中國房地產泡沫何時破滅? (圖)
2015年6月凌晨5點,市民在深圳房地產權登記中心停車場裡排隊(圖片來源:東方IC)
【看中國2016年10月14日訊】上海夫婦一窩蜂假離婚真買房、深圳「鴿子籠」房子創天價、《人民日報》社評警告房價風云「製造出新一輪樓市熱潮」,甚至連中國首富王健林都發出「史上最大房地產泡沫」的警告。各種跡像似乎都指向,高燒不退的中國一線城市樓市已經嚴重泡沫化。
進入9月,中國二線城市房價也開啟了瘋長模式,最新的資料顯示:18家上市銀行截至今年上半年末的個人住房按揭貸款餘額合計為14.12萬億元,房貸業務幾乎成為大部分銀行信貸板塊中的絕對主力。
這個數字還不包括銀行放發給房地產企業同樣龐大的開發貸,今年多家銀行均推出了「房抵貸」產品,額度大部分在300萬以上,有的銀行甚至沒有上限。也就是說,銀行正在默默地給火爆的房地產輸送著巨大的槓桿。
如今房地產有沒有泡沫己不是人們再關心的話題,如果按照人均收入來估算,京滬深幾乎沒有什麼人買得起房了,房地產泡沫早就應該破滅,之所以越吹越大甚至堅不可摧,是因為有銀行托底,房地產泡沫一旦破滅,首先倒掉的是銀行,然後就是政府,因而政府在竭盡全力不讓這個泡沫破滅,這不是單純的經濟問題而是涉及到政權的存亡問題。
如果按市場規律來說,世界上沒有只漲不跌的房價。但市場之外的政治因素,往往又在影響著房價。人們津津樂道的「中國模式」,其實就是中國奇特的房地產財富增長模式和房地產開發銷售模式。一個十三億人口的大國,完全照搬彈丸之地的香港經驗,把財政收入跟土地出讓牢牢捆綁在一起,這樣的樓市就陷入了一個屢調屢漲的怪圈。
過去說房地產綁架了中國經濟,許多人不以為然。如今看來,房地產不僅綁架了中國經濟,也綁架了銀行,更綁架了政府,甚至綁架了每一個貸款購房的家庭和個人!實際上,房地產瘋漲的根源就是政府基於自身的利益推波助瀾,甚至與開發商合謀,推動了房價輪番飆漲。
高地價高房價不僅透支未來經濟發展空間,甚至是在搶奪國人口中的麵包和牛奶,讓老百姓幸福指數大大下降,也讓老百姓對未來充滿更多的擔憂!
推動房價上漲的因素很多,除了貨幣增發、土地財政、政績衝動之外,貪腐也是一大因素。幾乎每一個貪官倒下,除了持續刷新貪腐記錄外,都有數不盡數的房產罪證一併羅列,在讓人們大開眼界的同時,也讓每一個「房奴」黯然神傷。
在房價高企的今天,老百姓一輩子的積蓄買不起一套房子,而貪官卻擁有大量的房產,無形中給民眾深重的無力感和挫敗感。在房子就是硬通貨的現實語境裡,腐敗官員坐擁如此之多的房子,不過是再次告訴人們,權力尋租,遠比人們想像的更加嚴重更加可怕。
1979年底,廣義的人民幣供應量(M2)為1555億元,2006年達到30萬億,2016年很有可能突破150萬億,10年時間又增長了5倍;與1979年相比,37年時間增長了1000倍。由於實體經濟極不景氣,如此天量的資金,只能在樓市打轉,從而助推了房價持續飆升。在狂熱的情緒傳導下,人們對數字失去了敏感,再貴的房子只要推出,總是被人一搶而空。
這樣的神話,在日本曾經出現過。從1985年底到1990年初,短短四年多時間,日本城市地價增長了200%。1990年,僅東京都的地價就相當於美國全國的土地價格,而美國的面積則是東京的1.5萬倍。
用東京大學教授田村清彥的話來說:「當時東京新宿的工作室價格在一天之內能夠翻倍,今天你買,明天他買,價格高漲,並且形成了一種連鎖效應。」
