【看中国2013年12月13日讯】一个显著特征是，面对高唱泡沫论的中国楼市，外资正加快于一线城市收购步伐。中国楼市未来走势将会怎样？听听地产大佬等人如何解读预测。
十八届三中全会《决定》要求：“加快房地产税立法并适时推进改革”。日前召开的国务院常务会议也提出，要建立不动产统一登记制度，被业界认为是为房地产税落地进一步铺路。
与此同时，北京、上海、深圳、杭州等十余个城市密集推出调控新政，涉及提高限购资格、加大土地供应、提高二套房首付等方面。这些看似严厉的调整，透露出什么信号，国内楼市未来走势将会怎样？一起来听听吴敬琏、任志强等人的解读。
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
现行的房产税是第二步利改税以后开征的，1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从1986年10月1日开始实施。2010年7月22日，在财政部举行的地方税改革研讨会上，相关人士表示，房产税试点将于2012年开始推行。但鉴于全国推行难度较大，试点将从个别城市开始。
2011年1月，重庆首笔个人住房房产税在当地申报入库，其税款为6154.83元。2012年8月12日，30余省市地税部门为开征存量房房产税做准备。2013年7月，房产税改革扩围有可能下半年落成，杭州也许成为第三个征收房产税的城市。
“未来中国房地产，只会升不会降”，“房产税开征，至少要等5或10年之后”。日前，在十八届三中全会落幕之际，经济分享论坛上，凤凰卫视时事评论员、同济大学兼职教授邱震海如此分析未来房地产走势。
项怀诚：房产税已箭在弦上，希望搞得稳当
房产税的出台要非常地谨慎，因为这里牵扯到商业用房和住宅的用房的区别，大中城市和三线城市的区别，城乡之间的区别，存量的房产和新增房产的区别，第一套或者允许两套和第三、第四套房产的区别，有很多政策需要研究。如果要征我的房产税，我肯定有意见，你连房子的产权都没有给我，还征我的税，所以这些问题比较复杂，当然现在是箭在弦上，我希望搞得非常稳当。
许善达：开征房产税不符合中国国情
我不赞成继续扩大试点，而且上海和重庆也应停止房产税试点。征收住宅房产税不适合中国国情。房产税本来是地方税，但却得不到地方政府的认可，这已经被实践证明了，这么多年，没有任何其他地方政府愿意试点房产税。我并非认为房地产市场不需要调节，但我不赞成以在保有环节征收房产税的方式调节，我主张在销售环节征收消费税。
任志强：推行房产税现在不成熟
《决定》说到房产税，但是我不认为现在会推行。我们现在做了两个城市的试点，重庆和上海，以前的说法是要扩大试点，这也就意味着在这两个城市的试点并不满意。如果成功了就能拿出一套经验来，拿不出经验来就说明试点不满意。连试点城市的经验都不满意，怎么可能全面实施呢？
我猜测可能会有另一个方法在第三个第四个城市试行。但是一定要试点成功，以便推广到普遍意义上更多城市可以实践。至少现在不成熟。
“限购令”是4月30日北京出台“国十条实施细则”中明确提出的：从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。这是中国首次提出的家庭购房套数“限购令”。
吴敬琏：不懂为什么要限购
目前整个房地产的问题，是体制上的原因。城市规划不能用行政方法控制。
高房价的根本原因是货币增发，征收房产税并不能平抑高房价。至于征收方式和推广时间，这是技术问题。老实说，对经济学家而言根本不懂为什么要限购。限购会发生一个问题，就是消费买房的人买不起。
经济适用房这个办法是不行的，这个不是给住房最困难的人，而是最有权的人拿到了，最彻底的办法是根据收入水平，低的人给他程度不等的房票。
厉以宁：避免房价越抬越高，可用这两招
