大陸的房產土地存在使用權70年的問題（Getty Images)
【看中國2016年12月29日訊】國土資源部釋放的政策善意，卻在現實中遭遇尷尬。
關於溫州部分住房20年土地使用證到期問題，上週末國土資源部表態：不需要提出續期申請，不收取費用，正常辦理交易和登記手續，涉及「土地使用期限」，仍填寫該住宅建設用地使用權的原起始日期和到期日期。
這被輿論解讀為土地使用權獲得解決的信號。
國土部沒有觸及實質問題
12月24日，溫州市國土資源局會同住建部門聯合下發通知，自12月26日起，溫州國土局不動產登記中心按照上述過渡期政策，辦理住宅建設用地使用權到期的交易登記。
但是，據澎湃新聞報導，12月26日交易登記的第一天政策並沒有達到預期。一樁已經談了大半年的交易，也因政策不明而擱淺，買賣雙方解除了合同。
買主取消的理由其實很簡單，「給我換的證件上面標注的還是過期的時間，就相當於買了過期的東西，我以後去銀行抵押、擔保或者去二手房市場買賣，可能都是要受影響的」。
由此不難發現，國土資源部的表態其實只是解決了相關房產過戶問題，但是，圍繞在土地使用權續期上的是否免費續期等實質性問題，並沒有去觸及。買家不只是擔心，將來可能還會再被征一筆錢，而且，這樣的房屋作為資產的價值也不可能完全兌現。
所以，能否解決土地使用權續期，問題仍然尖銳。從國家層面來說，國土部門的最新表態，也僅僅是在不觸及現行法律的前提下，執行層面做了一定的變通，而真正的問題並沒有得到實質性解決。
解決土地使用權續期問題，關鍵還是需要修法。法律不修，再好的表態也難以起到定心丸的效果。
土地使用權續期是個政治問題
關於土地使用權續期問題，這些年從官方到學界乃至社會各界都做了大量的討論。
這個問題的核心點就是，土地使用權是否應該免費自動續期。而是否免費續期，則關涉到土地所有權性質的改變。如果是免費續期，也就意味著國家永久出讓了這塊土地的所有權，這就觸及了城市土地「國有」的政治問題。這會不會被指責為變相的土地私有化，也是要面臨的棘手的爭議。
所以，1990年國務院頒布《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，規定居住用地最高使用年限為70年。而《物權法》第一百四十九條對於土地使用權到期問題的表述是，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。物權法也迴避了這個極為敏感的問題。
土地使用權自動續期問題，免費還是收費，並不僅僅是一種經濟利益考慮，背後還有政治層面的因素。收費並不僅僅是因為政府存在牟利衝動，更是要體現對城市土地的所有權。
物權法的立法者也不是不明白這個問題，只是因為整部法律要想獲得通過，面臨的阻力太多，所以，迴避了這個問題。中國很多法律或者制度的安排，都採取了時間拖延戰術。
我們比較熟悉的說法就是，讓後人用「智慧」解決。
問題還要拖到什麼時候？
那麼問題在於，我們還能拖到什麼時候？
今年11月27日發布《關於完善產權保護制度依法保護產權的意見》明確提出：研究住宅建設用地等土地使用權到期後續期的法律安排，推動形成全社會對公民財產長久受保護的良好和穩定預期。
這讓輿論看到瞭解決的希望。這份意見也只是說「研究」這個問題，並沒有為此列出時間表。
而在國土部門來看，溫州的問題在全國來說，可能還屬於極端個案，大量的房產土地使用權70年的問題，可能還要在一二十年之後，才可能集中爆發。所以，有關方面可能還有足夠的時間來解決這個問題。
不過，如果還是要繼續再拖到一二十年之後，才來解決這個問題，那麼，如何給全社會和公民提供穩定預期？
顯然，中央下發的保護產權的意見體現瞭解決問題的意願，但是從意願與現實碰撞，能否很快就能發生化學反應，恐怕難有定論。
一般來說，中央表態說要「研究」某個問題，意味著要解決這個問題。不過，既然是「研究」，就需要經過調研、討論、徵求意見等等過程，中間可能還會先行在幾個地方進行試點，然後，才有可能拿出解決方案。
如果是按照這樣一個流程下來，可能又需要至少兩三年的時間。
一則消息揭示土地改革的邏輯
就在大家關注國土資源部表態的時候，新華社12月25日播發的這則消息耐人尋味。
這天，新華社記者從第十二屆全國人大常委會第二十五次會議上獲悉，土地管理法修改已列入十二屆全國人大常委會立法規劃，農村土地與國有土地不能同等入市、同權同價的問題有望得到解決。
審議意見顯示，2015年，全國人大常委會授權國務院在全國33個縣市區組織開展農村土地徵收、集體經營性建設用地入市和宅基地管理制度改革試點，對實踐證明可行的，修改完善有關法律。目前，國土資源部已形成了土地管理法修正案草案初稿。
這意味著，農村土地改革所涉及的同地同權問題，正在有望獲得法律的正式認可。
這則消息之所以值得關注，正式因為與土地使用權續期問題有內在的邏輯關聯。
中國新一輪的土地改革問題，無論城市和農村，都面臨著曾經的歷史包袱。這需要的是擺脫土地所有權的名相之辯，而逐步坐實公民的土地權利。
通過修改土地管理法，而解決農村土地與國有土地不能同等入市、同權同價的問題，不僅僅以為著讓農民分享城市化紅利，讓農民有獲得感，從另一層意義上來說，這也是新一輪土地制度改革已經在制度層面正式啟動，並開花結果的標誌。
從中央文件到改革試點，再到法律修改，最終體現為制度進步。而上一次土地管理法修改還是在2004年8月，因為《憲法修正案》第二十條關於「國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行徵收或者徵用並給予補償」的規定，土地管理法不得不做出相應的調整。
土地改革可以說是中國最敏感的領域。從農地改革來看，近年來改革路徑的特點在於：一是，不糾結於名相之辯，而重在坐實農民的土地權利；二是，在整體設計下，謹慎試點，分散推進，我們可能沒有看到一個一攬子解決所有農村土地問題的改革方案，卻又把農村土地改革劃分為具體的單項，先易後難，分步驟解決。
《土地管理法》修改提上本屆全國人大常委會議事日程，對解決土地使用權續期問題，也是一種啟示。
修改土地相關的法律是大勢所趨，至於將來是免費自動續期，還是收費續期，關鍵還是在於如何通過技術性的制度設計，繞開雷區。
来源:冰川思想庫
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