明年是中國樓市價格回歸的起點(圖)

原文標題:說樓市下跌還言之過早!明年才是價格回歸的起點

作者:齊俊傑 發表:2018-11-18 07:25
手機版 简体 打賞 0個留言 列印 特大

中國國家統計局發布了10月份70個大中城市,商品住宅銷售價格變動情況統計數據。從環比看,4個一線城市新房銷售價格持平;二手房價格下降0.2%,降幅比上月擴大0.1個百分點,其中北京、上海和廣州均下降0.2%,深圳下降0.6%。31個二線城市新房和二手房價格分別上漲1.0%和0.3%,漲幅比上月分別回落0.1百分點和0.5個百分點。35個三線城市新房上漲1.1%,漲幅比上月擴大0.2個百分點;二手房價格上漲0.5%,漲幅比上月回落0.3個百分點。
說樓市下跌還言之過早,明年才是價格回歸的起點。(圖片來源:Creativa Images/Adobe stock)

【看中國2018年11月18日訊】中國國家統計局發布了10月份70個大中城市,商品住宅銷售價格變動情況統計數據。從環比看,4個一線城市新房銷售價格持平;二手房價格下降0.2%,降幅比上月擴大0.1個百分點,其中北京、上海和廣州均下降0.2%,深圳下降0.6%。31個二線城市新房和二手房價格分別上漲1.0%和0.3%,漲幅比上月分別回落0.1百分點和0.5個百分點。35個三線城市新房上漲1.1%,漲幅比上月擴大0.2個百分點;二手房價格上漲0.5%,漲幅比上月回落0.3個百分點。

單從數據上看,可以得到一個簡單的結論,那就是一線城市仍然在陰跌,二三線城市房價漲幅趨緩,其實大家更關注的是二手房價格,因為新房頂多是你的買入價,二手房價格則包括了買入價和賣出價,更能代表市場的預期,特別是一二線熱點城市,二手房成交量佔比已經過半,北京上海二手房市場成交佔比已經超過市場總成交的80%。

從二手房數據來看,天津、丹東、泉州分別環比下調0.1%;北京、上海、廣州、石家莊、三亞等7個城市環比下調0.2%;寧波環比下調0.3%;廈門下調0.9%。另外,根據麥田房產中介的數據,目前客戶議價的指數為-5.9%,也就是說,真實成交價要比首次出價低6%左右,這是2018年以來的最高水平。其中,降價幅度在5%以內的成交房源佔比為45%,降價幅度在5%-10%的成交房源佔比為35%,降價幅度在10%以上的成交房源佔比為14%,佔比也是今年以來的高位。

而仍在上漲的城市,像貴陽,昆明,西安,蘭州,安慶,大理,這些中西部地區的房價數據顯示依舊堅挺,但是也應該看到,其實這些地方的流動性已經出現問題,比如西安現在房子已經不好賣了,所以之所以這些地方二手房還在漲,是因為預期在頂著,但預期這個東西來得快去的也快。隨著棚改貨幣化安置大面積叫停,以及全國領軍城市停漲,這些地方也隨時會出現房價逆轉的情況。

房價的問題,已經從防止暴漲,到防止暴跌。目前全國樓市看空的聲音越來越多,也出現了很多地方實質性下跌的情況,還出現了降價未遂被約談的奇怪景象,但從數據上來看,這其實還只是一種假摔。客觀的說,目前一線城市也只是微跌,用大家的話說,只是漲50跌10塊,鬧著玩的。

從數據我們能看到,房價2015年指數定基是100,而現在北京是146,上海是138,杭州是141,深圳是151,也就是說跟2015年比,我們現在還是漲了40%,3年時間上漲40%,這個幅度顯然依舊十分恐怖。所以一線城市的價格回落之路依舊任重而道遠,有人問房價怎麼漲才合理,根據美國的百年經驗,房價每年漲幅應該略高於通脹,頂多1個點,如果我們按5%計算,那麼到今年漲20%是合理的,也就是說,一線城市至少還要跌20%下去,才算合理,如果狠一點退回到2015年的房價也不是沒有可能。

至於二線城市的房價,這裡就要分層了,像南京,合肥,廈門,武漢,青島,這些重點城市,其實漲幅跟一線城市差不多,他們下一步也會跟著一線城市回落,目標就是緩慢的下降,最好通過1-2年時間,消化掉20%的漲幅,這是最樂於見到的結果,而要防止突然的暴跌,如果半年跌去20%,這樣很可能會出現斷供,金融體系會出問題。所以慢慢的跌,每月跌不到1%,是完全可以的。

另外,太原,西安,重慶,成都,石家莊,瀋陽,大連,長春,哈爾濱等等這些重點城市,他們第一波漲幅沒趕上,後面雖然漲的挺凶,但是總體漲幅還不能跟一線城市相比,所以就目前來看,他們似乎還在漲,但這些地方該不該漲呢?這是個問題,起碼從2008年到2015年,這些城市基本沒怎麼漲,那麼前面那麼多年沒漲,怎麼就這幾年猛漲呢?

主要就是棚改貨幣化安置導致的需求突然大增,所以未來隨著貨幣化安置退潮,這些地方會馬上形成流動性陷阱,突然之間大家都沒錢了。然後沒有成交。急用錢的房主就得大幅降價甩賣。這些地方已經出現了嚴重的供過於求,唯一化解的辦法就是開放人口,吸引人才,所以我們也看到,越來越多的地方開始放寬政策,從而爭取繞開限購。這是維持房價的最後希望。

至於三線城市,甚至四五線城市,貨幣化停止後,大概半年到一年,就會是死水一潭,房子將徹底失去流動性,為了投資而買房的人,將很難見到回頭錢。

綜合來看,影響最大的還是一線城市,只要一線城市慢慢下跌,就不會出現大規模斷供,金融風險就沒有太大的問題,二線城市最好維持平穩,也在鼓勵他們去爭搶人才,支撐房價,促進一線城市人口回流,所以二線城市目前處於政策彷徨地帶。未來房價上漲下跌的可能性都很大,搶到人了,你就能繼續漲,搶不到人,甚至被別人搶走了人,你就該跌了,而三線以下流動性枯竭,根本賣不掉,所以風險基本都甩給了接盤俠。所以說樓市跌了,可能還言之過早,明年才是價格回歸的起點。

責任編輯:辛荷 来源:雪球

短网址: 版權所有,任何形式轉載需本站授權許可。 嚴禁建立鏡像網站。



【誠徵榮譽會員】溪流能夠匯成大海,小善可以成就大愛。我們向全球華人誠意徵集萬名榮譽會員:每位榮譽會員每年只需支付一份訂閱費用,成為《看中國》網站的榮譽會員,就可以助力我們突破審查與封鎖,向至少10000位中國大陸同胞奉上獨立真實的關鍵資訊, 在危難時刻向他們發出預警,救他們於大瘟疫與其它社會危難之中。
榮譽會員

歡迎給您喜歡的作者捐助。您的愛心鼓勵就是對我們媒體的耕耘。 打賞
善举如烛《看中国》与您相约(图)

看完這篇文章您覺得

評論



加入看中國會員

捐助

看中國版權所有 Copyright © 2001 - Kanzhongguo.com All Rights Reserved.

blank
x
我們和我們的合作夥伴在我們的網站上使用Cookie等技術來個性化內容和廣告並分析我們的流量。點擊下方同意在網路上使用此技術。您要使用我們網站服務就需要接受此條款。 詳細隱私條款. 同意