80後房奴調查：恐慌性需求刺激購房狂熱

　　-湊齊首付發現房價漲的買不起了

　　-房價緊逼下對房子的底線步步退縮

　　-沒出校門，當上房奴

　　-律師支招：簽合同時約定高額違約金

　　-今年買二手房者恐慌性心理佔40%

　　哪怕不結婚，哪怕剛剛轉正，哪怕還沒畢業......越來越多的"80後"大著膽子"看房"、"買房"。"沒錢也要買"是這批人的總體特徵。不論是家裡掏首付還是付全款，他們聚攏著來自全國各地的金錢，蜂擁進入北京房市。

　　小汪和他身邊的朋友們，在2006年初一度都判斷房價會下跌。在等待中，他們的房子越來越遙不可及。他們被迫提前買房，或是接受可能不合初衷的房子。

　　在地產經紀公司的年報裡，從未出現過的"恐慌性需求"佔了四成。

　　80前/後購房三人行之一

　　購房底線步步退縮

　　今年不敢想買新房

　　小汪剛剛搬進自己的房子半個多月。從開始看房到最終買下，小汪從年初一直折騰到9月底。他是我們身邊最普通的上班族。1979年生人，金融專業研究生畢業後留京，是一家行業雜誌的記者。工作不是太忙，錢也不是太多。家裡能贊助一些，暫無戀愛開支。

　　2005年，剛走出校園的小汪就有了在北京買房的打算。金融系研究生的背景讓小汪在買房時比別的朋友多了一個心眼--留心國家政策的變化。

　　◆ 2006年5月17日， "國六條"出爐，包括住房供應結構、稅收、信貸、土地、廉租房和經濟適用房建設等方面。

　　◆ 2006年5月29日，國務院辦公廳出臺《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》(國辦發[2006]37號)，提出90平方米、雙70%的標準。

　　2006年上半年，北京的一手房成交平均價不到六千元。經常湊在一塊兒分析政策的小汪和他的朋友們很篤定地認為房價肯定會下跌。只是偶爾玩兒似的去看了一兩個新樓盤。直到2006年快要過去了，山東老家的父母告訴他家裡能夠支持50萬元，並催促他買房時，他才發現房價不但沒有如他和政策所希望的那樣下跌，反而已經逼近8000元均價。

　　◆2006年北京市房屋銷售價格指數為108.8%，漲幅較上年提高1.9個百分點。房屋銷售價格指數各季度漲幅均超過上年同期。

　　--北京市統計局 2007-04-16 發布《2006年北京市房地產市場運行綜述》

　　小汪身邊的同事們總是談起亞運村附近的新房，飆到每平方米單價兩萬元。

　　他不信，挑了個週末背著包一個人來到亞運村，把亞運村好幾個小區轉了個遍。一天下來他終於確信，這裡即將突破兩萬的房價原來是真實存在的。

　　80萬的心理價位變成了100萬

　　2007年初，覺得買新房無望的小汪正式下決心在80萬左右的價位選一套面積是90平方米到100平方米的二手房。他希望家離單位近些，因此範圍定在芍藥居一帶。

　　中介帶他看的第一套房，就挺合他的心意。將近110多平方米的六層板樓，全明格局，南北通透。當時馬上過年了，小汪覺得應該沒有人春節還買房，就沒有表態。結果當他還在山東老家時，在電話裡被告知那套房子被賣掉了。

　　他看上的第二套想買的房仍然在芍藥居，是毛坯的經濟適用房，86平方米，76萬。可等他花兩個月把經濟適用房的購買許可證辦下來，房子也早就賣給別人了。

　　這時，日子已經到了2007年4月份了。

　　◆中大恆基的調查數據顯示，到2007年4月，北京地區二手房成交價達到了一個峰值，每平方米單價將近一萬元人民幣。而在年初的二月份，二手房的成交均價一度跌到9000元以下。

　　小汪突然發現口袋裡的錢已經縮水了。要控制在80萬預算內，又不甘心住老房子，他就只能買小房子了，但身邊的同事們都用切身經驗告訴他，自住房至少要能管用10年，還是大些好。

