港樓慘淡 政府躺平停賣地 專家:香港或再被降級(視頻)
【看中國2024年1月12日訊】(看中國記者梁路思、李淨瑤採訪報導)香港2023年土地市場出現流標和低價批地情況,港府宣佈2023/24財政年度最後一個季度,即1月至3月,將停止推出住宅地招標。經濟學家羅家聰博士接受《看中國》採訪。他表示,這裏是政府與地產商之間的一個博弈,看究竟誰輸錢。
港府今季不賣住宅地
賣地是香港政府的主要收入來源之一,但基於2023年土地市場出現流標和低價批地情況,港府決定2023/24財政年最後一個季度(1月至3月)不會推出住宅地和商業地招標,只推出一幅工業地。這是2011年以來的首次。
業界對政府此舉有些怨言,說政府於理不合。被問及對政府躺平看淡樓市有什麽看法?
羅家聰表示,賣地流標不是第一次,在過去相當長一段時間,這情況出現過5-7次。「發展商不肯買,也不願補地價,反映他們看淡樓市前景。」現在給人感覺政府在耍滑,但事實上如果硬推,價錢很差,以前也試過賤賣。
政府、地產商博弈誰輸錢
長期賤賣,給人的感覺很差,所以預期賣不出,就乾脆不賣。另外,它可能借此機會減少供應。可以想象,接下來幾年,供應會很多。「如果樓宇落成的供應一直增加,在樓價下跌的情況下,還放地出來,就是變相搞壞市場。」
「所以這裏有一個博弈,究竟是地產商輸錢,還是政府輸錢。地產商要清掉庫存,這期間他們不會買很多地。另外,如果政府不賣地,庫房的賬目會很難看。」本來想兩邊取個平衡,每人虧一點,地產商輸一點,政府的赤字也加一點,但看來這個市非常弱。政府沒有辦法,這是唯一的結果。
但如果一段時間不賣地,是否等於樓價會上升,這不敢肯定。有些地方需要平整,樓起好也要幾年時間。現在才說停供應,那個效果可能要幾年之後看到。「想利用減少供應來提高樓價的作用不大。」
羅指出,政府是否有心去托價,其立場也不是太清晰和明確。「讓人感覺政府處於一個被動狀態,因爲發展商不買地、不投標、不補價,結果外面沒有需求,政府才停止供應。」
香港發展科技城效果不好
另外,羅家聰表示,這次出事的是在北部。北部本來想用來發展科技城,但大家想清楚之後,「首先,我們看到經濟不好,深圳的樓價跌了很多。深圳本來是科技重鎮,如果那邊的樓價大跌,香港這邊也跟著做科技城,效果也一定不好。」
「其二,現在香港最大的問題是沒有生意,外資和本地投資都減少了。」以前靠北水(大陸資金),現在北水不是很多人有錢投資。實際上科技的東西,香港很少人做。如果打造一個大面積的科技城,這有點匪夷所思。
現在大陸的科技企業,那些平臺式的企業,經濟抓得很緊。香港的地價那麽貴,看不到他們有動機過來搞科技。羅家聰表示,「搞科技的話,香港唯一的作用就是賣東西。」
搞商業大家都很審慎。在一些二三綫的地段,例如九龍東、港島東,都很難興旺。「現在突然在新界北搞一個大面積的商業中心,相信很多人不會看好。需要那麽大的場地搞商業或科技城嗎?科技不是很多人搞。整個定位的做法,與現在的市場出入很大。我不相信市場在追求這麽大的商業領域。」
現在住宅的價錢還好一點,但辦公室和商鋪的空置率高很多,價錢也不好。資金不來或投資不來,這些東西真的少很多。「所以,如果定位不是住宅,而是商業爲主,那個吸引力更低。」
政府可以堅持不賣地多久?
政府可以堅持多久不賣地?羅家聰表示,政府現在是在和市場博弈。「到了一個位也是那一句,政府的紅赤能堅持多久?」如果持續這樣,當然除了共產黨,沒有人可以管你。但你會惹來很多問題,例如每年的赤字。
「現在未衰退,都赤到這個程度,衰退來的時候,赤字肯定更厲害。」
「第二,這會引來評級機構的下調,展望或被降級,有很多這類的可能性。」
如果不賣地,政府的收支就會失衡,有這類説法。一直以來賣地的收入,都是不穩定的,所以庫房的賬目很難估計。
「賣地的收入或地產相關的收入,佔政府收入的三分之一。這三分之一對於近年樓價下跌,其實稅收也少了很多。」
如果常規的地產收益,不能填補,賣地的大數目又不能回來,持續下去,要如何填補那個數目?「政府的赤字已經持續很長時間,所以我認爲他們有點急。」
太依賴賣地收入 政府很被動
羅指出,外邊沒有需求也不買,政府急也沒用。如果價錢很低的話,對於赤字也幫補不多。現在推地出來賣,只是一兩間公司有興趣,也許沒有。
「這樣賣地,變相被地產商定價,開價權在地產商,政府很被動。」
「政府一直以來的收支都有一個問題,就是收入太依賴某一個小領域,波動性變成很高。如果賣地就有很大數目收入,不賣地就沒有收入。現在是時候要檢討這件事了。」
来源:看中國
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