在我眼中,房地產行業已經被判死刑(圖)
【看中國2014年01月31日訊】當然這種說法有些過激,但是從投資的角度來看,這個行業已經沒有出路。
安民對這個行業的研究,基礎源於2010年的那個系列文章。它們把房地產產業鏈條中的每一環節都仔細審視了一遍。地方政府、房地產商、信貸(銀行、基金、信託、高利貸者)、種房的村民、承建商等相關行業、炒房人、包租婆、購房人和租戶,前述各方都寄生在購房人和承租人身上。這個才是中國房地產利益鏈條的格局。許多人一直覺得奇怪的是,為什麼在國外,當你拿著500萬去買任何東西時,你都是爺,而在中國,當你手持500萬去買房子時,你還是孫子。原因正在於這個利益鏈條的格局。
2011年,安民的研究基於中國社會階層和新三屆人口變化的規律,指出如果中國推行高房價政策,那麼中國未來一定會有相當大一批人結不了婚。這批人的構成是:85年以後出生,從農村讀大學到城市就業者,以及沒有讀大學直接到城市工作而不願意返回農村的年輕人;85年以後出生的城市中低收入家庭子女,特別是低收入人群子女,現有困難戶。這幾批人中,有相當數量的人群最後很有可能難以結婚。他們是中國社會未來10多年動盪的根源。
安民把這個時間劃定為2025年,因為那一年,1990年出生的人35歲。如果結不了婚,那麼容易引發社會動盪。以此判斷,中國房地產的崩潰,應該在此之前。
2013年,安民的研究表明,中國經濟從90年代開始的超高速增長,特別是財政收入、投資、出口等六到七個方面的高增長已經面臨結束,極有可能難以為繼。這其中,支撐這種高增長的因素,就在於房地產行業從1998年以後的高速增長。房地產高速增長,地方政府賣地收入高速增長,帶來地方政府的高投資,然後是GDP的高速增長。而安民研究上述鏈條之後,特別是研究中國GDP的增長結構之後,很清楚如果按照現有的房地產增長速度,到2017年,房地產一個行業的GDP增加值,就會超過全社會GDP增加值總量的50%,因此2017年到2018的是一個分界線,因為到那個時候,社會的反對意見絕對會是一大堆,房地產行業再高速推進的可能性就微乎其微了。
而在對本輪宏觀經濟增速進行了研究之後,安民認為,2014年到2015年上半年,將極有可能是房地產行業的一個重要拐點。因為經濟週期還處於上行之中。昨晚的文章,很清楚地表明,2014年上半年,地方政府的投資額和投資增速可能並不會低,但下半年後可能走低。而出口還受到美元指數和美國股指走勢的影響。這輪宏觀經濟的向上,實際上是一個弱復甦,一旦向下拐頭,對經濟和房地產的殺傷力,應該不能小視。而弱復甦背景下宏觀經濟的高點,應該在2014年出現。
就此,我們通過小心謹慎的研究,通過多個角度,多種方法,日益接近問題的本質。安民相信這個判斷,今年會是房價的高點,拐點將極有可能在今明年出現。
而從國際金融資本的角度來看,中國房地產泡沫是全球僅剩的一個最大的泡沫,把中國的泡沫刺破,是他們最大的利益。因此,我們對這個泡沫並不寄予多少期望。不管是由中國政府來刺破,還是由中國市場來刺破,或者由國際金融資本來刺破,這個都到了它必須破的時候了。房地產,是得小心點兒啦。
2010開始,中國政府抑制房地產,但外國資本並沒有抑制,中國房地產海外融資一直比較順暢,利率也比較低。但是,2014年,國內房地產融資成本在抬升,因為銀行利率目前在向上走,特別是短期拆借利率,6%左右的短期拆借利率,使得2014年房地產企業的融資成本一定會大幅抬升。國際融資成本,也會跟國內一樣上揚,這些都有可能對房地產企業形成實際的打擊。一方面打擊需求,一方面打擊融資成本,利率的影響會日益突現。一旦宏觀經濟向下,市場購買力不足,如果再加入海外動盪的影響,那麼這個行業就會陷入多米諾骨牌效應中了。
第一塊骨牌已經開始倒下了,這就是利率。當然,它還沒有完全倒下。一旦利率倒下到位,第二塊骨牌一定是市場需求。我們可以盯著這個數據吧,一個很好的辦法就是盯房地產銷售額。
小心駛得萬年船,世界上沒有哪個泡沫能夠持久不破的。
相信這個判斷吧,朋友們。
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