　　他狠狠心，把預算提高到了一百萬人民幣。他攢錢的速度怎麼也趕不上房價上漲的速度。

　　正南、高層變成了挨"南"邊、二樓就行

　　在芍藥居，他再沒有看到合適的房子，要麼太大，要麼太舊。小汪盯上瞭望京。

　　6月份，他第二次來到望京轉悠的時候，看上了一套央產房(央產房全稱為"中央在京單位已購公有住房"，有部分允許上市流通)。房子在13層，只有一個臥室朝南， 90多平方米，總價90萬元。

　　要在以前，小汪幾乎看也不看這樣的房子。他理想中的房子是正南朝向。但是在花了3個多月也找不到合適的正南朝向房之後，他再次修正了自己的預期："只要沾個‘南'的邊就可以了。"

　　在放鬆朝向要求後，可以選擇的範圍終於大了一些。目前他買下的這套房子，前後看了三回。第二次來看房時，他帶著尺子、紙筆、指南針、照相機，在房子裡待了大半天。"我用指南針仔細對了方向，發現是朝南的。還用照相機把每個角落都拍了。發給父母看。"

　　就在前兩天，幫他買了這個房子的鏈家地產的中介給他打了個電話。"他剛剛成交了一套同樣小區，面積、朝向、戶型都一樣的房子，唯一的區別就是那套房在十層，而我的在二層。賣價是125萬，比我的95萬多了30萬。對了，他這套房子的稅費加起來還得多付13萬。"

　　可小汪之前對房子的要求有一條，要中高層。

　　"再等等說不定就買到你想要的樓層了。"記者問。

　　"我還能等嗎？房價面前，我的那些條件都沒什麼意義。不趕緊買，我就再也買不起房子了。"小汪說。

　　80前/後購房三人行之二

　　舉家湊齊首付後卻夠不著新房價

　　湊來30萬首付卻買不了房

　　和小汪同年畢業，同是金融學碩士的小張買房 "心路歷程"相似，但他比小汪更著急。半年時間買了套房。小張記不清自己看了多少套房，只記得2006年的全年幾乎都在北京城的東邊看新樓盤，只是從東四環越看越遠。

　　2006年的9月份，他看上了位於慈雲寺附近的"東恆時代"的一居室。當時的均價是七千多。

　　也許所有人看上的第一套房都注定因為猶豫而失之交臂。小汪如是，小張亦如是。幾天之後再去看，房子已經被賣出了。

　　在附近的"A-Z TOWN"，他又看上了一套複式房，總價一百多萬，首付約需30萬。考慮到馬上要結婚，他下決心要買下這套已經超出他承受能力範圍的大房子。和大多數"80後"買房人一樣，剛轉正不久的小張只有尋求家裡的資金支持，至少要把首付搞定。

　　老家的父母開始四處籌錢。花了一個月，終於把老家的房子賣了，湊齊了首付款。可這時他卻發現這套房子的總價漲了20多萬。他又買不起房了。

　　他只能把目光投向通州。在臨近2007年時，以五千一的價格在通州的"加州小鎮"買了套房子，而到現在，他這套房子的市價也已經翻倍了。

　　加劇恐慌心理的突發事件

　　小張告訴記者，買房的過程中總有一些莫名其妙的突發事件加劇他的恐慌。2006年中的某一天，他接到一個電話，是房屋中介，告訴他遠洋天地小區有一套房子特別便宜，問他們要不要。當天下午小張和妻子來到慈雲寺正準備聯繫中介看房詳談，卻被告知短短數小時之內，房子又被別人搶走了。

　　"我怎麼敢再拖時間？家裡好不容易湊齊的30多萬，到時候哪兒的首付都付不起了。"小張還是很慶幸，自己在和北京房價賽跑的比賽中，提前坐上了休息車。哪怕是最近全國南北一片"拐點說"盛行的寒冬裡，小張依然堅持著自己的看法。

