反城鎮化的房地產大開發泡沫(圖)
——全民炒房囤房:掏空實體經濟,弱化創新創業
中國大陸的房地產大泡沫(看中國配圖)
【看中國2014年02月02日訊】何謂利益集團?何謂利益集團的代言人?去年有省外某房地產開發商與媒體合作舉辦「財富論壇」,作為主場演講嘉賓,我發表了對房地產的一些悲觀看法:中國房地產大開發、大泡沫,是反城鎮化的,因為中國房地產大開發主要是滿足富人炒房囤房的需要,它用天價房阻止人口城鎮化;城鎮化是以經濟轉型、產業升級為基礎,而不是以房地產大開發為前提;而且我強調全民炒房囤房會掏空實體經濟,弱化創新與創業。結果,舉辦方非常不爽,演講費雖未打折,但事先約定的媒體採訪、互動及報導也被舉辦方臨時「省略」了。
其實,有許多學者是為了高價「出場費」,為房地產開發商「站臺」,為他們「代言」,並極力渲染、高調宣揚一些帶有「傳銷」色彩的觀點,比方,房地產大開發是中國經濟走向強大、人民走向富裕的必由之路;沒有房地產大開發,中國經濟就會完蛋;房地產大開發能有效加速推進城鎮化進程;中國房地產大開發壓根兒就沒有什麼泡沫;中國房地產泡沫永遠不會破滅;如此等等。這些觀點近似瘋狂,其實,只為五斗米而「折腰」。
當然,我並不反對學者從技術層面分析房市漲跌,或對房價走勢進行預測,結果對與錯不重要,關鍵是不要為五斗米而左右你的觀點。
2010年,我在《中國證券報》發表了「美國人為什麼不炒房」的文章,當時被海量媒體轉載,但也有人質疑:聽說美國人也炒房,你為什麼說美國人不炒房?
2011年春,我在同美國某知名投行兩位洋經理進行專場交流時,他們曾專門向我討教:中國人為什麼炒房?我隨即反問他們:美國人為什麼不炒房?他們先是一愣,然後笑著說,你能否先告訴我:中國人為什麼炒房?我回答:美國人不炒房的理由,正是中國人炒房的理由。於是,我將我已發表的觀點——「美國人不炒房的五大理由」講給兩位美國人聽,他們連連點頭稱是。說到最後,他們還很幽默地說:我給你再加一條理由,就是中國人好賭!說完這句話,兩人會心一笑。我也沒有否認。
其實,許多人不理解「美國人為什麼不炒房?」在美國,房子是用來住的。儘管美國土地是私有的,但無人囤房,大多數情況是一家一套房。不過,也有朋友在美國做房屋租憑業,專門做華人市場,但整棟樓並不是他自購的,而是整租下來再分租給華人,拿中介收入。他說他不會將寶貴的資金拿來買入大量產權房,他認為將大量的錢沉澱在不動產上是傻子。當然,這也是大多數美國人的觀點。
美國人是歐洲移民的後代,他們的自由冒險精神和自主創業激情,不允許他們將財富沉澱在大量的不動產上。正是這種創新精神和創業激情,才讓美國變得如此強大。它不僅高科技軍事先進,而且高科技經濟也很強大。如果美國人都像中國人一樣去炒房、囤房,如果都像守財奴一樣,將所有家庭財富全部變換成不動產,世世代代守著不動產坐吃租金,那麼,它的世界霸主地位早就被他國取代了。
何為中國式的中等收入「陷阱」?當溫飽解決後,人們開始變著法子、想方設法「賺快錢」,他們變得更加急功近利,總是希望一夜暴富,所謂勞動光榮、勤勞致富已經過時,創新、創業被炒房囤房、炒金囤金所取代,國民財富統統化作不動產沉澱下來。大量上市公司和央企也前仆後繼、冒險涉足房地產行業「淘金」。
房地產大開發、大泡沫,是一匹脫韁的野馬,是一駕瘋狂的「戰車」。它不僅綁架了國民,更是綁架了整個國民經濟。銀行貸款的1/3投向了房地產;銀行新增貸款的1/3又投向了房地產;以銀行儲戶為購買主體的理財產品和信託產品,其募資的絕大部分也投向了房地產;地方債務平臺的無度擴張,也是寄希望於房價不跌、地皮就能賣出好價錢;房地產大開發資金鏈越來越變得高成本化、高槓桿化,什麼私募資金、信託資金、高利貸,我們的房地產開發商都敢要,拆東牆、補西牆,短貸長用更 是常用的「空手盜」遊戲手法!既然暴利,誰不玩火?
事實上,中央政府也已意識到了問題的嚴重性,但僅限於「限購令」、「限價令」、「限貸令」等地方行政管制措施,是遠遠不夠的。一方面,打壓房價與地方政府利益相悖;另一方面,也證明了行政管制與「供給管理」的無效。
堵不如疏!因此,我們不如轉換宏觀調控思路:將供給管理改為需求管理,將直接行政管制改為間接宏觀調控,這樣可以大大節省行政管製成本,免除國民不幸,拯救民眾於水火。
中國有效應對炒房囤房之陋習,最簡單、最有效且一勞永逸的辦法,就是開徵四大「富人稅」:房產稅、資本利得稅、財產贈予稅及遺產稅。在這些富人稅種上,只要合理設置「起征點」、「免征額」,就完全可以免除中低收入家庭的繳稅資格,並讓富二代父母為社會作出巨大貢獻。其主要目的不是為了「均貧富」,而是為了抑制炒房囤房的禍國殃民之風。
總有利益集團擔心,如果我們像西方一樣開徵「富人稅」,是否會導致大量富人移民或國民財富流失?請問:你看美國流失了嗎?美國有世界最高的遺產稅和財產贈予稅,但仍有大量移民湧入美國,這表明富人並不懼怕富人稅,但一定可以有效抑制炒房囤房!
(作者董登新:武漢科技大學教授,金融證券研究所所長 )
来源:博客
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