【看中国2024年7月12日讯】专家谈中国的房地产，始终都有两派：一派是死多头，一派是死空头。
多头多是地产大佬，而空头最早是非主流学者谢国忠，他认为中国的楼市要跌70%。不过，这是二十年前的预言。在他预言之后，中国楼市的价格突飞猛进，涨了又何止70%？中国的楼市，就是这么反常。
但是这两年，情况又变了。
楼市的供过于求是显而易见的。马光远解释说不是供过于求，认为只有5亿平方米待售面积.他一定是只看到了一年半内未销售出去的新楼盘，没有计算二手房的巨大库存量。而现在，一年半内未销售出去的新楼盘待售面积，已经超过了7亿平方米。
这样的背景下，傻子也不会做死多头了。
于是，中国房地产所谓“专家”的分歧又升级了，但还是两派：一派认为应该放开跌，这也可以说是市场派，让无形之手自己折腾去，跌够了，大葱价的尽头就是资产升值；另一派认为风险太大，必须阻击下跌无休止的趋势，这也可以说是计划派。他们认为，中国楼市的底盘是土地财政，不救也得救，不然体制怎么运行。2021年全国土地出让金是8万亿。如今五个月过去了，全国土地出让金总收入只有区区1.2亿，如果没有狠招大招，全年下来最多也就3个多亿。这对地方财政来说太危险太严重了，显而易见地要背上巨额的负债。
北大国发院的姚洋认为，应该全面放开，“相信中国楼市有一定的韧性”。降到40-50%，就不信大卖不了。其实这还真不一定，大多数人都是眼睛的奴隶，看到涨才会相信涨，越跌越不买。
黄奇帆是有从业经历的学者，去年已经看到了下跌的大趋势，建议一、二线城市跌幅超过30%，政府坚决出手收购。为什么会这么坚决？那要看中国的房价是怎么锚定的。王健林有过一个表述：房价中建安费，即直接成本＋地产开发商利润，约占40%；地方财政土地出让金＋税收约占60%。
开发商部分相对稳定，很多人认为房价翻了几翻，应该全是利润，那是完全不可能的。有那么高的利润，全世界的资本可能都会离开华尔街去中国了。锚定房价的变量主要是土地价格，比如，北京早年的地价到现在翻了二百倍也不止。
那时，单位在西安拿了一块地盖休养所，一亩才300元，而现在，一平方米也要小20000吧。
这样一说应该明白了，官方政策为什么不支持大跌。
中国楼市的趋势，今后的看点是：一、二线城市总体上新楼盘能不能守住30%的跌幅。如果守不住，那影响就不仅仅是房地产了。
(文章仅代表作者个人立场和观点)
责任编辑:宇真
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