上海多名官員被曝低價購房

發表:2010-11-26 22:12
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權力深度介入的「帝景苑」項目,是上海十多年房地產畸形發展的一個全息標本,亦使蔑視法治並與之對抗的「潛體制」顯形;官員財產申報公示制度的推行能否以此為契機?
    
世博會結束第三天,2010年11月2日,暌違已久的「帝景苑」民事糾紛案在上海市一中院悄然開庭。

「帝景苑」位於寸土寸金的徐家匯,六幢灰色高樓一字排開。因兩股東黃進益、蔡青峰糾紛引發舉報,顯示了灰色高樓中的另一道景觀--約400戶業主中,50餘戶曾獲得一成以上的購房折扣,其中22名買家所獲折扣高達三成至五成,且多為官員。
    
2009年7月8日,黃進益方面起訴蔡青峰損害公司利益,四宗案件中的第一起即涉官員低價購房。此次庭審,原告向八名涉嫌低價購房的公職人員追討購房差價總計2100萬元。一條隱蔽的利益通道由此現形。
    
這些動輒上百萬元甚至數百萬元的差價背後,隱藏著怎樣的交易?他們是誰?
    
  兩年逝去,沒人能完整回答這些問題。上海有關部門默然以對,他們亦有難言之隱:這僅是上海龐大而隱蔽的「低價買房」「在職炒房」官員群體的冰山一角。
    
「帝景苑」案件的處置,由此與上海的大局掛鉤。自2006年社保案以來,上海高層頻繁調動,加之世博會的建設與召開,如此敏感而棘手的問題被置之高閣。
    
10月11日,在世博會漸近尾聲時,上海市住房保障與房屋管理局(下稱上海房管局)第一副局長陶校興被「雙規」審查,房地反腐「熱啟動」。無論陶氏個人還是「帝景苑」項目,均可視為上海十多年房地產畸形發展的全息標本:公權力深度持續的介入,上海房地產腐敗已不限於潛規則層面,一個與法治對抗的 「潛體制」顯形。
    
優惠處理權

「帝景苑」項目位於肇嘉浜路1001號地塊,與上海「權力中樞」--市委康平路辦公中心相望。此地原為上海無線電四廠所有,1993年,印尼商人黃進益以旗下香港榮福置業有限公司(下稱香港榮福)與上海無線電四廠合資成立上海榮福房地產發展有限公司(下稱上海榮福)聯合開發。合資公司註冊資本 2310萬美元,外方佔股85%,中方佔股15%。
    
因規劃調整、資金短缺及亞洲金融危機等影響,項目一度中斷。1999年,台商蔡青峰參股接盤。引入年僅30歲的蔡氏,非因其擁有資金實力,而是其父在官場有極強的運作能力。
    
1998年上海福利分房制度取消,房地產進入商品房時代。次年1月,市政府批復「帝景苑」項目,「外銷」改為「內銷」。6月,上海市房管局與相關 方重簽「土地出讓合同」,土地出讓金為1683萬餘元,總建築面積不超過64124平方米。由於前一次外銷房土地出讓金已付,上海榮福獲得逾億元的退款,資金困境緩解。
    
此後,蔡氏再以項目土地抵押向銀行貸款8000萬元。若按內銷房土地狀況審貸,僅能獲840萬元貸款,蔡青峰的運作能力可見一斑。再加上承建單位墊資及預售資金,「帝景苑」項目盤活。此後幾經變更,蔡青峰獲得公司53%的股份,成為實際控制人。
    
隨之是容積率變更的紅利三次降臨「帝景苑」:2002年12月,由64124平方米變更為82778平方米,開發商補交出讓金209萬 元;2004年1月17日,面積修改為87796.76平方米,補交178萬元;2004年6月1日,增至90297平方米,補交70萬元。簽字者正是長 期擔任上海房管局副局長的陶校興。
    
建築面積陡增26173平方米,補交成本不過400餘萬元。按2003年平均價格13000元/平方米計,即可增加銷售收入3.4億元;最後的容積率甚至達到6,而上海對應的規劃是2.5。
    