　　未跨出校門已當上房奴

　　80前/後購房三人行之三

　　還沒跨出校門，早已當上房奴

　　如果說小汪還堅持認為自己是因為有自住需求而買房，並非"恐慌"的話，前文提到的小張的妻弟小陳，就是一個不折不扣的"恐慌性購房者"。

　　他如今還在學校攻讀經濟學碩士，明年畢業。在姐姐和姐夫從去年張羅著買房開始，他就也有點動心。但是，由於還是在校生，將來工作是否要留在北京，就算留京，單位在北京的哪個位置，都是未知。

　　他和姐姐、姐夫都是人民大學商學院的碩士，姐姐學會計，姐夫小張學金融，他自己學的經濟。在買房問題上，三人還經常討論國家的調控政策。出於對自己專業的自信，他們都認為北京的房價在將來出現下跌的可能性幾乎為零。

　　當姐姐、姐夫在2006年底買下新房時，小陳終於決定也入手一套房。用姐夫小張的話說，叫"鎖定成本"："既然我們覺得北京的房價不會下跌，那現在買房，哪怕將來漲幅再慢，也不會虧，就算去外地工作，賣了房也虧不到成本。"

　　上個月，在看房時間不超過半年的情況下，他在離姐姐家不遠的"站前巴黎"小區買了一套115平方米的房子。由於工作地點未定，靠近城鐵，成了他選房的首要條件。

　　作為在校生，除了首付款是家裡掏之外，還貸上父母成為了"共同還款人"。這也意味著他還沒跨出校門，就已經邁入了"房奴"的龐大隊列。

　　二手房律師

　　賣方不惜毀約加價 年輕人尋求司法幫助

　　年輕人、高學歷、外地人成為主要客戶

　　最近一段時間，陳海昶終於可以稍微喘口氣了。"每年冬天房市都會冷一陣子。今年我的業務量增加了50%以上，我經常同時為三十多個客戶服務。"陳海昶是北京最早從事二手房法律服務的律師。

　　今年陳海昶增加的客戶裡幾乎全是32歲以下的年輕人。這部分人裡面絕大多數是本科以上學歷，碩士、博士也有不小的比例。

　　"大部分年輕人都是家裡掏錢支持，而很多留京的畢業生，家人都在外地，沒辦法給他們很好的購房參考，所以他們更願意尋求律師的幫助。"陳海昶說，"北京的房地產市場發展太快了，今年的二手房一下子多起來，什麼樣的房子能交易，什麼樣的不能，別說這些剛出社會的年輕人了，就是中介也弄不明白。到最後去建委過戶的時候才發現不能過戶，白費勁。"

　　陳海昶發現，這部分迅速增長的客戶雖然學歷比以前的客戶高，但也許正因為如此，更難伺候。"他們普遍比較多疑，會提出非常多非常繁瑣的問題。其中很多是根本無法回答的。他們不是故意刁難，而是真的不明白。"陳海昶說。

　　目前，陳海昶和他的同事們已經準備好了一套針對年輕人購房的大概做法。首先要問是否有男/女朋友，戶主寫誰是否商量好了。另外，還必須準備好為他們解答許多和網上他們查到的信息不相符合的問題。目前，陳海昶所在的律所的整套服務流程已經有了20個環節。

　　3月漲了20萬，房主想盡理由毀約

　　賣方："市場價漲了，我憑什麼不能漲？"

　　買方："那市場價要是跌了你是不是還能退錢給我？"

　　這是陳海昶2007年以來經常在法庭上聽到的爭執。

　　其中的一個案例發生在今年年中，房子位於東城區二環內。買賣雙方簽了合同之後，在辦貸款和其他手續的三個月裡，一套不到100平方米的房子市場價漲了20萬元。賣方先要求總房款漲2萬，買方考慮之後答應了。但沒過幾天， 4萬、8萬......接踵而來。終於，年輕的買房人忍無可忍，找到陳海昶尋求法律幫助。

