謝國忠:房地產泡沫已經爆了(圖)
接受華西都市報記者電話專訪時,謝國忠嘴裡說得最多的一句話便是:「房地產的泡沫已經爆了」。這個被稱為「亞洲地區被媒體引用最頻繁的分析師」,曾多次準確判斷形勢和趨勢。如今,中國房地產面臨大變局,他又如何看待房地產調控?在全國商品房成交量普遍下滑的今天,房價走勢如何?房企面臨何種挑戰?
談泡沫
價格調整是必要的
謝國忠認為,中國的房地產市場正在經歷一場價格泡沫,價格調整是必要的。
「這麼多年來,銀行大量放錢給房地產,錢進入房地產行業後,房價自然會漲上去,這是一個水漲船高的概念。」謝國忠說,只要市場上存在投機心理和投機需求,樓市的泡沫就會一直被吹大。如果政府不干預,房價的確還可以繼續上漲,但只要是泡沫,就會有破裂的那一天。
而泡沫爆掉的這一天,謝國忠認為已經到來了。
如今,很多開發商已經開始利用建築公司、材料供應商幫忙融資。其實就是變相地在借錢撐樓盤。「現在我看到的是給他們的供應商的資金都已經繃得很緊了,有些資金鏈已經斷了,所以有些開發商如果不賣房的話是活不下去了,只有大幅度地降價,增加銷售才是唯一的出路。」謝國忠說。
雖然泡沫爆掉會有很多企業出現資金鏈問題,甚至破產。但「這個過程是必須的,很多國家都經歷過。」屆時,可以通過鼓勵行業整合降低到最低限度,中國的房地產行業還可以藉此做大做強。
談房價
合理房價是年收入的6-7倍
面對全國「兩會」期間,溫家寶總理提出的「房價還遠遠未回到合理價位」,謝國忠認為,按照世界上的普遍水平,房價的合理價位一般是在年收入的6-7倍左右,而如今,中國的房價與收入比,超出了平均水平一倍還多。
「中國房價跌幅可能很快會達到25%,未來兩到三年內,跌幅有可能達到50%。」謝國忠認為,房價下跌的過程,會讓財富流向居民,並為未來十年實現內需拉動的增長打下基礎。
如今,房地產的市場供需關係失衡,一方面房屋空置率居高不下,另一方面老百姓買不起房子。房價不下降,老百姓就會捂緊口袋不敢花錢,中國消費能力也跟著上不去。
「泡沫破裂帶來的只是房產單位價格下降,卻不一定是銷售額的下行。」謝國忠認為,恰恰相反,低房價可能反倒會提高房產銷售額。因此導致建設項目數量增加,而不是減少。房價低了,也就意味著普通家庭可以在其他產品消費上更多投入。
談二三線城市
房價會還原到供求關係上
如今,不少城市的房價都出現了打折、降價的趨勢,雖然北京、上海等一線城市的「動靜」很大,但謝國忠更擔心的是二、三線城市。
「北京上海降價,但他們是全國市場,有一定的消費人群,房價降了,有人會去買。」謝國忠說,二三線城市卻沒有相應的購買力。雖然如今城鎮化率越來越高,更多的人湧入城市,帶來一定的剛性需求,但他認為,進城來的人,大多沒有較強的購買力。對房地產市場的回暖起不了太大作用。
「有幾千萬套房子都空著,保守估計,要15年才能住滿,如今每年新增房屋又那麼多,總得找到幾千萬戶買得起房的家庭住進去啊!」謝國忠說,中國的房地產不是奢侈品,也不是奔馳、寶馬,每年造那麼多房子出來,價格卻又高得離譜。
「平均工資水平是多少,城市裡有多少戶人家,這樣一算就可以知道城市裡要造多少房子,房價定在多少。」謝國忠認為,房價要一般普通老百姓能買得起才行。不管政策是什麼樣的,最後還是會還原到供求關係之上。
談投資
「不一定非得玩錢」
在城市中,有不少居民手裡至少有一套房子用於投資。而這種現像在謝國忠看來,並不是一件好事。
「很多人其實都是抱著投機的心理,覺得限購令會取消,到時候價格還會回來,這樣出手還可以賺錢。」他說,其實很多人根本沒有考慮到,到時候誰會來接手?「哪有那麼多人來買房子啊!」
而房產投資走不通,普通市民又該如何規劃?對於這個問題,謝國忠認為,「幹嘛非得要去玩錢呢?」在他看來,市場上有很多人都在「玩錢」,市民在投資之前,一定要想想「你比人家聰明嗎?掌握的知識比別人多嗎?」
如果一定要投資,他認為,普通老百姓可以買一些國債,或者進入能看得到未來前景,以及自己懂得的領域。
言論
「按照世界上的普遍水平,房價的合理價位一般是在年收入的6-7倍左右,如今中國的房價與收入比,超出了平均水平一倍還多」
「低房價可能反倒會提高房產銷售額。房價低了,也就意味著普通家庭可以在其他產品消費上更多投入」
「平均工資水平是多少,城市裡有多少戶人家,這樣一算就可以知道城市裡要造多少房子,房價定在多少」。
来源:東方網
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