葉檀:2012如何避免房地產崩盤?
盲人騎瘋馬。
中國經濟正在測試離開房地產能跑多遠。這是一項危險的試驗,因為此前中國經濟已經被房地產拉得風生水起,而房地產這匹馬將近失控。
1月4日,《人民日報》發表文章稱,中國有條件避免樓市硬著陸。這是主流媒體正式談到避免樓市硬著陸,說明各方正在對此輪房地產調控達成共識:中國需要避免房地產大起大落,而讓房地產回到消費品的軌道上來,這也是此輪房地產價格調控的主要目的。
所謂避免硬著陸,即防止房價報復性反彈,也防止房地產市場崩盤。
2011年的房地產調控政策主要表現在房地產市場交易量大幅下滑,房地產庫存增加,消費者預期逆轉。成交量下降倒逼價格下降,對廣大購房者也許是福音,但由此導致的結果是2012年房地產投資量必然大幅下降,固定資產投資比率因此下降,帶動GDP下降,內需也會受到一定影響,對於穩定經濟不利。
就宏觀經濟而言,房地產調控不能拖累投資增速;就金融而言,房地產調控不能出現大規模的壞賬。
為應對房地產市場下行拖累實體經濟,即將出臺的房地產具體舉措可能包括,利用保障房開工保證固定資產投資率,利用收購爛尾樓或者低價商品房保證交易量不發生雪崩,保證房地產剛性需求的延續性,一旦房地產禍延金融業,即利用資產證券化保證銀行風險不擴大。在可以預期的時間內,放鬆剛性需求限制,繼續利用高利率與高稅收抑制投資需求是大概率事件。
2011年國房景氣指數連續下降,並在11月破百,創下28個月的新低。當年一線城市樓市總體成交量相比2010年下降19.49%;全國主要城市樓市庫存量均處在高位;北京、上海、廣州、深圳等城市新房庫存量均持續保持在歷史高位。到2011年12月,廣州商品住宅可售量增加79.94萬平方米,上海、南京商品住宅可售量增加均超過30萬平方米,深圳商品住宅可售量增加18萬平方米,北京可售量較上月基本持平。
房地產投資佔固定資產投資近四分之一,土地收入佔地方財政的七成,2011年10月和11月房地產開發投資平均增速比前三季度的月平均增速下滑近10個百分點,11月房地產開發投資同比增幅比10月下降5個百分點,成為導致11月份全社會固定資產投資下滑的重要原因,水泥、建材、鋼鐵等產能過剩問題也與房地產市場下滑有關。2011年,我國固定資產投資增速已經從2009年的30%回落至2011年前11個月的24.5%。如果房地產投資在2012年大幅下滑,則GDP「保8」將是非常艱難的任務。
房地產調控需要支付成本,將由三方共同承擔。
首先是房地產開發商要承擔,開發企業利潤向平均利潤回歸。從賬面來看,2011年即便遭遇最嚴厲的調控,房地產業的利潤仍非常可觀。上榜的30家企業平均毛利為42.73%,較2010年提升了4.47%;平均淨利率為28.91%,較2010年上升8.42%。此外,毛利率超過50%的有5家(2010年是4家),有13家毛利率達40%~50%(2010年為8家)。但這只是表面數據,2012年企業負債率提高,資金缺口增加,估計有六到七成的企業會產生資金缺口,因此,2012年房地產企業將繼續降價銷售,或者轉向代工,增加週轉率。
另一部分則由投資者支付。投資者將面對房價估值中樞下降、資產品價格下行風險,即使房地產價格保持不變,面對5%左右的CPI增幅,說明房地產投資在以每年5%左右的速度虧損。這還不是全部,未來中國推出房產稅是大概率事件,希望房地產傳之子孫後代的美夢可以休矣。從長期來看,房地產不是一個可靠的保值工具。
最後是地方政府。中國指數研究院數據信息中心最新監測數據顯示,截至2011年12月28日,全國130個城市土地出讓金總額為18634.4億元,同比減少13%。成交量減少和成交單價下降是住宅類用地出讓金減少的主要原因。
保持成交量穩定,保證固定資產增速,是2012年房地產的兩個大底。降低房地產開發企業利潤,增加投資者持有成本,地方政府從土地收入轉向稅收,成為托住房地產的巨掌。這幾年是用光財政收入、入不敷出的幾年,樓市估值中樞將以溫水煮青蛙的方式緩慢下降,最終通過數年的時間,估值中樞整體下行至與收入、通脹率接軌的程度。
来源:每日經濟新聞
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