「帝景苑」於2002年7月開始銷售。經董事會同意,作為總經理的蔡青峰獲得726.75萬元的特別優惠處理權。根據公司制定的計算公式,特別授權可給五位客戶5折、給五位客戶8折及給十位客戶9折。
    
此次被訴至法院的八名低價購房的公職人員,不乏與蔡青峰及房地產有職權交集的人士。
    
錦江股份(600754.SH)總經理楊原平2005年1月購買「帝景苑」房屋時,銷售價格23000元/平方米,楊僅出價5000元/平方米,系時價的21.76%,總差價300餘萬元。楊與蔡交誼甚深,蔡至今仍是錦江股份的股東。
    
曾任領導秘書、後為上海銀行黨委副書記的張志蛟,2004年11月12日購房時市價10300元/平方米,其購價6800元/平方米,差價57萬餘元。
    
在上海市財政局第六分局工作的徐炎,購房時市價已達23000元/平方米,其實際購買單價為6550元/平方米,差價為277萬餘元。徐的丈夫費濱海,時為徐匯區分管財稅的副區長,職權即涉及轄區內的「帝景苑」。
    
陸天明繫上海廣電房地產開發有限公司(下稱廣電地產)負責人,因上海社保案與其上司王成明同案被判。其購買房屋單價6400元/平方米,市價為23000元/平方米,差價約259萬元。而在上海榮富經營過程中,廣電地產的配合甚多,陸兼有出力。
    
另一人士鄭衛民,乃建行黃浦支行原工作人員。其購房屋差價13925元/平方米,共計150萬元左右。黃進益的代理律師宋濂溥稱:鄭以「內部價」 拿走六套房屋和一套「低價房」,其中一套給予一黃姓女子,其餘六套交予誰不清楚。而建行黃浦支行是給予蔡氏「優惠貸款」的銀行,此七套低價公寓,可視為酬謝。
    
在「低價購房者」名單上,還包括已判刑的上海房管局土地處原處長朱文錦,以及上海特警總隊黨委書記李征靜、市工商局總經濟師杜貴根等人。朱雖以市價交易,但被懷疑其根本未付清款項;李征靜以3折價為子購房,與市價差達246萬元。杜氏曾分管工商局外資處,是「帝景苑」項目審批繞不開的部門。
    
利益分流術
    
2002年8月,土地出讓一律採取「招拍挂」方式,土地價格飆升。是年12月3日,上海獲得世博會舉辦權,「帝景苑」亦炙手可熱。
    
彼時陳良宇接任上海市委書記,政府強力入市,房價愈趨瘋狂。官員家屬隱身控制地產公司,炒作土地並不鮮見;另一部分通過內部價購房賺取差價並出租獲利,甚為普遍。業內將此稱之「政府坐莊,官員搭老鼠倉」。
    
與上海地產大勢相吻合,「帝景苑」2002年7月開盤,均價為9500元/平方米,到2003年3月均價逾13000/平方米;2004年4月漲至20000元/平方米以上。2005年中售罄,均價達25000元/平方米。
    
黃進益一方估計,減去預留給廣電地產的部分應余8萬平方米銷售面積,最保守銷售總額應在10億元以上,扣除成本應有6億元毛利。但黃進益與蔡氏協商利潤分配及納稅時,蔡一概拒絕。
    
黃遂在2005年秋要求蔡支付未到位的上海榮福股權轉讓金1224.3萬美元。由於黃相迫甚緊,蔡以威脅名義向黃浦公安分局報案,後者跨區到徐匯黃的住所告誡。股東糾紛一時被壓。
    
黃氏獲得的上海榮福年檢報告顯示,2005年度公司主營業務收入約10億元,成本9億余元,未分配利潤2700萬元,公司現金僅100多萬元。經專業機構審計及核查,上海榮福應得利潤被虛列成本5.2億元,流失主要如下:
    
--2004年,上海榮福與廣電地產簽訂一份假合同:以「帝景苑」一期預留的六號樓14000平方米,計「動遷補償費」2.4億元。但在財報中, 這被計為銷售額。相關人士稱,按上海當時潛規則,70戶業主中可能隱藏著更多需要慰謝的官員,地產商以部分房屋的市價發售彌補給予官員折扣帶來的損失。
    
