中國房地產市場深陷「非理性繁榮」 (圖)
2009年中國房地產市場的逆勢繁榮令人困惑和擔憂。12月13日,在中國人民大學舉辦的資產價格泡沫與金融監管論壇上,與會學者和聽眾都把目光聚焦在了中國房地產價格泡沫上。與2007年時中國人不管在什麼場合都談論股市一樣,現在可以說是"滿城盡議房地產"。
此次論壇的主講嘉賓是耶魯大學著名金融學教授羅伯特·希勒。希勒於2000年在美國出版了《非理性繁榮》(IrrationalExuberance)一書,認為美國上世紀90年代以來股市的瘋漲主要是由於投資者的熱情,而不是由公司的真實價值和基本面信息推動的;投資者並非人人都是理性和精明的,正是他們的非理性和從眾行為催生了投機性泡沫,最終讓股市進入了一種"非理性繁榮"的狀態,而"非理性繁榮"的結局就是"非理性蕭條"。
金融危機以來中國的房地產市場似乎也深陷了"非理性繁榮"的狀態。無論是房價收入比還是房價房租比都超過了理性的水平,特別是根據中國央行的全國城鎮儲戶問卷調查的結果,居民的收入感受指數、消費意願和房價滿意度都處在歷史低位,但購房意願卻持續上升。這或許意味著儘管房價超過了人們的承受能力,但在"故事"的推動和催化下,人們紛紛加速湧進房地產市場,讓中國房地產深陷"非理性繁榮"。
正如希勒教授所說,"故事"是經濟發展一個重要的驅動因素,好的"故事"催生"非理性繁榮",壞的"故事"催生"非理性蕭條"。有意思的是,希勒教授甚至認為最近的金融危機,並不是由技術的因素或政府的政策造成的,而是"故事"造成的,因為1929年大蕭條的"故事"讓幾代美國人刻骨銘心,2008年金融危機以來所有的情形都讓他們想起了大蕭條,所以摧毀了他們的信心。
對於中國的房地產市場而言,大家現在能想到的似乎多是好"故事"。2003年以來,關於中國房地產泡沫即將崩潰的言論就層出不窮,但房價一直扶搖直上,只是在2008年放慢了腳步,進入2009年再次直衝雲霄,部分城市房價已超過最火爆的2007年水平,許多擁有多套住房的人從窮人一躍升格為富人,這些都是非常動人的"故事"。就像中國股市建立初期深圳流行的一個口號一樣,"再不買股票,你就是深圳的最後一個窮人"。目前是誰再不買房子,誰就可能淪為中國最後一個窮人。
中國的房地產市場似乎缺乏一個像美國大蕭條一樣的壞"故事"。無論是普通購房人、投機者、房地產商和各級政府都沈迷於好"故事"的情節裡,美國、日本和中國香港等地區房地產泡沫的破裂都不足以構成警示。
但事實上,中國的房地產卻曾發生過壞"故事",只不過這只是一個小范圍的故事,而且被人選擇性遺忘了。1988年,海南島從廣東省脫離,成為中國最年輕的省份和最大的經濟特區,加之"天涯海角"的美景,使海南成為淘金者的樂園。據統計,高峰時期總人口不過650多萬的海島上竟然出現了兩萬多家房地產公司,1991-1993年房價增長超過4倍,憑藉著房地產的強勁拉動,1992年海口和三亞市的增長率分別高達驚人的83%和73.6%。但這波瘋狂最終在1993年6月中央的宏觀調控下變成了一個很壞的故事。海南房地產泡沫破裂,留下的遺產是600多棟"爛尾樓"、18834公頃閑置土地和800億元積壓資金,僅四大國有商業銀行的壞賬就高達300億元。海南也經歷了"失去的十年",直到2003年隨著全國房地產熱潮的興起才漸漸恢復元氣。
在中國地產界,現SOHO中國董事長潘石屹和萬通地產董事長馮侖都經歷了海南的淘金歲月,也看遍了海南房地產的悲喜劇。這也是華遠集團任志強所不具備的經歷。前兩人對房地產市場一貫相對謹慎的論調與任志強的"無泡沫論"形成了鮮明對比。
中國房地產市場需要壞"故事"的警醒,否則"非理性繁榮"持續得越久其破壞力就會越大。而且,中國房地產的"非理性繁榮",除了有投資者非理性的因素,也有政府部門非理性的因素,這就意味著政府部門可能不願意通過完善的監管來治理"非理性繁榮",多重主體的非理性行為其後果非常令人擔憂。這讓人想起1996年12月,格林斯潘曾說過美國股市只是"非理性繁榮",但他只是說說罷了,隨後便開始為新經濟搖旗吶喊。令人遺憾的是在中國政府似乎連說都不說。還好,在週日的論壇上,中央匯金公司總經理謝平說了一句大實話,"我覺得中國房地產市場是可以調控的"。
来源:華爾街日報
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