我不主张搞限购令，它其实是对老百姓购房需求的压制。另外，每个公民都有购买房屋的权利，因此也不能有地域歧视。我建议，将限购改成限售。在这一点上，我们可以学习新加坡的经验：买房之后转卖的，卖得越早，交的税越高。
此外，还应当像政府采购一样实行招标建房制。在同等技术标准和质量条件下，谁报价（每平方米房屋售价或租金多少）最低就中标。这就能避免地价越炒越高，房价也越抬越高的情况发生。
房地产泡沫，是经济学界、房地产界，乃至于全社会都关注的话题。过去十年，诸多专家学者炮制出“中国楼市泡沫论”，结果一个接一个被现实击败。近期，诺贝尔经济学奖新得主，美国经济学家罗伯特•席勒(Robert J. Shiller)，2009年和2011年来访中国时指出的“中国房地产泡沫严重”，被国内媒体翻出，楼市泡沫论再次引起关注。
迄今为止，经济学界对经济泡沫尚无标准定义，有点权威的是经济学家金德尔伯格于1978年提出的：“泡沫可以不严格地定义为一种或一系列资产价格在一个连续过程中的陡然上升。”
这一定义意味着：只有资产价格才会出现泡沫，消费品价格即使涨得再快，也不会形成泡沫。原因也简单，消费品市场中不可能出现大规模的投机行为，比如，在某些年份猪肉价格狂涨的过程中，也没什么投机收购猪用以囤积。但作为资产的房地产就会出现囤地、捂盘等现象。
2013年的诺贝尔经济学奖得主、美国的罗伯特•席勒教授每次来到上海访问，都不忘提一下让他格外担心的中国房地产价格泡沫问题。
美国《大西洋(行情,问诊)》网站近日的报道称，世界上十大贵得让人难以承受的楼市中有七个都是中国的城市——北京、上海、深圳、香港、天津、广州和重庆。如果按照两个最常用标准，中国楼市泡沫都极为严重：一线城市的房价收入比已经普遍在25倍以上，而房产的售价与月租价之比也普遍达到了500至600倍，甚至出现了超过800倍的。
陈志武：楼市泡沫破灭越来越近
陈志武表示，房地产泡沫正越来越近，“美国很快要开始逆转量化宽松政策，加上中国的银行信贷、信托贷款等也要收拢了，这对房地产价格会带来很大冲击。十八届三中全会后人民币资本账户会不断开放，境外投资渠道会越来越多，这些也会对房地产形成压力。”
陈志武同时表示，房产税“是迟早的事情”。“今年很多官员把房产卖了，或者即将脱手了，所以接下来，来自官员自身利益的阻力会越来越小，房产税会抵挡不住了。”
宗庆后：房子不能再过度建了，有泡沫
我住的小区有1000多套房，晚上亮灯的不到100家，这就是泡沫，房子不能再过度建了。现在年轻人学习、生活压力大，没有落脚的地方，就容易不稳定。我们在杭州市区秋涛路的罐头厂，政府想收回去搞房地产，但我说要留着造职工住房。
柳传志：房地产市场不会永远兴盛下去
中国城镇化对房企而言确实是发展机遇，在战略上需要进行认真研究。这十年房地产市场也许还会继续兴盛，但是不会永远长期兴盛下去，因为所有发达国家在发展中都有房地产“由高走到平”的经验。临近年尾，在各大城市纷纷加码楼市调控声中，11月房价涨势呈现回落态势。
国家信息中心等单位日前联合发布的经济信息绿皮书指出，明年中国房地产市场将保持小幅增长，预计全年房价的涨幅在5%左右，考虑到2013年翘尾因素，2014年上半年房价指数可能会在8%以上。
从今年已经过去的“金九银十”来看，10月份全国70个大中城市新房价格环比下降的只有2个，同比下降的也只有1个。一线城市房价持续暴涨势头，10月份价格同比涨幅都超过了20%。
绿皮书预计，明年房产税试点范围将进一步扩大，并和财税体制改革结合在一起，继续探索利用房产税来缓解地方政府对土地收入过度依赖的局面。目前，中国房地产调控主要采取的是抑制需求的政策，一旦三、四线城市房地产市场普遍出现衰退，局部风险就可能引发房地产系统性风险。
李嘉诚：内地房价的确涨得太高
内地房地产过去持续上涨，往往以高于市值的价格也无法投得土地。内地政府部门都说要对房地产进行打击，价格太高。不听他们的话，还可以听谁的话？现在价格的确涨得太高，一般老百姓买不到，投资地产的公司也有危险。