　　鐵了心要毀約的賣方找了各種藉口，例如沒有被告知買方要用公積金貸款，不知道公積金貸款需要這麼長的時間等待，只有一個目的，賠償違約金，不賣房子，待更高價而沽。

　　在陳海昶以往處理的類似案例中，不同法官的判決結果完全不同。有的法官會判決被告繼續履行原來的合同，但有些法官則認為，賣方只要按照約定支付違約金，就可以違約。

　　在兩次開庭之後，東城區法院判決賣方繼續履行原合同。

　　律師提醒：大多數年輕人是自己看房，自己談判，自己付款，缺少家人的意見支撐，為了規避賣方惡意抬價毀約的情況，最好在簽訂購房合同時寫清楚高額違約金。通常是已付款的一倍，或者是全部房款的一半。

　　另外，年輕人購房時習慣在網上查大量分析文章。對於網上的攻略要多做甄別。例如有些文章稱必須辦理公共維修基金，實際上可辦可不辦。

　　經紀公司

　　數據勾勒"恐慌"全貌

　　在校大學生購房人數佔總交易人數的15%

　　中大恆基市場研究中心出具的2007年年報中，把購房者按照年齡分為35歲以下、35-45歲、45-55歲、55歲以上四個類別。其中，35歲以下這一部分人群以"42.5%"的大比例佔據了最高位，比2006年的36.5%還高了6個百分點。其他三個類別所佔比例，均比去年下降。而且，數據顯示，2007年外地人購買商品房的比例已經上升到57%。

　　而中大恆基企劃部剛剛完成的對北京城區54個熱點區域的門店電話調查結果顯示，知春裡、五道口、薊門橋、蘇州橋等高校集中的區域，在校大學生購房人數佔到總交易人數的10%甚至15%。在去年同期，北京沒有一個區域大學生購房在總體二手房交易中所佔的購房人數比例能達到5%。

　　今年買二手房者恐慌性心理佔40%

　　日前，中大恆基市場研究中心發布的年報顯示，恐慌性心理在購房需求中竟高達40%。"任何一種商品價格的持續上漲，都會引起供給者的囤積和需求者的瘋搶，這種行為就是‘恐慌性需求'。 具體到買房上，是指那些沒有房打算買房、想改善居住條件再次買房的人，因為房價上漲，擔心承擔更高的成本，將計畫提前。"該研究中心市場部經理張磊告訴記者。

　　40%的數字，是研究中心的研究員根據各門店的市場反饋和經驗推斷出來的。

　　中大恆基去年的統計數據裡，2006年北京市二手房需求構成大致為：基本保障需求:置業升級需求:投資需求=6：2：2。而這些部分在今年都發生了一些變化。

　　" 在‘6'這部分的基本保障性需求裡大約有2.5份左右的人是受到房價不斷上漲影響而產生恐慌心理的，他們更加堅定了在2007年完成購房；作為置業升級需求的‘2'，他們中大約有1.5份左右的人會受到‘恐慌心理'的影響提前完成購房；而投資性需求的‘2'，大部分受利潤空間影響，而被恐慌心理影響而投資的因素較小。因此，恐慌性需求指的是(2.5＋1.5)，也就是40%左右。"

　　加上很多大學生剛畢業就立即買房。這種恐慌性購房行為又推動了房價的高幅上漲。

　　貸款買房人群過半，年輕人面臨貸款風險

　　中大恆基市場研究中心數據顯示，2007年全年商貸客戶比例由45.3%增加到53.06%，公積金貸款由3.2%增加到4.36%，全款購房客戶比例下降。

　　如今，北京有六成房屋售價超過百萬。越來越高的房值使得人們更多的轉向藉助貸款來購買房屋，客戶購房行為與銀行關聯日益緊密。

　　"對大部分買房的年輕人來說，他們面臨的最大的風險應該是貸款。因為他們的事業均處於初級階段，資本積累很薄弱，在不斷加息的情況，貸款購房壓力巨大，工作的穩定性和收入會帶來風險。所以要時刻關注國家的貨幣政策，選擇最適合自己的還款方式。"張磊告訴記者。
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来源:青年週末

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