大救樓市的為什麼是鄭州?(圖)
【看中國2022年3月7日訊】鄭州的房地產市場冷到了什麼地步?
一位Top20房企項目營銷負責人劉恬這樣總結:2021年,是其從業近10年來,鄭州樓市降價最狠、流速最慢、分銷最瘋狂,價格戰最激烈的一年。
2021年11月,劉恬第一次經歷了市區內項目售樓處的門可羅雀,一天裡只有兩三組客戶來訪,一週只來十幾組客戶,有的項目兩週才賣出一套房。
原本2021年上半年出現一陣小陽春,全公司信心十足,加速備貨和促銷,不料遇上「7·20」暴雨,8月份出現疫情,許多售樓處到9月份才開門迎客。但到了9月中旬的中秋節假期,劉恬意識到:市場亂了。部分房企嗅到市場降溫的危機,或由於資金緊張快速推貨,多個樓盤推出特價房源搶跑,單價降價2000元以上,降幅在10%-20%之間的並不鮮見。
一家Top3房企在2021年鄭州市場年報中這樣總結:下半年市場熱度驟降,主城尚能抗壓,郊區全面潰敗。尤其是第四季度整個大鄭州(主城八區+近郊的航空港區、滎陽、上街、中牟、新鄭市)的住宅成交套數同比降幅約6成。
鄭州樓市非一日之寒。劉恬列舉了近7年鄭州房價和去化數據,2016年2月開始,鄭州樓市量價開始上揚,允許2成首付,利率打折,疊加彼時全城城改項目啟動,許多拆遷戶手握現金,奔赴售樓處全款買房,創造出許多「日清盤」記錄。
不得不提的一個重要節點當數2016年7月,萬科以25億元拍下鄭州三環內鄭紡機93畝地王,折合樓面價1.34萬元/平方米,鄭州房價翻倍只用了兩個月時間,2016年7月均價8000多元/平方米,9月份已經漲到1.5萬元/平方米。
到了2016年10月1日,鄭州市房管局宣布重啟2014年取消的限購令,同時向北京看齊,徵收20%二手房交易差額稅等多重措施,「四限」——限購、限貸、限價、限售齊下,但市場熱度仍然延續到2017年底。
禾略研究院提供的數據顯示,2017年11月開始,鄭州房價開始高位回落,2018年12月開始下探筑底,低位盤整了3年。市場低迷近3年,讓劉恬逐漸堅信,「今天」永遠是賣房最好的一天。
房子不好賣時,渠道分銷抬頭,一位Top20房企鄭州客研負責人透露,目前大鄭州在售項目採用分銷的佔比約88%,作為頭部房企,貝殼此前給予其所在公司的分銷點位2019-2020年間一直是1%,但2021年分銷門檻上提到2%,「這已經是整個鄭州市場最低的點數了」,4環以外項目的分銷佣金普遍在3%-5%。
以前,鄭州高速路、地鐵、高鐵候車廳等廣告位一位難求,一塊較好的廣告位每月租金高達10萬元,還需要提前一年和廣告代理公司簽訂合同,但近幾個月,劉恬看到好幾個位置都空著。
2月23日,鄭州市房管局產權交易管理中心大廳裡,等候辦證的市民寥寥。一位工作人員告訴媒體,去年下半年以來,每天僅70-80組市民來辦理二手房交易手續,而在2016-2017年,每天限號500多組。
多種促銷手段上場,但鄭州市場仍未見起色,劉恬意識到一個更嚴重的信號:降價也賣不動了。來自貝殼研究院的數據顯示,新年10天假期內,整個鄭州市僅銷售出20餘套新房。另一方面,去年下半年的暴雨和疫情帶給鄭州的影響遠不止房地產業的凋敝。
新房市場低迷的另一邊,鄭州法拍房數量激增也是值得關注的訊號。劉恬發現,朋友圈的中介們開始代銷法拍房,甚至出現「低至3折」的字眼。阿里法拍數據顯示,鄭州市僅金水區的法拍房上架數量便超過1.3萬套,大部分都是斷供房源,申請執行人多是銀行。
2016-2017年,鄭州出臺的「四限」調控政策一定程度上抑制住了投機炒房熱潮。但在鄭州本土房企投資人士眼中,「四限」只是導致樓市降溫的明線,而暗線是鄭州自2012年以來城改用地巨量供應,供遠大於求。
來自克而瑞的數據顯示,2021年鄭州主城區存量商品房約1389萬平方米,去化週期23個月,郊區存量高達1495萬平方米,去化週期長達43個月。貝殼研究院鄭州分院提供的報告認為,大鄭州的廣義庫存成交週期需8.3年才能去化完畢。
鄭州樓市此時面臨的「難關」錯綜複雜、環環相扣,包括但不侷限於:經歷了鄭州「7·20」暴雨、半年內3輪新冠肺炎疫情反覆後,各行各業受到重創,又疊加房地產行業整體下行,建業地產、正商集團等河南本土房企裁員瘦身,名門地產、碧源控股等10餘家房企要求員工長期休假,多家民企在暴雷邊緣徘徊......
2月15日,履新不足一個月的鄭州市代市長何雄直面樓市問題,在鄭州市委經濟工作會上,坦言「鄭州房地產市場現在遇到一些小困難,將來不會有大問題」,同時提出5條提振樓市信心的措施,其中便包含降低二手房交易稅費。
3月1日,為「穩地價、穩房價、穩預期」,促進房地產業良性循環和健康發展,鄭州市發布18條「救市」措施,涵蓋人、地、錢等要素,取消「認房又認貸」,成為全國首個明確放鬆限購限貸的強二線省會城市;同時重新啟動去庫存利器——棚改貨幣化安置。
鄭州此次明文鼓勵居民購房、刺激需求、多舉措去庫存,力度之大,覆蓋面之全,在近5年的一二線城市調控中實屬罕見。一位鄭州地產從業者這樣評價:「幾乎把能用的政策都用上了。」其18條措施不僅涉及住建部門,還需打通規劃和自然資源部門、銀保監局等多個系統。
不過,一家頭部房企鄭州投資人士認為,放鬆限購限貸,引人留鄭,新政的邏輯依然是十幾年前的發展邏輯——搶抓城市化紅利,讓農村人到縣城買房,縣城人到市區買房,把鄭州作為河南省單核城市、人口大省紅利的優勢用到極致。但不得不考慮的現實是,居民可用槓桿額度已經很有限,「重振客戶信心,真的很難」……
責任編輯:宇真
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