中國房價炒作之高的皇帝新裝
國內房地產市場的要素非市場化,其價格是由政府與開發商來主導,消費者只能夠被動接受。因此,說國內房地產的價格是由市場供求來決定完全是一件皇帝的新裝。
近年來,國內不少地方房地產炒作嚴重或投機盛行,除了房地產開發千方百計地誤導之外,還有國內商業銀行的推波助瀾。看看上海,商業銀行新增貸款一半以上都流向房地產,這就是上海房地產價格快速飆升的重要原因。
據有關資料,上海浦東房地產買賣,有50%是通過商業銀行資金在炒作房地產。在這樣的情況下,上海的房地產豈有不飆升之理?但是,這些不重要,最為重要的是政府職能部門在房地產業發展、遠景規劃及土地資源的利用上不能夠引導民眾對房地產理性消費,反之政府職能部門基本上被房地產開發商捕獲了。
房地產開發商天天在叫喊說中國土地是稀缺的,城市土地十分緊張,但是他們造房子時,則是把房子越造越大。本來是為了保障低收入民眾有能力購買的經濟適用房,他們則造成了150多平方米,甚至於200多平方米不經濟也不適用的大房。
可以說,在目前中國國情仍為發展中國家情況下,造出這樣的房子,除了開發商大謀其利之外,弊端嚴重,如加重了購買者負擔、造成了中國土地資源的更加緊張、造成個人財富極大浪費(試問中國家庭結構三口之家需要這樣大的房子嗎)及國家財富浪費、商業銀行面臨大的風險等。
同時,為了保證國內房地產市場能夠持續穩定發展,就得嚴格遏制房地產價格瘋狂上漲,就得用稅收嚴厲打擊房地產市場過度投機。目前上海正在對房地產交易徵收交易稅,但根本上觸不到痛處。
一人花錢80萬購買一套房子,他在半年後100萬賣出,淨賺20萬,徵收交易稅收1萬元對這種投機會有多少意義?如果說,對一筆交易的淨收入20萬課以100%的稅,使這種交易不僅無利可圖,而且還要虧損,那麼這種房地產炒作就會停止。
還有土地政策上,不僅在於如何對土地管得嚴,因為土地管得再嚴,總得讓土地發揮作用,否則就是管之過度,導致整個房地產市場萎縮。我們土地政策最重要的是要對土地科學的管理。即首先對城市土地進行合理規劃,把城市土地嚴格區分不同類別,這樣就可以在土地拍賣時根據城市人口結構來提供不同類型的土地。
這種不同類型的土地就生產不同價格、不同類型、不同居住面積的住房有嚴格規定。開發商獲得這些土地開發時不得改變這些規劃,如果開發違反這規則要受到嚴厲經濟與法律處罰。
在香港,在土地拍賣時,每一塊土地都標上了類型。開發商就按照拍賣時類型建築房子。比如,目前香港的住房,60平方米以下的住房佔72%,90平方米以上的房子佔10%。一個大學教授的住房也只有150平方米左右(人家的月薪可在十幾萬上)。
按照國內目前的收入水平、家庭人口結構、土地稀缺性,就應該規劃以70平方米以下住房為主體。強制性要求開發按照所規定的類型及建築來造房。如果這樣,那麼中國城市的土地資源至少要節約一半以上。
還有,目前個人住房消費需求旺盛的假象會減少(目前個人購買的主力是25-35歲的年輕人,他們許多之所以加入購買大軍就在於不是自己財富,甚至也不是家庭的財富,而是通過各種方式借來的財富,這樣使得房地產市場繁榮成了一種虛假繁榮)。個人需求一降低下來,房價也會隨之下降。
總之,國內房地產價格飆升,主要是房地產開發商利用政府政策弊端操縱房地產市場的結果。因此,要讓國內房地產價格下落,就得從土地的拍賣與規劃政策、住房建築的規劃、銀行的信貸政策及政府稅收政策多方面入手。
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