中国三四线城市城投公司最后的希望(图)
【看中国2023年6月21日讯】去年,中南建设派了一支队伍到南通西边的如皋做市场调研。如皋是南通代管的江苏省辖县级市,也是著名的长寿之乡。过去20年,随着建筑之乡南通的崛起,如皋楼市也跟着起飞了。
每个买不起南通的刚需,都先到如皋打个前站。如皋盖起了笔者见过的最漂亮的县政府大楼。2021年,这座只有100多万人的小城,商品住宅成交单价高达1.4万元每平米,库存去化周期却只要十几个月。大本营在南通的中南,也在2020年前后跑到如皋投资了几个项目,本意是想回回血,但没想到房子忽然被套牢了。
中南这支队伍的任务是盘活被套牢的资产。队伍到了项目所在地,第一个发现是找不到吃饭的地方。再研究了一下市场,他们就打道回府了。他们说:一点儿也盘活不了。
一分中南内部的市场研究报告显示,进入2022年,如皋房价虽然没有太多变化,但这座城市的需求和销售量突然一起蒸发了。截止当年7月,如皋楼市库存160万方,去化周期陡曾到了54个月,很多项目动都动不了。
中南还发现,从2021年7月到2022年7月,如皋政府没有卖地收入。原因也很简单,恒大、融创等房企集体爆雷,一刀一刀砍在了建筑之乡的大动脉上。
根据国盛证券研究所的数据,南通债务率在700%以上,连南通土拍都不断流拍,楼市跌了两年。背靠南通的如皋,日子肯定也不会好过。但就在2022年8月,如皋城南卖掉了一宗商住用地,这家拿地的开发商又在一个月后,联合仁恒用四个小目标,摘牌了如皋城南板块核心居住用地。
这家撑起了如皋土地市场的开发商,是一家如皋国企,名为:中皋置业。
6月16日,北京土拍又来了。和上次一样,也是三宗土地。亦庄x47无疑是这场土拍里的香饽饽,楼面价4.4万,期房指导价7.7万,3万多缝差。而且,这是一块纯住宅用地,不用配建。
31家房企开始拼起了运气。最后摇到号的,大家以前可能没听说过,就是上面刚刚提到的中皋置业。
中皋这家在四线城市负责托底土拍的国企,当然没有在北京开发项目的能力。所以拿地以后,大家都说恭喜某央企。本来咱还不知道原因,这家央企虽然在江苏项目很多,但和中皋置业也没有什么交集。后来有朋友告诉说,大家发现的过程也很简单:拍卖师刚宣布中皋拿地,坐在最后一排的央企没忍住,笑出了声。
然后,这家央企的投资负责人索性不装了,亲自盯着中皋签完了成交确认书、出让合同和补偿协议。
北京的地产人其实都松了口气,见惯了中建、越秀、北京城建的项目,看到央企拿地,大家居然都有些感激涕零了。
这半年多,北京的土拍因为没有上海的积分门槛和马甲限制,已经成了一场大杂烩。各种没见过的企业都来了,你也搞不懂背后是哪路神仙。就比如上次报名了两块四季青地块的太原萃丰,看起来股东是山西煤老板,但公司注册地是在华润太原昆仑御。
除了各地民企,南通江海港、南通海门海泰、扬州华鹏等地方国资房企,也曾组团跑到北京去分苹果。那么多类型的马甲,还是地方国企拿地最有意义。
之前也写过很多地方城投的故事。在楼市如日中天的年代,这些城投公司不仅和开发商联合开发项目,挣财务投资的钱,还会自己囤积土地。不少地方城投公司都是隐形大地主。市场下行后,他们背负了巨额财务成本。昆明城投危机也是来源于此。
就拿中皋置业来说,虽然2018年才成立,但名下有35宗土地。除了北京这块儿地,全部位于如皋。南通媒体统计,中皋置业累计投资土地总面积达到了1300亩。比如,中皋和碧桂园联合开发的碧桂园颐和禧园,2020年以13000元的单价开盘,到现在卖了三年,价格降到了11000元每平米,还能打九折,项目里的三种户型居然还全部有的卖。
地方国企这些资产的未来,可能就像中南看到的那样:盘活不了一点儿。
根据如皋的统计公报,2022年当地房地产投资下降了四分之一,这就是城投不停托底的结果了。亦庄地块总价大概80亿元,按8%的利润率计算,这块地能带给开发商大约6.4个亿的利润。假如中皋能分走一半,也有3个亿多了。这已经够他们回老家托底十万平米建面的土地了。所以,三四线城市的城投公司跑到一线城市拿地赚钱。回头再弥补本地债务亏空,绝对是个天才般的想法。问题是,北京土拍的漏洞大家还能钻多久?
责任编辑:宇真
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