房貸利率繼續上行!要控樓市先管住金融(圖)
有媒體做了全方位的調查,發現房貸利率已經有所上漲。(圖片來源:Adobe Stock)
【看中國2019年9月7日訊】最近經常有人問,說利率市場化改革了,上面又提到了降准降息,那麼我要是明年再買房,這房貸是不是能便宜一點?其實這只是一廂情願的幻想而已,現實情況可能剛好相反。
最近有媒體做了全方位的調查,發現房貸利率已經有所上漲,比如在廣州,工商銀行,交通銀行首套房利率原來上浮8%,現在已經上浮了10%,郵儲銀行,華夏銀行原來是上浮5%,現在也上浮了10%,像興業,浦發,平安都上浮到了15%。而二套房基本都得上浮到15-20%的區間,只有外資行渣打和匯豐可以給首套房基準利率貸款。
在其他的城市也大多如此,杭州多家銀行首套房房貸利率在原來上浮5%到8%的基礎上,進一步上調到上浮10%的水平;二套房則上浮到15%。蘇州調的更凶,17家銀行分行房貸利率中,9家銀行首套執行基準上浮25%;二套房主流貸款利率水平為基準上浮30%。鄭州也是首套房貸利率在基準4.9%的基礎上,上浮20%;南昌首套房貸利率普遍上浮20%,至5.88%;二套房貸利率普遍上浮25%至30%。
要知道,現在大家執行的還是老政策,新政策要到10月8日才開始實施,到時候是按照LPR來確定貸款的基準利率,按照規定首套房的下限就是LPR報價利率,二套房的下限是加60個基點,根據當前的利率水平算,首套房貸利率不低於4.85%;二套房貸利率不低於5.45%。乍一看還可以,要比現在低,但是下限十有八九是拿不到的,銀行還要在這個下限的基礎上再加點。
估計很可能跟現在保持一致,也就是再加10%左右上去。二套房可能加的更多。換句話說首套房還得是5.4%左右,而二套房至少得加到6%。另外,未來房貸利率可能會變動的很頻繁,波動空間也會很大,銀行很可能會改變方式方法,不再是簽訂固定利率的房貸,而是會要求利率浮動,也就是說你的還貸金額可能會隨時調整,未來如果房貸利率繼續上浮,那麼恐怕對於很多家庭的負擔都會加重。
所以指望未來房貸能降的朋友,還是早點醒醒吧,現如今無論是央行還是銀保監會,三番兩頭的對房地產貸款進行窗口指導,而且方向全部都是收緊的。也就是說金融端,只會越收越緊。我們很早就有提議,越是經濟上寬貨幣寬信用的時候,房地產的相關金融越是要收的更緊,這樣才能對沖宏觀上的影響,否則錢出來之後,一定會先去房地產,這個提議直到最近才被落實,現在我們每出一個金融放鬆的政策,一定再補一個房地產金融調控的政策。可見現在金融和地產,已經徹底決裂。銀行已經迫不及待的要自己先上岸。
很多人都說,國家不會讓房價跌,這句話不太準確,應該說國家不會讓房價暴跌和急跌,我們一直在小心翼翼的控制著這種危機式的風險。其實房價下跌跟國家一點關係都沒有,國家真正害怕的是銀行危機,什麼會引發銀行危機呢?只有大量的棄房斷供出現,那麼怎麼才會棄房斷供?
一個是被動的,也就是實體經濟危機,大量購房人失業,導致收入無以為繼。另一個是主動地,也就是房價下跌到貸款價值之下。我們都知道現在銀行對首套房,都是首付3成,貸款7成,再加上購房的稅費和裝修成本,其實買一套房,你至少已經承擔4-5成的成本,好比你200萬買套房,貸款140萬,自己花了60萬,然後買入稅費還得差不多10萬,裝修怎麼也得10-20萬,這些都加起來,你自己投入的沉沒成本已經得80-90萬了,什麼時候才會棄房斷供呢?肯定這套房子跌到120萬以下,你算了以下,我重新買一套然後再交稅費和裝修,也比還貸款划算的時候,才會主動棄房斷供。
換句話說,只要房價不急跌一半,通常是不可能發生棄房斷供銀行危機的,這基本和銀行壓力測試的結果差不多。當然這只是簡單的模型,沒有算貸款的利息,也沒有算信用成本,通常情況下即便跌一半,絕大多數家庭也不捨得棄房斷供,因為那樣意味著自己將被銀行列入黑名單,從此再也得不到貸款,甚至出門做飛機和高鐵都會受限。損失的已經不僅僅是金錢這麼簡單。信用破產,在未來可能寸步難行。更直接的影響是,他再也拿不到貸款了,可能這輩子都不能再買房了。
所以綜合來看,其實最大的威脅還是在於被動棄房斷供,所以我們才必須要拯救經濟,要把實體搞活,而搞活實體其實就是在拯救房地產危機,也是在避免銀行危機。這就要求房子不能再漲,錢也不能再大規模的流入地產,否則以後一業興而百業凋敝最終就必然會形成被動的棄房斷供,這才是造成銀行危機的根源所在。
至於土地財政問題,無論房價漲不漲,土地財政都已經難以為繼了,一是整體已經過剩,能賣地的地方已經庫存很高,前兩年好不容易才把庫存降下來,還需要房子的地方,都是發達地區,對土地財政依賴本就不大。二是已經再考慮通過房產稅去改變地方的收入結構,找到長期飯票。三是土地財政也必須給予控制,否則得利的是地方,風險全都扔給了金融體系,金融系統也不傻,所以央行和銀保監會才會態度如此堅決。
綜合來看,現在最好的方式就是房價平穩回落,用時間去化解泡沫,對大家都好。不再暴漲,也盡量不要暴跌,每年跌個10%左右,用3-5年,把這個雷給他排除掉。實現房地產的軟著陸。現在從北京來看,正在朝著這個方向發展,目前房價已經基本回到了2016年底,實際成交基本都有10-20%的議價空間。這種趨勢只要再維持個2-3年,讓房價回到2015年的水平,那麼這次調控就算是完成了。只要北京成功了,其他城市也就有標桿了,以後都會是這個思路。用3-5年,把房價慢慢降回到2015年。
責任編輯:辛荷
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