我一生的原则是不会去赚最后一个铜板。若地产业务继续艰难经营，高价投地而亏本，就是对不起股东。
王健林：京沪楼市20年涨势不变
王健林近日在青岛表示，京沪楼市20年涨势不变，“不管推任何措施始终改变不了这个趋势，两年后，二三线城市住宅市场麻烦大了。”
他指出，绝大部分只要是有限购的城市里应该说包括现在房地产市场，基本上还是刚性需求为主的。“十年九调控，加了这么多政策，现在还是在增长，那这个沫是刚沫了，是合金。”
黄怒波：明年一二线城市房价会继续上升
房产税一定会推出，对房产商来说影响不大，因为最终会转嫁到消费者身上，消费者是弱势群体。我认为不能指望只靠房产税就能把房价降下来。最根本的还是要解决土地制度问题。
（2014年）一二线城市房价会继续上升；三四线城市则会平稳发展。我不认为三四线城市房价泡沫会破裂，随着城镇化带来的人口不断增长，三四线城市房屋存量过三四年后会慢慢消化。
潘石屹：实施不动产登记，房价马上跌
“十八届三中全会提到的关于房地产四大改革方向是真正的市场化方向，也许操作过程中可能遇到挑战和折扣，但方向是正确的。”潘石屹在评论当前北京、上海、深圳、广州的楼市调控政策时表示，四个一线城市仍然保留了行政调控色彩。
关于不动产统一登记制度，潘石屹表示，“这是好政策，如果今年实施，房价马上会跌。
路透社：明年中国房价涨幅收窄甚至会下跌
路透近日调查显示，在政策整体持稳、地方楼市分化加剧的情况下，2014年中国住宅均价上涨势头预计会有所放缓，全国而言会降至个位数；相应的，调控政策方面也更多呈现出因地制宜的特点。
在16家接受路透调查的中外机构中，全部受访者认为2013年全国住宅均价上涨，调查中值为10%，同时，全部受访者预计2014年房价涨幅较2013年收窄，甚至会下跌，预测值从-2.5%至10%不等，中值为5%。
此次调查在11月13至22日进行。多数分析师预测所依据的数据来源于国家统计局70个大中城市房价数据。
分析师认为2014年房价上涨压力仍存，主要来自于重点城市的供求矛盾，货币政策相对宽松，城镇化带来新增需求等。而涨幅有限的理由主要是，三四线城市供应过剩，部分地区调控升级，以及可能推出的房产税等。
对于2013年房价，调查预估中值较2013年5月调查的结果8%有所上升。2013年以来房价持续上升，根据统计局数据测算，10月份70个大中城市新建住宅销售价格同比上升9.6%，涨幅创下纪录高位。
一线城市新建住宅价格同比涨幅保持在15%之上，是拉动整体房价涨幅的重要因素。多数城市房价上涨在个位数徘徊，甚至有部分城市出现下跌。
展望2013年年内及2014年的房地产政策，多数分析师认为对于部分城市，仍然存在政策收紧的可能，但在全国层面，更多强调房地产发展长效机制的逐步建立，包括房产税试点的扩大以及房地产税的立法等。
目前，北京、上海、广州、深圳四大一线城市均已收紧调控政策，均提高第二套住房贷款的首付比例，表示将增加土地供应，上海和广州还提高限购门槛，北京则推出面对中端人群的“限房价、竞地价”自住型商品房。
分析师多预计2013年年内或2014年房产税试点有望扩大，具体城市方面，提及热点二线城市的受访者较多，此外还包括北京、深圳等。
目前中国仅在上海和重庆两地施行房产税试点，税率介于0.4%至1.2%，上海税率只针对新增购房，而重庆则包括了存量及增量的高档商品房。2013年市场上虽有多个版本的房产税试点扩大方案流传，但始终未能成真。
在多家分析机构中，谈及目前中国房价水平与经济基本面以及发展前景的匹配程度时，均认为介于合适水平与极度高估之间，但较前次调查更接近合适水平。
(文章仅代表作者个人立场和观点)
来源:BWCHINESE中文网
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