾於五一假期之前售罄，創下北京77天從拿地到售罄最快日光碟記錄。究其原因是國企品牌加持及樓盤位居科創高地朱辛莊的價值，讓項目在還未開盤之時便引發市場提前關注。此外，保利、中海、華僑城、金茂等諸多房企在全國各地推出「一口價」房源。為吸引客流，諸多樓盤推出露營燒烤、砸金蛋、來訪禮等花樣營銷活動。
位於深圳福田香蜜湖的頂級公寓項目——深圳東海國際公寓更是祭出「甩貨」優惠殺手鐧，假期推出5套特價房源，面積在193-425平方米之間，折後總價在1888-7188萬元之間，優惠幅度從534萬元至1012萬元不等。降幅最大的是一套約425平方米的大平層公寓，原價8200萬元，折後7188萬元，降幅高達1012萬元，折後單價約16.91萬元/平方米。
但即便如此力度優惠，樓市整體去化效果仍不及預期。
與此同時，在北上廣深為代表的一線城市中，「五一」假期的分化也同樣存在。上海項目到訪量相比節前明顯增加，因三批次新房項目陸續推出，市場供應較為充足。其中，楊浦區江浦板塊保利建工海玥天匯，認購率達383%。北京、廣州及深圳諸多樓盤皆有營銷動作，但是除個別項目去化較好外，整體去化水平一般。
中指院數據顯示，五一期間，北京商品住宅網簽僅114套，成交面積為1.40萬平，較去年五一假期降幅超六成。
樓市需求熱度同樣延續了分化的趨勢。58安居客研究院數據顯示，一線城市方面，上海新房需求熱度同比出現了23%的增長。二線城市方面，杭州和西安新房需求熱度出現小幅上漲，其他城市都出現了不同幅度的回落。三、四線城市方面，淄博成為四線城市中新房需求熱度同比唯一上漲的城市，並且「五一」假期城市需求熱度相比4月初上漲20%。
對此，有業內人士指出，當前購房者觀望情緒仍較重，同時分化也十分明顯，市場信心仍有待提升。儘管各大房企紛紛推出特價房，優惠力度增加，但成交量並未取得預期效果。
相比於一、二線城市的需求熱度及成交的相對火熱，三、四線城市庫存積壓成為目前樓市痛點。但是亦有熱門城市脫穎而出。
以目前借燒烤出圈的淄博來看，數據顯示，其「五一」假期城市需求熱度相比4月初上漲20%。尤其是板塊內的高端產品宏程雲棠（均價在17000元/平方米），是「五一」假期間搜索量最高的樓盤，而其他項目的均價多在9000-12000元/平方米之間。
城市熱度的提升能夠拉動區域新房需求回升，尤其是以杭州為代表的二線城市，淄博為代表的三四線城市，不過要把這部分需求轉化為真正的成交有待觀察，如杭州關注較高的樓盤為城市改善型需求項目，而淄博關注最高的樓盤為城市價格標桿。
某濟南央企房地產員工告訴媒體，淄博樓市比之前成交量劇增，一方面是因為去年樓市實在太差，另一方面與濟南有很大關係。該員工分析稱，因為濟南房價漲得太猛，剛需去年150萬主城以內就可以「上車」，今年150萬只能去郊區買房，類似於在北京去年能買昌平的房子，今年只能去懷柔密雲置業。所以，在濟南買不起房子的一部分便可以在淄博購房，實現跨市通勤。濟南與淄博挨著，高速開車就1個小時。而就全市均價來看，淄博8000元/平米，濟南18000元/平米；核心CBD方面，淄博房價15000元/平米，濟南房價40000元/平米。淄博在價格上有明顯的優勢。
業內分析人士指出，三四月份購房需求得到釋放，在五月份旅遊需求的外溢之下，樓市呈現階段性環比回落屬於正常現象，同比去年疫情期間樓市肯定呈現的是回暖。當然，對於三四線城市而言，激活樓市的關鍵是盤活存量、改善流通。我們的三四線城市開發商也推出了鉅惠活動，聚焦剛需及改善人群的訴求，爭取獲得客流。
樓市需求的復甦需要地方當局的支持，寬鬆的政策也會刺激樓市成交。旅遊需求刺激進而引流至樓市值得三四線城市借鑒。例如，以淄博及杭州市為例，通過燒烤流量的助力也在刺激城市經濟的發展，帶動城市品牌效應。因為區域經濟發展在某種程度上決定著樓市的走向。城市熱度能夠持續，必定會對樓市成交帶來促進作用。
