任志強:政策一鬆手 市場定反彈
市場持續低迷,庫存大幅增加,企業資金鏈持續緊張,這樣的局勢下,是逆勢抄底還是戰略轉型,是調整產品結構還是隱忍蓄勢?2012年是否是世界末日還不敢下結論,但是是樓市的冬天卻毋庸置疑。2012年,企業如何走出困境,購房者何時出手,政策、市場走向何方?
看看這些業內專家和地產大鱷怎麼說:劉志峰、任志強、胡葆森等業內專家和實戰企業家分享了自己對2012年局勢的看法和「過冬」策略。
劉志峰:調控房價銀行獲利最大
2月18日,國家統計局發布了全國70個大中城市房價報告。報告顯示:2012年1月全國70個大中城市房價環比上漲的城市個數為零。在新建商品住宅方面,2012年1月全國70個大中城市價格環比下降的城市有48個,持平的有22個。
「房地產企業要正確認識房地產調控政策,對河南來說,中原經濟區建設是房地產企業發展的新機遇,目前,投資投機性購房開始降溫,多數城市房價漲幅開始回落,調控效果開始顯現。」中國房地產業協會會長、原建設部副部長劉志峰在會上表示。
不過,他也表示調控效果還不牢靠,投資性需求還存在,他建議房地產企業,「要跳出房地產來看房地產,房價過高不利於人才的引進和城市的和諧,房地產過熱和房地產泡沫不利於經濟模式調整和發展方式轉變,房地產發展要謀求長遠發展、持續性發展。」
他也發現了市場存在的矛盾,一是房地產調控的成果老百姓感覺不明顯,因為銀行利率沒有嚴格市場化,利率一上浮,房價下調的好處都到了銀行手裡,老百姓沒有享受到實惠。二是房地產宏觀調控不意味著行業不發展。
他說:「房地產企業要從規模、粗放發輾轉變為重質量、重效益發展,產業鏈上優化組合,沒有垮掉的行業,只有垮掉的企業。」
任志強:政策一鬆手 市場定反彈
不少專家和業內人士提到2012年房地產市場的走向,經常會提到「不確定性增多,走向不好判斷」,可地產界實戰專家、華遠地產上市公司董事長任志強說,2012年的房地產市場確定性最明顯。
「第一,調控政策不放鬆是確定的;第二,房地產投資下降也很確定,去年投資從35.2億元降到27.9億元,今年將延續;第三,今年新開工面積持續下降是一定的;第四,今年住宅的銷售面積將略有增長,中央要求竣工500萬套保障房,加上新建商品住房,總銷售面積可能會略有上漲。第五,銷售金額將與去年持平或略有下降,因為保障房的佔有面積還不確定,佔比多的話銷售金額將下降,不然可能持平。」
任志強也認為老百姓沒有得到房價下降的實惠,錢都轉移到銀行口袋裡了,「銀行利率上浮相當於房價下降的24%都被抵消了。希望銀行對首套房貸利率加大支持,這樣的話今年的銷售面積有望增加。如果不下調,市場會更差,一旦上調,更多人買不起房,最後就是無人購房。」
對於宏觀調控政策,任志強也持有不同的觀點,他表示:「宏觀調控是正確的,但是針對的目標是錯誤的,首先是調整市場住房結構是不對的,除了剛需,還有不少改善性需求是希望增大住房面積的,剛需需要小戶型但市場不一定需要。可以參考國外,允許買,但是不能很快轉售。」
「為什麼人們選擇投資房產,算筆賬,如果100塊錢放在銀行,20年之後變成198元,但是實際購買力大幅下降;如果購買住房,20年中收益可能增長6倍。投資的渠道不外乎股市和房地產,是利率和貨幣政策導致人們願意投資房產。」他說。對於房價,任志強表示,中央表示希望將房價調控到合理價位,但是什麼樣的房價合理,誰也不知道,沒有消除根本原因,房價不可能回歸到合理價位。「政策一旦鬆手,房價一定會反彈。」
想要房價回歸到合理價位,他提出了以下建議:一是改變現有的土地制度和土地供給方式,給予自由交易的權利;二是住宅購置是資產購置,應給予相對優惠的利率,並對貨幣政策和稅收政策進行一定的調整;三是房地產產品生產是一個固定資產投資的過程,不能把住房問題當做政治問題來解決。
他提醒房地產企業,在政策限購下,不少企業選擇改變產品種類,由住宅轉向商業地產,「一個區域內商業地產的比例由當地的城鎮化率決定,只有城鎮化率超過60%,才會需要大量的第三產業和商業地產,不要盲目轉投商業地產,不然容易出現失誤。」
胡葆森:機遇與挑戰將共存
相對於任志強的宏觀言論,胡葆森的觀點無疑更具有可參考性和實用性,「連萬科的老總都說,現在降價回收的都是保命錢,其他企業就更不用說了,所以限貸比限購對市場的打擊更嚴重。」胡葆森感嘆。
不過,他對未來的市場仍然看好,河南城鎮化趨勢不會改變,行政手段壓制下的需求還存在,河南的房價總體處於一個合理的水平,一旦政策解壓,市場會好轉。
「現在就有很好的機遇,城鎮化加速帶來了每年5000萬到6000萬的剛需,城市空間的擴大也擴大了市場容量,產業轉移、升級和消費機構升級也讓工業地產、物流地產、城市綜合體等顯現,城市建設步伐的加快和區域關注度的提高給了企業更多的機會。」胡葆森鼓勵河南的本土企業。
地產市場一直處於梯度轉移中,未來5~10年,某地的市場份額就會被當地十大地產公司瓜分,現在有60%已被瓜分。鑒於此,他建議房地產企業,要確定好企業的終極發展方向和價值觀,建立好自己的根據地,做好產品定位和區域定位。
想活下去並活得很好,沒有一手絕活是不行的,地產企業也是如此,他說,只有你能做而別人不能做就是你的絕活,市場形勢好出大公司,市場形勢不好才會出好公司。除了靠譜的絕活外,行業間的聯合也很重要,合作才能共贏。
最後,他重點講了企業怎樣在冬天運營好自己,「想好自己是做項目,還是做公司,或者是上市公司,其實潛心於一個城市、一個項目,把項目和服務做到極致,就可以在河南存活下來,建業扎根於河南,明年要發展到50個城市,最近買了三塊地花了35億元,壓力也很大,只是因為早作準備,日子還算可以過下去。」
来源:大河網
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