--在年檢報告中,「土地出讓金」又重新以1993年外銷房的名義計為成本,再加上以後的補繳,列出的土地出讓金達1.2億元。
    
--上海鑫尊建築工程有限公司(下稱上海鑫尊)與上海榮福簽訂《委託包干合同》及《管理合同》,利用代開發票等手法轉走5000萬元。經查,這筆錢經週轉又部分轉回到蔡青峰個人賬上,其中3030萬元用於「打點」的款項不知去向。上海鑫尊成立於2004年8月,50萬元註冊資本由自然人劉小英、劉芳分持,其營業額高達5000餘萬元,稅後利潤僅2萬元。2005年起未參與年檢。
    
--「帝景苑」項目牽扯到一個市政變電站項目,即宛平南路88號地塊,上海榮福支付320萬元作為補償,但財報中所計「補償費」高達6200萬元。
    
--2002年7月「帝景苑」開盤時,董事會明確銷售底價為9500元/平方米,廣告費和佣金,控制在2%以下。但蔡青峰指定的居易置業諮詢有限 公司(下稱居易公司)代理的廣告費和銷售佣金高達20%。「帝景苑」沒有一份售房合同由居易公司的職員參與落名,但2003年9月15日該公司開出七張發票,總計金額7098萬元。檢察機關在一次初查中核實:蔡將三筆款項轉至居易公司,當日立即劃到蔡控制的公司賬上。
    
居易公司的註冊資本為10萬元,四名股東為梁冰、包文彪、徐鳴春和宋毅,均為無業人員,而實際控制人鄭衛民正是因低價購房被訴八人之一。此行恰是上海榮福貸款的經辦行。工商資料顯示,居易公司2003年營業額為7114萬元,除去上述7098萬元佣金,僅16萬元營業額。
    
--2003年底項目驗收時,因與規劃不符,公司以「電梯大廳裝修合同」為名支付206萬元給上海清建房地產諮詢有限公司,並與設計方共同支付 94萬元「罰款」。這兩筆費用被稱為「政府規費」。收取方之一清建諮詢公司成立於2000年,註冊資本50萬元,持股80%的大股東呂新堯年逾70,是原南市區糧食局退休員工;其餘股份為離退休人員黃小妹持有。後經司法調查,上述206萬元的大部分落入兩名規劃官員手中。

監督乏力背後
    
即使如此明顯的利益黑洞,行政或司法力量亦難介入。
    
2007年7月起,黃進益及其律師宋濂溥等先後寫了上百封舉報信,舉報「帝景苑」項目中的種種違規和不法行為。徐匯區檢察院初查後,因對涉及的副局級以上官員無管轄權,上海市檢察院將案件調走,從此有關刑事調查再無進展。
    
在公安、檢察、法院、紀委、規劃、房地、稅務及金融等機構面前,黃進益一方的努力多屬徒勞。上海市紀委經查後答覆,無明顯請託行為。其中一警員因低價購房並「跨轄區辦案」被舉報,但紀委結論是「此人非分管領導」。
    
上海市紀委惟一的調查收穫是,蔡青峰在成本中列支一筆5030萬元配套費,而「帝景苑」系徐匯區舊城改造項目,該筆費用純係子虛烏有。宋按紀委的指引到市經偵總隊舉報,同樣泥牛入海。
    
2007年,宋濂溥就上海榮福偷稅線索向市國稅局稽查六分局舉報,兩次被拒。
    
2009年7月8日,黃進益以上海榮福的名義起訴蔡青峰,認為後者擔任總經理期間突破內定底價賣房政策,造成公司利益受損。「我們本想以香港榮福的名義起訴,法院立案庭說,應該以上海榮福名義起訴。」
    
10月14日第一次開庭後,上海榮福又提交了一份補充被告的訴狀,將前述八名公職人員及家屬列為被告,總計追討約2100萬元差價。11月,上海市一中院駁回了起訴,黃進益只能以香港榮福的名義提起訴訟。
    