這是所有日本人都難以磨滅的泡沫記憶,而從1990年開始,日本人為泡沫經濟付出了巨大代價,所謂「失去的二十年」,是指泡沫破滅後,日本經濟更是萎靡不振,二十年間,日本年均GDP增速只有0.75%。日本六大主要城市住宅用地價格跌幅達到65%。隨著房價暴跌,國民財富持續縮水,損失高達1500萬億日元,相當於日本3年的GDP總和。
時隔20年之後,日本經濟開始溫和復甦,但日本地價和房價仍遠遠未回到當初的水準。以東京都市圈為例,2014年東京及周邊地區一套公寓均價240萬人民幣(65平米左右),均價不到4萬元。與中國對比,這一價格只能在北京深圳上海的郊區選房,日本的房屋面積都是套內實際面積,不存在什麼公攤,土地是永久產權,東京的房價根本不敵北京上海深圳。
2015年日本東京都人均年收入達到580萬日元,相當於30萬元人民幣,而2015年,北京人均可支配年收入是48458元人民幣,上海人均可支配年收入是49867元人民幣,深圳人均可支配年收入是44633元人民幣。
1993年,海南房地產也曾演繹過崩盤的景象,海南剛建省時房價平均為1000元/每平方米,到高峰時達到8000多/每平方米,而當時海南人的工資普遍在150元到300元左右,嚴重扭曲了消費購買力,那時主政的朱鎔基不惜一切代價為過熱的房地產經濟降溫,一個「國16條」,就立馬讓不斷膨脹的海南房地產泡沫破滅了!
如果任由海南房地產泡沫膨脹,銀行的不良貸款可能達到90%,換一句話說,貸出去一百億,只能夠收回10個億,剩下的都是抵押房產,對於一個剛建省沒有實體經濟做支撐的海南來說,靠什麼來支撐高房價,只能擊鼓傳花不斷的推高房價尋找接盤者,最後的接盤者就變成了銀行,1993年海南房地產崩盤時,可謂哀鴻遍野,破產倒閉潮洶湧來襲。
海南房地產崩盤只是一個區域性事件,但帶給中國的傷痛卻是長久的,當時海南房地產暴漲刺激了大陸的房地產業,很多做實體的老闆放下實業轉戰房地產,作為虛擬經濟的房地產有高流動性、不穩定性、高風險性、高投機性等各種屬性,更不創造財富,說白了就是把多數人的財富像變戲法一樣轉移到少數人手中,中國實體經濟到今天還處在一個半死不活的尷尬局面,與房地產泡沫越吹越大有緊密關係。
雖然中國的房地產市場是一個半市場化的市場,市場價格的形成不完全是買賣雙方討價還價、利益均衡的結果。房價運行機制中牽扯到了太多的利益博弈,因此價格形成遠遠不是供需平衡那麼簡單。但是總有一天市場的力量會強大到任何利益集團都無法抵擋的地步,房地產泡沫的破滅只是早晚的事情!
中共中央黨校國際戰略研究所副所長周天勇近日坦言:按照目前土地財政的發展態勢,越來越多買不起房的人交房租給少數有房的人,直接後果就是貧富差距越拉越大。「如果這樣情況延續下去,將來可能會出現打房豪分住宅的情況。」這不是危言聳聽,而是很有可能。
從一個國家的發展趨勢來看,高地價高房價危害深遠,不僅阻礙經濟可持續發展,透支未來經濟發展空間,更重要的是,隨著家庭負擔的不斷增長,公眾的幸福指數日趨減少,社會不穩定因素也會大大增加。隨著地方債務無限擴張,又倒逼央行不斷超發貨幣,一旦央行停止這種惡性循環,金融系統就會面臨巨大風險,因為土地財政已經嚴重綁架了整個中國經濟。經濟增長以土地貨幣互相循環的發展模式,直接導致中國地方政府債務大增。
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