深圳限漲令的瘋狂與悲哀
3月1日國五條細則出臺,經過一週的熱烈關注與討論後,在相關部委與地方執行細則出來之前,政策面進入一個等待和靜默期。正在此時,有新聞稱深圳搶先行動,而且一出手就是狠辣的「限漲令」。
據深圳新浪樂居報導,深圳國土部門近日已出臺「限漲令」,明確要求2013年深圳所有新盤,成交均價必須實現月度環比零增長,即每個新盤、每個月的成交均價,環比上個月都不能上漲。並稱該政策已經開始執行,超出政府限價的項目不予備案。暫未看到政府文本,難以確認報導的真實性。筆者下面的分析,基於上述報導屬實。
首先,關於政策背景。自國五條細則出臺後,各地都在緊張的籌劃地方細則,其中一線城市政府壓力最大。本輪調控目的依然是穩定房價,而重點地區依然是房價上漲偏快的地區,其中主要是一線城市和少數二線城市。去年以來這輪樓市回暖和房價上漲,一線城市是領頭羊。以今年1月70個大中城市房價指數為例,環比漲幅排名前三分別是:深圳、北京、廣州,皆超過2%,其中深圳為2.2%,領漲全國。
國五條細則中規定:各地要按照保持房價基本穩定的原則,制定本地區年度新建商品住房(不含保障性住房)價格控制目標,並於一季度向社會公布。深圳限制房價上漲,主要是為了實現年度房價控制目標。然而,當前全國各地都尚未公布房價控制目標,深圳也沒明確公布,若果真要求每個樓盤都不能漲價,則深圳有可能嚴格落實「房價基本穩定」的調控方針。
其實,房價控制目標也並非新政策。2011年1月的「新國八條」,曾要求各地制定年度房價控制目標,結果絕大部分地方政府將目標定為:房價漲幅不超過本地區GDP或人均收入增幅。但這次,明確要求不含保障性住房。這就意味著,今年各地制定目標和完成目標的難度將比2011年大。原因在於保障房價格低,而且供應量和成交量由地方政府控制,也就成為地方政府控制均價漲幅的「調節器」。
其次,關於房價控制目標。調控房價,有三種策略。上策是增加供應。市場經濟條件下,價格由供求關係決定,增加供應有助於穩定價格。中策是抑制需求。需求減少,也會有利於抑制房價。下策是直接干預價格。國五條細則的主要措施是抑制需求,也提到增加供應,但房地產業的特點是生產週期長,短期內不必奢望房屋供求猛增。同時,把干預價格的「包袱」丟給了地方政府。
然而,地方政府到底如何制定和完成房價控制目標,有許多手段可供選擇。比如目標不太可能都按「零增長」來確定,可以控制房價漲幅,但全都讓房價只跌不漲,未免對自己太苛刻。每年CPI都要3%左右,房價持平就意味實際上下跌了3%。所以,我的建議是:一線城市可以將年度房價控制目標定為:不高於5%,或者基本與CPI漲幅一致,以2013年12月新建商品住宅房價指數同比增幅為標準(地方政府很難干預國家統計局的這一數據)。而其他城市,則可以適度放寬,比如房價漲幅不超過8%,或者不超過GDP增幅和收入增幅。
2011年,為了控制房價漲幅,少數城市也曾要求樓盤售價不高於片區均價或全市均價,更多的城市則是控制高檔盤的預售審批,延緩或暫停其上市,從而拉低全市均價。但像深圳這樣,嚴格的要求每個新盤的成交均價必須實現月度環比零增長,史所未見。價格規律是市場經濟的靈魂,如果連微觀層面的價格信號都失靈了,那就意味著在很大程度上,暫時回到了計畫經濟時代。所以說,深圳的限漲令,十分狠毒。深深傷害了開發企業的自主經營權,逼著房企「流道德血液」。
最後,關於市場影響。嚴格的限價令之下,肯定會抑制房企推盤的積極性,從而會導致供應偏緊,這對於抑制真實的、自由的、客觀的房價,不僅沒利,反而有害。當然,上有政策,下有對策,接下去幾個月,很可能會出現這種現象:網簽價格符合官方要求,但私下裡購房者須另付給企業一筆費用。但不管如何,受此政策影響,新房市場將趨於降溫,成交量降溫程度大於成交價。
承壓於國五條細則,發狠於房價目標,蹂躪於開發商,購房者笑了嗎?地方政府被逼得,已經狗急跳牆了。一個不尊重市場機制的惡毒政策,最終果真會讓消費者受益嗎?短期或有一點可能。但長期一定有害:生產者完蛋了,消費者能好過嗎?因此,這一政策,注定是個「短命鬼」。
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