王健林的萬達:能回到起點已是萬幸(圖)
【看中國2023年9月15日訊】2023年6月28日,港交所官網挂出「珠海萬達商業管理集團股份有限公司」(以下簡稱「珠海萬達商管」)上市申請。聯席保薦人為中信證券、摩根大通、瑞信。
珠海萬達商管分別於2021年10月、2022年4月、2022年10月三次向港交所遞交申請,間隔都是6個月。第三次努力失敗後(今年4月25日,珠海萬達商管向港交所提交的第三份招股書正式失效),緩了兩個月才發起第四次衝刺。
假如今年底不能成功上市,萬達方面需回購2018年發行的股價並按年息8%支付利息,連本帶息超過400億。
40億都有可能是「壓垮駱駝的最後一根稻草」,何況400億,王健林只有背水一戰。
從重到輕
萬達、萬科均為中國最成功的房地產開發商。
王石主張做「最後一個住宅開發商」。直到郁亮等新生代接班,萬科才開始涉足商業地產。
王石擔心的是商業地產回報週期極為漫長,不像住宅開發那樣可以讓資金「滾動」起來。後來的事實證明,採取「三高一低戰略」(高槓桿、高負債、高週轉、低成本)快速「滾動」的恆大,暴雷的危險很大。
另一方面,隨著中國經濟的發展,對商業地產的客觀需求日益龐大。無數事例證明,商業地產「零售」給眾多小業主(也就是未來的攤販),消費者接受服務的體驗很難得到保障,並且大概率導致「劣幣驅逐良幣」。
王健林選擇了王石不敢走的「險路」。他解決資金週轉的模式可以總結為「以售養租」。即用物業銷售現金流支撐「只租不售」部分的持有成本。
2011年、2012年、2013年,萬達商業地產物業銷售金額分別為240億、250億、443億。在2014年9月提交招股申請前,持有的商業地產估值高達1787億(採用的估值方法是「租金資本化」)。2014年12月23日,萬達商業地產在港交所掛牌上市,發行價48港元/股。
2014年10月8日,在一篇《首富光影下,萬達模式面臨拐點》的文章中,人們發現萬達銷售產生的現金流日益萎縮、直至告負,投資活動現金流出勢頭不減,缺口只能靠債權融資和股權融資填補。文章認為,「萬達‘以售養租’,實際上是‘以融養租’」。
王健林意識到「以售養租」模式的巨大風險,開始推動「輕資產化」。在2016年公司的工作報告中,王健林給出了兩個模式:
1)投資模式。別人拿錢下訂單,萬達負責找地、建設、招商和運營。
2)合作模式。別人出地又出錢,萬達負責設計、建設指導、招商運營,淨租金雙方7比3分成。
輕資產模式能發揮萬達的品牌、管理優勢,獲得穩定收入,同時可減輕債務負擔,降低風險。
2017年上半年,萬達集團營收1348.5億元。其中,重資產的地產業務收入568.3億元,佔比42.1%;輕資產的服務業收入780.2億元,佔比57.9%。年中,萬達驟然加快了輕資產化進程:2017年7月將文旅、酒店資產分別賣給融創、富力,回收現金670億、減債440億。事後看,萬達因禍得福。
2018年3月,「大連萬達商業地產股份有限公司」更名為「大連萬達商業管理股份有限公司」(簡稱「萬達商管」)。2019年底,萬達商管將房地產業務盡數剝離,成為純粹的商業管理公司。
根據2023年6月28日公布的申請文檔,截至2022年末,珠海萬達商業管理沒有短期、長期借款!
2016年的萬達商業地產,持有巨量只租不售的商業地產,揹負數千億銀行貸款,如果沒有及時收手,今天的處境會比恆大更慘。
衝動的懲罰
2014年12月23日,大連萬達商業在香港上市(簡稱「萬達商業」)。
雖說是「以售養租」,但八成以上營收來自物業銷售。持有並運營物業獲得的租賃/管理收入只佔營收的一成。當年的萬達商業仍是典型的房地產開發公司。萬達商業上市後,股價低迷,長期徘徊在每股淨資產附近,王健林認為萬達商業被嚴重低估,於是啟動了私有化。
2016年9月20日,大連萬達商業退市。
話分兩頭,2015年8月31日,大連萬達商業向中國證監會遞交了招股文件,擬上市資產主要是商場管理、酒店、文旅三個分部。
2016年,萬達向機構投資募集資金用於私有化,並承諾兩年內A股上市,否則回購全部股份並支付利息。
2017年年中經歷股債雙殺、大規模變賣資產等變故,2018年回A無望。萬達引入騰訊、京東、蘇寧、融創等投資者,把私有化時募集的資金替換下來,上市最後期限亦被推遲到2023年10月31日。
2021年3月23日,大連萬達商業宣布撤回A股上市申請。同年10月,以「珠海萬達商管」為主體,向港交所提交上市申請。
2023年6月28日是第四次提交。轉眼又過去兩個半月,距最後期限僅剩下一個半月。
不滿港交所估值低,憤而私有化;經歷A股排隊、變賣資產、撤回A股上市……一頓操作猛如虎,苦苦追求的目標,最終竟是重新回到港交所上市。早知今日,何必當初?
終點又回到起點,到如今才發覺……更慘的是把自己逼到背水一戰的境地,連「回到起點」都成了奢望……
責任編輯:宇真
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