咦,人们为什么不买房了?(图)


【看中国2022年6月20日讯】过去二十年里,只要有钱,买房一直是老百姓的第一选择。不过就当前来看,情况似乎发生了变化,房子不再是老百姓的心头好,房产销售低迷也已成为国内稳增长的主要拖累项。

在此背景下,今年以来房地产销售刺激政策频出,但受“买涨不买跌”的惯性影响,很多刚需、改善性人群反倒犯起了嘀咕,不知道当下应该买房还是再等一等。

量价齐跌 观望氛围浓厚

从数据上看,当前的房地产销售已出现量价齐跌的局面。

2022年1-5月,全国商品房累计销售面积同比下滑23.6%,四五月份降幅明显扩大。高频数据显示,2022年4月1日-6月15日,30大中城市合计成交面积同比下滑47.3%。需要注意的是,相比受疫情影响城市,基本未受疫情影响的城市商品房销售降幅也不遑多让,因此,疫情并非住房销售快速下滑的主因。

从70大中城市二手住宅价格数据看,一线城市仍保持正增长,三线和二线城市房价均已出现同比下跌。2022年5月,一二三线城市二手住宅价格同比涨幅分别为:1.7%、-1.7%、-3.2%。

受量价齐跌影响,房地产销售额出现快速下滑。2022年5月,全国百强房企实现全口径销售金额约5192亿元,同比下降59.9%,降幅较上月扩大0.7个百分点,继续创近年来新低;单月销售金额超百亿的开发商仅14家。

事实上,为稳住地产预期,2022年以来,从地方到中央,地产放松力度不断强化。全国层面看,5年期LPR累计下调0.2%,首套房贷款利率下限调整为5年期LPR减20个基点至4.25%,明确保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理等;地方层面则综合采取多种放松手段,包括但不限于放松限购、限贷、限售,提高公积金额度,降低首付比例、购房补贴,多孩家庭购房支持,人才购房政策等,且城市能级逐步从三四线向一二线城市扩展。但从政策效果上看,商品房销售数据并未明显改善。

对于投资购房群体,持续受房住不炒政策压制,缺乏购房动力。截至目前,尽管多地放松地产政策,但房住不炒仍是底线,政策面既希望地产销售复苏以带动消费回暖、对冲经济下行,又不希望、不支持房价重回快速上涨态势。既然房价不会快速上涨,投资购房群体就缺乏购房动力。

对于刚需、改善性需求而言,限购、限贷、降低首付比例和房贷利率都有效果,但受疫情期间居民收入增幅放缓和房价下跌预期影响,刚需群体的观望情绪浓厚。

人们为什么不买房了?

对刚需群体而言,买房虽是刚需也是可延期需求。当大家对收入前景偏悲观时,会倾向于少贷款、多储蓄,用租房替代购房,以避免房贷压力;或者当大家预期房价有一波下跌时,也会倾向于等一等,希望低价捡漏。

就当前来看,这两大因素兼而有之。

1、房价收入比拉大,购房压力大增

随着房价的逐年走高,刚需群体开始遭遇首付款和还贷支出两重挑战。

十年前,刚需群体买房的主要障碍是首付款,只要能够凑够首付,还贷压力基本可控。以总房价100万、30%首付、房贷30年、利率5%为例,每月还本付息3757元,虽有压力,但在可承受范围之内。因此,只要凑够首付,就能买房上车,然后坐等房价上涨、财富增值。至于首付怎么凑,主流的办法就是所谓的“六个钱包”,集夫妻背后两个家族之力买房。

时至今日,由于过去十年房价增速高于居民收入增速,刚需群体既很难凑够首付,也难以负担每月的房贷压力。

假定十年前100万的房子涨价至300万,其他条件不变,首付款从30万变成90万,每月还贷支出从3757元涨至11273元,购房压力大增。

此时,刚需群体既便耗尽家族财富凑够首付款,每月还贷压力也是一笔巨大支出,几乎耗尽可支配现金收入。勉力维持之下,还贷刚性会极大地削弱家庭抗风险能力,任何预期之外的现金支出增加或现金流入下降都可能导致房贷断供。疫情期间因失业导致房贷断供的案例频上热搜,便是例证。

面对这种潜在压力,越来越多的刚需群体不敢买房,不愿将家庭至于巨大的刚性还贷压力之下,尤其是疫情尚未结束,工作稳定性和收入预期仍有较大不确定性。

2、博弈房价下降,想要再等一等

也有不少家庭具备购房实力,能够承担还贷压力,但在二三线城市房价已出现出现微降的情况下,更多地人愿意再等一等,等房价再降一降。

对于愿意等待的购房人来说,最大的底气来自“房住不炒”。房住不炒限制住了房价快速上涨的可能性,既然房价不可能大幅上涨,等一等就没有太大的机会成本,大不了平价去买,说不定还能降一降呢。央行调研问卷显示,截止今年1季度末,仅16.3%的受访者预期房价会上涨,房价信心滑落至近年来低点。

此外,的确有一些中长期因素为房价下行预期提供支撑。

一是人口老龄化提速。人口数量和结构变动是左右房价走势的核心因素。2021年末,我国60岁及以上人口数量达2.67亿人,占比18.9%,较十年前提升5.2个百分点。人人都会老去,老龄化归因于少子化,即不是老年人占比多了,而是年轻人占比少了。年轻人是购房主力军,年轻人占比下降会导致购房需求出现趋势性萎缩。

二是城镇化减速。过去几十年,城镇化率的快速提升导致人口流动加速,城市作为整体的人口净流入区域,房价迎来了趋势性上涨。截至2021年末,我国城镇化率达到64.72%,快速提升期接近尾声,对房价的拉动效果减弱。

三是房产税预期打击多套房持有需求。虽然相关部门明确表态,当前不是推出房产税的好时机,但着眼于未来,房产税迟早会来已成为大众共识。结合欧美发达国家1%-2%左右的房产税率来看,房产税的出台会有效抑制民众的二套房持有需求,从根本上压制房价。

面对上述因素制约,时间似乎站在愿意等一等的购房人这边。既然如此,大家就乐意等一等,削弱了短期刺激政策的效果。

责任编辑:宇真

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