「地王」淪陷爛攤子究竟誰來買單?
曾經豪氣吞下「地王」的開發商發現,「地王」已成燙手山芋。2009年、2010年誕生的「地王」,無論單價、總價還是項目總數,都曾創下了中國樓市之最。而最近,「地王」們卻大幅降價,新城地產、上海證大、中建地產、華僑城……多家響噹噹的地產大鱷,正在經歷痛苦折磨。
2009年,上海曾拍出的8塊「地王」,截至目前,只有3塊地上市在售,而且,曾經轟動上海的「迪士尼地王」項目甚至剛起步建設,面對現在的樓市調控,估計即使竣工,也要虧本出售。我當時聽到土地瘋狂拿地的消息後心想:「動輒一兩萬元一平方米的」地皮價「,預示著未來房價將在此基礎上進一步飛躍,這可能嗎?在這樣貴的地皮上造出的房子,它的市場空間究竟在哪裡?」在上市的土地中,如今新江灣C6地塊和位於唐鎮以及青浦趙巷的兩個「地王」項目銷售額還不到當年土地出讓金的15%。看來開發商正在品嚐2009年不顧一切,勇當「地王」的苦果。
如果說2007年股指在5000點以上,讓無數套在高位機構投資者悔恨終生,永世不得翻身,那麼2009年是「地王」不顧風險,拚命高價拿地的惡夢開始,當年的全國土地出讓金佔據全年GDP的4.4%。如今「地王」們冷靜下來之後,就會反思,為何當初我們還要頂著高投資的巨大風險,不惜血本出手爭奪「地王」這一桂冠呢?當年高價拿地越多的企業,現在越有可能面臨的是生存危機。「衝動是魔鬼」這句話在這些房地產「地王」們身上展現得淋漓盡致。
時間進入了2010年後,開發商們挾巨資創造「地王」的勇氣仍然不減,顯然在他們看來,多年來地方政府對房地產市場的支持,已經使他們牢固樹立了樓市泡沫只升不破的信念,而他們利用房地產市場這個「龍頭行業」對地方經濟的拉動作用,讓地方政府、銀行只能在行政、稅收、信貸方面給他們更多的優惠和支持。開發商普遍認為地方政府、銀行與他們是利益的共同體,他們既然綁架了市場,那高價拿地當了地王就無需注意投資風險,即使出了問題,地方政府也會給他們解圍,因為開發商若倒了,地方政府和銀行也不好過。因此,歷來的房地產市場調控充其量只是以往幾次的翻版,地王們仍將「笑到最後」。
現在看來,「地王們」打錯了如意算盤,因為出於對經濟、金融、社會的穩定方面的考慮,中央是寧可把經濟增速放緩一下,也不惜把房地產泡沫給捅破的。為此,一方面中央考慮到地方政府土地財政收入驟減,財政資金缺口較大,已經允許地方政府發行地方債券,以彌補短期財政資金的不足;另一方面,地方政府也在抓緊推進經濟結構轉型,擺脫地方財政對房地產經濟的過度依賴。最後若今年重慶、上海兩城市在房產稅試點成功之後,將向全國鋪開,如此通過房產稅的徵收,長期來看也能起到對地方財政進行補貼的作用。
但是,當「地王」開始從輝煌走向淪陷的時候,一個嚴竣的問題就出現了,當年「地王」們所構造的爛攤子,將由誰來買單?是聽任這些開發商自食苦果,走向破產毀滅之路嗎?如果民營房地產「地王」倒了,將會威脅到銀行信貸資金的安全,因為開發商們已經發狠話「房價跌去50%,我就走人」。要是具有國企背景的「地王」們倒了,難道還要由政府財政為其投資失誤買單?要知道,當年「地王」是由真金白銀堆築起來的,真正得利的是將這些土地推上拍賣臺的地方政府。如果「地王」們現在乾脆把土地都還給地方政府,那麼,地方政府今天將為「地王」的淪陷承擔什麼樣的責任?顯然這將是一道邁不過去的坎。
我們在欣慰昔日輝煌的「地王」如今紛紛落入降價賠錢的尷尬境地之時,地方政府也應該深刻反思,正是因為當年地方政府將「土地資源價值最大化」片面理解成了「經濟效益最大化」,常通過故意減少投向市場土地的數量(人為造成土地資源稀缺),以及一次性招拍挂的形式,招攬企業主高價拿地。因此,或許可以償試改變這種單一的土地出讓形式,不再用價格高低來衡量投標者的優劣,而應綜合考慮各種因素,例如投標者的公司前景如何、未來房地產開發能否實現資源有效配置、是否能夠配合政府在建造商品房的同時,也附帶建設一定比例的保障房。
「地王」時代的終結,不過是為曾經高燒的中國房地產市場的春夢劃上了休止符。當這個泡沫之夢醒來之時,所有參與造夢的利益主體,都將為其付出相應的代價。在付出代價之時,各利益主體也應該為此而深刻反思。基本確定,當一個個「地王」倒下之時,地方政府和銀行也將陷入困境!如果要細究最後誰來為「地王」們買單時,那麼只有「中國老百姓」!
来源:價值中國網
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