容忍股市泡沫 不容忍房地產泡沫
央行釋放流動性,與房地產市場收緊土地增值稅,說明決策層可以容忍股市泡沫,但不能容忍房地產泡沫。
由於目前銀行體系資金緊張,回購利率飆升,本週資金淨投放量或將達到1450億元。如果再加上國庫現金管理所投放的資金量,總額將達到1850億元,創下4月以來的天量。至此,5月實現淨投放基本已成現實。這與此前緊縮政策大相逕庭。此前13週,除一週淨投放外,其餘12週保持資金淨回籠。13週內央行累計淨回籠資金1.02萬億元,並且上調存款準備金率回籠資金近3000億元。
就在各方對於房地產調控迷惑之際,又一項新政出臺。5月26日,國家稅務總局日發布《關於土地增值稅清算有關問題的通知》,明確土地增值稅清算過程中若干計稅問題。這是對新「國十條」和各地細則加大土地增值稅清算力度的細化。爭議頗大的房產稅未出,土地增值稅收緊,房地產調控政策在往貨幣緊縮之路上飛奔。
不能不容忍股市泡沫,高科技企業需要,銀行需要,如果股市緊縮,中國實體經濟將隨之下行。但另一方面,為了中國經濟結構調整,又不能放鬆房地產調控。從目前形勢來看,刺破房地產泡沫的方針不會變,變的是調控方式。「國十條」的核心條款是提高房地產融資成本、降低房地產金融槓桿。而此次細化土地增值稅,相當於變相向房地產企業加息。考慮到房地產企業融資越來越難,目前房地產企業的現金流將遭遇極大考驗,今年會有一波房地產企業洗牌潮。
政策能夠一箭雙鵰地做空樓市做多股市嗎?有一定難度。在激勵機制不改變的情況下,資產泡沫不可能只流向特定市場,而不流向另一個市場。
土地增值稅是利器。土地增值稅並非新政,2005年強調徵收土地增值稅,引起房產股暴跌。按照國家稅務總局新近發布的《通知》,如果嚴格執行土地增值稅清算政策,因囤地或捂盤而獲得的額外收益,最高可徵收60%的土地增值稅,加上囤地或捂盤的資金成本和機會成本,將可能會使開發商囤地陷入無利可圖的境地。問題在於,土地增值稅的徵收從來都是鬆緊帶,預征不易。
市場反應正是如此,對房地產新政明顯審美疲勞。由於貨幣流動性增加,股指再次顯示出企穩跡象。5月27日收盤,滬指報2655.92點,上漲30.13點,漲幅1.15%,成交985億元;深成指報10543.33點,上漲181.64點,漲幅1.75%,成交784.16億元。除了稀有金屬、中字頭大盤股、金融保險等板塊之外,幾隻地產股同樣有資金淨流入的跡象。央行放鬆流動性幫助了地產股,並非無心插柳柳成蔭,而是必然趨勢。
只有一種情況能夠做到只打房地產不打證券:單獨提高房地產的交易成本,市盈率控制在一個特殊的水準之下,做實上市公司的業績,嚴格要求執行分紅政策。這就意味著,中字號上市公司的投資價值較高,而房地產市場泡沫較大。問題是,目前房地產與金融、建築等板塊市盈率如難兄難弟,上市公司的誠信與吝嗇並不比房地產企業更好,憑什麼資金只進入證券市場而不進入樓市?唯一的可能性就是政策單獨對房地產施壓,降低房地產上市公司的盈利,從而變相提高市盈率。
房地產市場將發生極大變革,這一變革並不意味著房地產泡沫的消失,而意味著開發商的更新換代。
政策對房地產市場資金的收縮前所未有。從土地款到銷售回款都有嚴格限制:今年3月,國土資源部下發《關於加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》,嚴格規範土地出讓底價,土地出讓最低價不得低於出讓地塊所在地級別基準地價的70%,競買保證金不得低於出讓最低價的20%。土地出讓成交後,開發商必須在10個工作日內簽訂出讓合同,合同簽訂後1個月內必須繳納出讓價款50%的首付款,餘款要按合同約定及時繳納,最遲付款時間不得超過一年等。一旦從嚴徵收土地增值稅,可以預料,一半以上開發商會在三季度出現資金緊張局面。
結局是什麼?房地產泡沫下降了嗎?不是。而是所有有能量的、能夠通過母公司拿到低息貸款、能夠搭上房地產信託快車的房產商有福了。他們會成為最大的贏家。
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