訴訟再啟,還是被駁回。法院稱,未繳納訴訟費,按自動撤銷訴訟處理。
    
今年7月7日,四宗案件計畫陸續開庭,因不明原因取消。直至11月2日再開庭。法庭上,只有少數被告的代理律師到場。法官宣布:此次只是預備庭,意在審查原被告及代理人資格。
    
宋濂溥介紹,上海市紀委曾就舉報與他交換意見,「涉及官員有沒有為蔡辦事,紀委說沒有證據。」上海市紀委公開信息稱,2008年度其糾正了「帝景苑」低價購房等違規違紀問題。
    
上述八名被訴人員確實被紀檢部門找去談話,各人均對折扣購買之事給出不同的說辭。但紀委從未公示其處理辦法和處理結果。
    
潛體制與陽光法案
    
2007年5月30日,中紀委下發了《關於嚴格禁止利用職務上的便利謀取不正當利益的若干規定》,提出30天內主動說清楚問題的,可以根據情況從寬處理。其中即有「折扣房」相關條目。
    
時值上海社保案收官階段。上海市紀委為壯聲勢,曾事先向黃浦區一樓盤住戶打招呼,要求數十位多為處級以下幹部帶頭到紀委「說清楚」。內情人士對《財經》記者稱,他們開了個「業主會」,最後決定集體抗拒,因為更高的領導及家屬「炒房、炒地」並未帶頭「說清楚」。
    
在擬定期限內,上海僅有14人到市紀委「說清問題」。且多與炒房、折扣買房無關。
    
為配合中紀委的行動,最高檢察院與最高法院在同年7月8日發布了《關於辦理受賄刑事案件適用法律若干問題的意見》,規定「以明顯低於市場的價格向請託人購買房屋、汽車等物品的」,為「交易形式受賄」的一種,「以受賄論處」。
    
上海至今未有被查處的先例。房產逾億元的上海房管局副局長殷國元、被稱為「炒房區長」的浦東新區副區長康慧軍、受賄29套房產的外高橋保稅區管委會規劃建設處處長陶建國等,均非「房事」直接案發。
    
上海市曾經由組織部門對2000多名市屬幹部購房情況進行摸底,先以購房價格與市場價格「差價50萬元」為起點,後發現工作量過大,調高為「差價 100萬元」。知情者介紹,擁有八九套住房的幹部比比皆是,這尚不包括以非近親屬名義持有或由其他人代持的房產。摸底同時不了了之。
    
由此可知,建立官員財產申報公示制度,使官員及其家庭曝露於「陽光」下,已刻不容緩。其實施範圍與推行力度考驗決策者的智慧。
    
「‘帝景苑’的案子算不上大,但我覺得努力屢屢失算,遠非一個蔡青峰能操作,幕後定有高手。」宋濂溥律師說。
    
有消息稱,早在2006年前,時任上海市委書記陳良宇即瞭解「帝景苑」的情況,大為光火,最後又無可奈何。現任高層曾數次「苦口婆心」奉勸相關人士配合市紀委及組織部的工作,「一是官員們抱法不責眾之心理,二是缺少嚴厲的制裁手段」,「世博會這個政治任務頂著,上面也不想鬧得人心惶惶。」
    
陶校興的落馬,讓近乎絕望的人們看到希望。陶擔任上海市房管局副局長十餘年,其中主管地政六年,所涉土地巨量利益輸送案眾多。在上海土地問題的巨大「潰瘍面」上,「帝景苑」或只是一個小瘡口。而與土地相關的法規批文,多由陶氏簽發。
    
11月17日,由上海市檢察院第二分院立案偵查的陶校興涉嫌受賄犯罪案,經市檢察院決定已正式逮捕。經查,陶涉嫌利用土地審批等職務便利,為他人謀取利益,進行權錢交易,收受多家公司或個人現金、房產等,數額巨大,情節嚴重。據《財經》記者瞭解,其已被查出涉嫌受賄600餘萬元,名下另擁有29套 高級公寓及別墅,刷新了殷國元億元身價的記錄。
    
與梅隴鎮的風聲鶴唳不同,「帝景苑」所涉官員巋然不動。據悉更高級別調查部門已介入陶校興案。陶的肚子裡,有著很多類似「帝景苑」的故事。



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